近期，安徽省巢湖市國(guó)稅局稽查局結(jié)合稅收專項(xiàng)整治工作，對(duì)32戶房地產(chǎn)企業(yè)所得稅繳納情況進(jìn)行了解剖式檢查，發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題企業(yè)28戶，占總戶數(shù)的87.5％。隨著檢查的深入，相關(guān)人員還發(fā)現(xiàn)，半數(shù)以上的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不健全，不能準(zhǔn)確確認(rèn)預(yù)售收入、結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，也不能正確計(jì)算、結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本、銷售成本，導(dǎo)致納稅申報(bào)不實(shí)（相關(guān)報(bào)道見(jiàn)本報(bào)9月6日15版）。
“房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)廣遭詬病，源于其社會(huì)責(zé)任感的喪失——無(wú)論是囤積居奇抬高房?jī)r(jià)，還是偷逃稅款，都是對(duì)本應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任的逃避�！备姓撜咧赋�，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)扮演“納稅侏儒”這一現(xiàn)象，有關(guān)部門決不能等閑視之，“應(yīng)當(dāng)給予充分的重視�！�
房企再遭質(zhì)疑
9月2日，國(guó)家稅務(wù)總局計(jì)劃統(tǒng)計(jì)司和中國(guó)稅務(wù)雜志在北京人民大會(huì)堂隆重召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，揭曉了2005年度“中國(guó)納稅500強(qiáng)”企業(yè)名單。
近年來(lái)，中國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)排行榜每一次發(fā)布都在社會(huì)上引起了強(qiáng)烈的反響，人們已經(jīng)習(xí)慣性地將其與各種各樣的富豪排行榜聯(lián)系到一起，并由此生出了許多爭(zhēng)論的“事端”。
“針對(duì)我們往年的排行榜，大家老有這樣的評(píng)論，什么‘富人寡稅’、‘財(cái)富巨人，納稅侏儒’，從今年的情況來(lái)看，這種情況在改變�！敝袊�(guó)稅務(wù)雜志社社長(zhǎng)張木生表示，民營(yíng)企業(yè)納稅增長(zhǎng)迅速，“每年納稅額的增長(zhǎng)接近50％�！�
細(xì)心的人們注意到，以私營(yíng)企業(yè)為主的房地產(chǎn)企業(yè)，今年僅有3家企業(yè)上榜——而且其中兩家房企還是主辦方進(jìn)行了特殊處理、以“匯總”方式進(jìn)入500強(qiáng)排行的。也是這個(gè)誕生富豪最多的行業(yè)，在今年的納稅500強(qiáng)企業(yè)中，數(shù)量?jī)H占0.6％，三家企業(yè)共計(jì)納稅18.94億元，納稅額僅占0.3％。
眾所周知，從2002年至今，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)入選“中國(guó)10大暴利行業(yè)”排行榜。在此前的福布斯排行榜中，財(cái)富排名前200人中有60多位是房地產(chǎn)界大亨，去年的胡潤(rùn)排行榜中，房地產(chǎn)富豪也占據(jù)了其中的54％。
但在去年公布的2004年度納稅排行榜中，前300名中沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)。今年的排行榜情況并沒(méi)有太大改變，房地產(chǎn)企業(yè)再次失語(yǔ)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商——特別是那些進(jìn)入各類富豪榜的房地產(chǎn)大亨，又一次承受了來(lái)自輿論的壓力。
“稅務(wù)黑洞”有多大？
張木生表示，房地產(chǎn)業(yè)雖仍招人怨恨，但個(gè)中緣由十分復(fù)雜，需要具體分析，若將企業(yè)家籠統(tǒng)作為出氣筒，未免失之偏頗。
“房地產(chǎn)企業(yè)中有沒(méi)有問(wèn)題呢？我是這么看：越大的、賬目越健全的、越形成規(guī)模的，它的問(wèn)題相對(duì)比較少；越小的、賬目又不健全的，它的問(wèn)題會(huì)更大一些�！睆埬旧f(shuō)，“我認(rèn)為也確實(shí)有一部分房地產(chǎn)商從稅收上占了便宜。但是幾萬(wàn)個(gè)（房地產(chǎn)企業(yè)）汪洋大海似的，究竟是誰(shuí)？根本就沒(méi)法去指定�！�
“在去年以前，房地產(chǎn)企業(yè)90％或多或少都存在一定的問(wèn)題�！�9月8日，張木生在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，但是對(duì)于眼下房地產(chǎn)企業(yè)的納稅問(wèn)題，張未發(fā)表任何看法。
如今，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅似乎成了一個(gè)公開(kāi)的秘密。南京市地稅部門對(duì)全市10家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行的稅務(wù)檢查結(jié)果顯示，被查的10家開(kāi)發(fā)商均存在偷漏稅行為；山東在一次專項(xiàng)稅收檢查中發(fā)現(xiàn)，被查房地產(chǎn)企業(yè)逾八成存在偷逃稅行為……
但是，這個(gè)地產(chǎn)“稅務(wù)黑洞”究竟有多大？卻是一個(gè)很難揭開(kāi)的謎底。
以北京為例，在今年納稅500強(qiáng)排行中，SOHO中國(guó)有限公司北京代表處以兩億多元納稅額位居第494位，同時(shí)也是北京惟一一家進(jìn)入納稅500強(qiáng)的北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
“SOHO中國(guó)2005年的銷售收入確實(shí)不低，估計(jì)在京城開(kāi)發(fā)商中能排在前三名�！币晃粯I(yè)界人士告訴記者�！癝OHO中國(guó)開(kāi)發(fā)的幾乎全是辦公樓這樣的高端產(chǎn)品，這種產(chǎn)品本身稅就比較高，大大高于民房。”對(duì)于SOHO中國(guó)進(jìn)入上述排行榜，張木生是這樣解釋的。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的稅種目前主要有營(yíng)業(yè)稅和所得稅。在北京，前者按營(yíng)業(yè)收入的5.5％交納，后者則按企業(yè)所得減去成本后按33％的比例收取。換言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售收入多，交納的稅款才會(huì)多。
“在北京，潘石屹的SOHO中國(guó)無(wú)論是從實(shí)力、開(kāi)發(fā)面積，還是銷售收入，肯定不是第一。”北京一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商9月8日對(duì)記者表示。
事實(shí)上，在北京，有3000多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有很多房地產(chǎn)巨頭在全國(guó)具有舉足輕重的地位，不少企業(yè)遠(yuǎn)非SOHO中國(guó)可比。如剛剛獲得北京房地產(chǎn)十強(qiáng)稱號(hào)的中遠(yuǎn)地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)等，另外首創(chuàng)、首開(kāi)、金隅、建工、天鴻、華遠(yuǎn)以及萬(wàn)通等企業(yè)集團(tuán)都是北京房地產(chǎn)界的翹楚。
難道上述房地產(chǎn)巨頭在2005年的經(jīng)營(yíng)狀況均不如SOHO中國(guó)？他們?yōu)槭裁礇](méi)有進(jìn)入納稅500強(qiáng)？甚至在同期房地產(chǎn)納稅百?gòu)?qiáng)榜上也難覓其蹤影，這種現(xiàn)象的背后是否存在稅收黑洞？
專家建議采取“非常手段”
“在富人排行榜上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所占的比重很大，但從納稅來(lái)講，比重很小。這是事實(shí)�！笔锥冀�(jīng)貿(mào)大學(xué)教授張躍慶認(rèn)為，產(chǎn)生這種現(xiàn)象可能有幾個(gè)因素。首先可能是這些企業(yè)采取了避稅手法。
“因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)跟其他產(chǎn)業(yè)不一樣，環(huán)節(jié)多，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，所以其逃避稅收可能性也很大�！睆堒S慶說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為企業(yè)為了取得更多的利潤(rùn)，能少交稅就少交，這種心理可以理解，“但為了少交稅，采取避稅手段這種做法還是有問(wèn)題。”
“萬(wàn)科自創(chuàng)立之初，就給自己設(shè)定了兩個(gè)最低的標(biāo)準(zhǔn)，不管公司經(jīng)營(yíng)多艱難，我們都會(huì)用這樣的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求自己。其中第一條就是守法經(jīng)營(yíng)、照章納稅。”萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石說(shuō)，納稅不僅僅是責(zé)任問(wèn)題，行業(yè)和企業(yè)發(fā)展到一定階段，就需要考慮可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題，這時(shí)候僅僅做到給股東盈利、向政府納稅是不夠的�！爸挥性谛袠I(yè)贏得社會(huì)各方面的信任和尊重的前提下，才有企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展�！�
“稅收的排行名次并不重要�！迸耸僖脖硎�，“最重要是大家都依法納稅、按章納稅，大家在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中誠(chéng)實(shí)守信�！彼f(shuō)，做公司和做人一樣，誠(chéng)實(shí)是一切美德的基礎(chǔ)。
張躍慶說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)稅收監(jiān)管比較困難，這對(duì)現(xiàn)行稅收征管制度提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，“用對(duì)付一般企業(yè)的手段來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管是不適用的，應(yīng)采取和它的行業(yè)特點(diǎn)相符合的一些手段。”
“總的來(lái)說(shuō)，要加強(qiáng)制度建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅行為與制度不嚴(yán)密密切相關(guān)，應(yīng)完善企業(yè)會(huì)計(jì)制度，做到建設(shè)、規(guī)劃、稅務(wù)以及金融等有關(guān)部門信息交流、協(xié)作和溝通，同時(shí)也要提高稅務(wù)部門的征管水平�！弊詈�，張躍慶表示，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的情況，完全有必要采取一些特殊的手段，如對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)審計(jì)，責(zé)成審計(jì)部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行嚴(yán)格的專項(xiàng)審計(jì)等。
