我國(guó)現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅與房產(chǎn)稅，實(shí)際已初步具備了物業(yè)稅的某些特征，如果社會(huì)大眾連土地使用稅都難以適應(yīng)和接受，那么，有關(guān)部門(mén)有必要充分考慮開(kāi)征物業(yè)稅的可行性。
日前，深圳和上海同時(shí)出臺(tái)有關(guān)城鎮(zhèn)土地使用稅征收調(diào)整政策，雖然兩地都明確了對(duì)居民居住用房免征土地使用稅的優(yōu)惠政策，但從目前實(shí)行中的《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》和深滬地方政府有關(guān)土地使用稅實(shí)施辦法來(lái)看，文件中并沒(méi)有對(duì)居住用房免征土地使用稅的內(nèi)容。換句話說(shuō)，對(duì)城鎮(zhèn)居民居住用途的住房開(kāi)征土地使用稅與否，僅憑國(guó)家和地方稅務(wù)主管部門(mén)的行政政策性文件就可確定。
國(guó)務(wù)院于1988年頒布《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，該稅征收對(duì)象一直為市縣鎮(zhèn)各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性土地，其年稅額按照建筑物實(shí)際占用土地面積乘以單位面積稅額計(jì)算。由于該稅納稅主體以工廠和企業(yè)單位為主，故并不為社會(huì)公眾廣泛知道。2005年我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅收總額137億元，2006年177億元，約占全國(guó)稅收總收入的0.5%.由于目前社會(huì)各界對(duì)物業(yè)稅政策高度敏感，因此，今年滬深兩地調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅政策格外引人關(guān)注。在稅理上，土地使用稅和土地出讓金之間始終存在是否重復(fù)征稅（費(fèi)）的爭(zhēng)議。
除了城鎮(zhèn)土地使用稅外，目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的另外一個(gè)稅種就是房產(chǎn)稅，國(guó)務(wù)院于1986年頒布的房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。房產(chǎn)稅納稅人可以為房屋產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。房產(chǎn)稅征收對(duì)象是各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，對(duì)出租性房產(chǎn)，房產(chǎn)稅依租金收入的12%繳納。非出租的，依房產(chǎn)余值的1.2%繳納，余值則一般按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后計(jì)算。房產(chǎn)稅目前對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的居住房產(chǎn)免征。就個(gè)人出租房屋征收房產(chǎn)稅政策，目前各地基本上是采取將房產(chǎn)稅納入房租收入所得稅中予以綜合征收，綜合稅率各地不一，一般為5%-10%.由于個(gè)人房屋出租登記情況并不理想，包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的房租納稅狀況并不理想。
房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅由于均是不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，且稅額總體上與不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值呈一定的正比關(guān)系，這其實(shí)在一定程度上使得這兩個(gè)稅種具備了物業(yè)稅的某些特性。
物業(yè)稅征收需要每年對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，由估價(jià)值乘以稅率計(jì)算確定物業(yè)稅額。土地使用稅和房產(chǎn)稅，雖未與房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)價(jià)值通過(guò)評(píng)估機(jī)制相掛鉤，但由于房產(chǎn)稅計(jì)算稅基是房產(chǎn)余值和房屋租金，土地使用稅適用稅率是土地所在等級(jí)位置，因此，在某種程度上，房產(chǎn)稅和土地使用稅實(shí)際上是比較粗線條地與物業(yè)價(jià)值大小進(jìn)行一種靜態(tài)掛鉤。
以上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一級(jí)地段房屋為例，目前適用的土地使用稅額為每平方米30元，若按上海目前限制的最高容積率 2.5和目前房?jī)r(jià)15000-30000元/平方米推算，對(duì)于市中心的住房來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)土地使用稅大致相當(dāng)于稅率為萬(wàn)分之四至八的物業(yè)稅。
我國(guó)如果一旦開(kāi)征物業(yè)稅，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅作為保有環(huán)節(jié)稅收，為避免重復(fù)收稅，自然得一起歸并于物業(yè)稅中。開(kāi)征物業(yè)稅涉及到房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)評(píng)估，而這需要完備的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍信息系統(tǒng)和公開(kāi)公平公正的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估體系予以支撐。我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估從業(yè)者良莠不齊，惡性競(jìng)爭(zhēng)與舞弊現(xiàn)象嚴(yán)重，物業(yè)稅評(píng)估中所必須的客觀公正權(quán)威，短期難以建立。從法律建設(shè)角度看，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估之大法《資產(chǎn)評(píng)估法》仍處于全國(guó)人大立法審議當(dāng)中，可見(jiàn)，我國(guó)離物業(yè)稅開(kāi)征的技術(shù)條件仍相當(dāng)遙遠(yuǎn)。
每日經(jīng)濟(jì)新聞
相關(guān)專(zhuān)題：擬征大戶(hù)型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶(hù)型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
