誰都沒料到，作為二線城市的石家莊市房地產(chǎn)業(yè)存在的稅收問題，竟然驚動了國務(wù)院高層。而石家莊市房地產(chǎn)業(yè)被徹查并暴露出的問題，再一次將房地產(chǎn)業(yè)這個暴利行業(yè)置于公眾視野之中。
據(jù)了解，按照國家稅務(wù)總局要求，河北省地稅局和河北省國稅局負責石家莊市100家房地產(chǎn)企業(yè)的專項檢查。河北省地稅局負責稽查80家企業(yè)，省國稅局委托石家莊國稅局負責稽查20家企業(yè)。此次專項檢查主要針對石家莊市100家房地產(chǎn)企業(yè)從2003年到2005年的納稅情況。
據(jù)石家莊市國稅局對外披露：截至11月20日,該局查出，20家企業(yè)從2003年到2005年應(yīng)補稅款8986萬元。其中8家外商投資企業(yè)應(yīng)補所得稅4355萬元，12家內(nèi)資企業(yè)應(yīng)補所得稅4361萬元；應(yīng)加收滯納金1945萬元；罰款628萬元。
記者從河北省地稅稽查局了解到，該局在此次專項檢查中查出應(yīng)補稅款700多萬元，加上石家莊市地稅稽查局此前查處的應(yīng)補稅款共計1.3億元。
19家企業(yè)的238個賬戶
此次石家莊100家房地產(chǎn)企業(yè)被徹查并非偶然。
記者了解到，2005年4月至7月，財政部駐河北省財政監(jiān)察專員辦事處（以下簡稱專員辦）對石家莊市10家房地產(chǎn)企業(yè)進行了抽查，抽查結(jié)果令專員辦大吃一驚，地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅問題相當嚴重。隨后，專員辦將抽查結(jié)果直接上報財政部，財政部直接遞交到國務(wù)院。河北地稅部門一位干部說，領(lǐng)導批示的措詞很嚴厲，足見問題很嚴重。
2006年10月，國家稅務(wù)總局決定對重點城市房地產(chǎn)業(yè)的稅收進行稽查專項檢查，北京、天津、石家莊均在列，而且總局要求河北必須徹查石家莊的100家房地產(chǎn)企業(yè)。河北省根據(jù)企業(yè)銷售收入排出100家待查企業(yè)，其中包括專員辦此前抽查的10家企業(yè)。
據(jù)了解，石家莊市國稅局從全市人才庫中選調(diào)業(yè)務(wù)骨干60人，實行集中辦案；成立了8個預審小組，邊查邊審；為迅速找出突破口，辦案人員先后到房管局、地稅、銀行等部門了解情況，從銀行查到了被查的19家企業(yè)開立的238個賬戶，通過資金流掌握了企業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
記者獲知，石家莊市國稅局對20家企業(yè)檢查后查出的應(yīng)補稅款8986萬元中，定性為偷稅568萬元，罰款560萬元，涉及4家企業(yè)；定性為少繳稅款16家,應(yīng)補稅款8418萬元；3家企業(yè)2006年年底方達到完工標準，在本次檢查中，發(fā)現(xiàn)其多列開發(fā)成本5840萬元，檢查組已向有關(guān)主管稅務(wù)機關(guān)下發(fā)了稽查建議，建議在2006年匯算清繳時加以關(guān)注。
一企業(yè)“主動”上繳1000多萬元
記者在采訪中獲知，石家莊市國稅稽查局對專員辦查處的問題進行落實的過程并非一帆風順。一位稅務(wù)干部對記者說，在他們檢查的過程中說情的電話很多，有的甚至是領(lǐng)導。
當然，也有一家房地產(chǎn)企業(yè)在此次檢查中“主動”上繳1000多萬元。
據(jù)石家莊市國稅局的一份匯報材料顯示，專員辦2005年檢查時，石家莊大遠東房地產(chǎn)有限公司屬于漏征漏管戶，并查出少繳外商投資企業(yè)所得稅105.70萬元。經(jīng)檢查組此次核實，該企業(yè)已于2005年12月9日在橋東區(qū)國家稅務(wù)局辦理了稅務(wù)登記，少繳稅款已于2005年12月12日入庫。此次檢查又查出應(yīng)補稅款543萬元。
值得關(guān)注的是，專員辦檢查石家莊慧谷科技城開發(fā)有限公司時該企業(yè)因減免的土地出讓金7828萬元未計入當期收入，造成少繳外商投資企業(yè)所得稅2583.26萬元。因企業(yè)對依據(jù)財稅字［1995］81號文件（適用于內(nèi)資企業(yè)）處理外資企業(yè)存在異議，未主動繳納稅款。本次檢查時，市局又向該企業(yè)下發(fā)了限期繳納通知書，到期后在企業(yè)未足額繳納的情況下，國稅局凍結(jié)了其17個賬戶，凍結(jié)資金146萬元。此次檢查又查出應(yīng)補稅款1572萬元。
石家莊聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因預售房款收入未按規(guī)定繳稅，造成少繳稅款1413萬元。經(jīng)檢查組核實，該企業(yè)已于2005年12月25日、2006年3月25日、2006年9月16日分三期辦理了入庫手續(xù)。此次檢查又查出應(yīng)補稅款774萬元。
此外，河北順馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，專員辦未查出該企業(yè)存在涉稅問題，但稅務(wù)總局要求作為必查企業(yè)，此次檢查中，發(fā)現(xiàn)應(yīng)調(diào)減開發(fā)成本802萬元。
在此次抽查的石家莊市鑫麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因偷稅已移交公安機關(guān)立案查處，總經(jīng)理已于去年獲刑。
一場貓鼠捉迷藏的游戲
石家莊市100家房地產(chǎn)企業(yè)被徹查所反映出來的問題，是全國地產(chǎn)業(yè)的一個縮影。
記者從石家莊國稅部門了解到，他們負責外資房地產(chǎn)企業(yè)和2002年以后新注冊的內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)。由于地產(chǎn)企業(yè)所得稅原來一直由地稅部門征管，現(xiàn)在內(nèi)外資企業(yè)所得稅合并后要求地產(chǎn)企業(yè)所得稅逐步過渡由國稅部門征管，因此，稅務(wù)部門在征管的銜接上出了問題，給房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅創(chuàng)造了機會。
記者獲知，房地產(chǎn)企業(yè)逃稅主要利用的手法包括：瞞報或少報預收售樓收入、利用關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來避繳稅款、財務(wù)和會計核算比較混亂導致成本和企業(yè)所得稅無法準確核算等。
而石家莊國稅局查處的20家企業(yè)中就有6家存在取得預售收入不按規(guī)定申報繳納所得稅的問題，主要是企業(yè)在明知應(yīng)納稅的情況下，采取不入賬、轉(zhuǎn)移資金、不申報等多種方式有意隱瞞預售收入，偷逃稅款。
檢查中發(fā)現(xiàn)，目前石家莊市一些房地產(chǎn)企業(yè)不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票，納稅不規(guī)范；財務(wù)人員對稅收政策理解有偏差，延誤稅款繳納時間；企業(yè)資金不足，故意拖延繳稅時間。在被查處的房地產(chǎn)企業(yè)中，取得預售收入而不計稅是主要問題。
據(jù)相關(guān)媒體報道，開發(fā)商往往通過人為加大前期開發(fā)成本、降低利潤率，以及利用相關(guān)子公司進行關(guān)聯(lián)交易來達到利潤轉(zhuǎn)移的目的。除此之外，預付金、定金不入賬也是常用的避稅方式；而房地產(chǎn)業(yè)的期房開發(fā)模式，讓開發(fā)商在前期大規(guī)模舉債，直到后期銷售才會有現(xiàn)金回收，這個周期一般都會跨年，而目前稅收按年來征收，這就讓開發(fā)商在項目的第一年賬上完全沒有利潤。
目前，石家莊市地稅部門與城建等相關(guān)部門建立了信息傳遞制度，加強工作的配合力度。此外，石家莊市國稅部門還將建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信納稅檔案，定期公布房地產(chǎn)檢查情況。對查補稅款拒不入庫的企業(yè)，將向政府建議取消其今后在石家莊市承攬建設(shè)項目的資格。
記者在采訪中獲知，2005年，國家稅務(wù)總局專門對房地產(chǎn)行業(yè)征稅問題出臺《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》。2006年3月，國家稅務(wù)總局又出臺《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》，要求加強對房地產(chǎn)行業(yè)征管力度。
“房地產(chǎn)、建筑安裝行業(yè)的稅收已經(jīng)占河北省地稅征繳稅款的1/3.”河北省地稅稽查局田局長說，河北省地稅部門連續(xù)3年把房地產(chǎn)企業(yè)作為轉(zhuǎn)向檢查重點行業(yè)，今年地稅部門仍將把這一行業(yè)作為稽查監(jiān)管重點。
