國家稅務(wù)總局于2006年7月18日下發(fā)了《關(guān)于個人住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］108號），對個人轉(zhuǎn)讓住房（以下簡稱“二手房）過程中有關(guān)個人所得稅政策問題作出進一步明確的規(guī)定，并于8月1日起執(zhí)行。該文件下發(fā)后，在西寧市房產(chǎn)交易市場引起了震動，據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年西寧市二手房交易量為1950套，平均每月325套，而進入7月份，一個月的交易量就達581套，比上半年月平均交易量增長78.8% .究其原因，主要是廣大售房者對新的稅收規(guī)定在認識上存在誤區(qū)，同時對住房過程中有關(guān)稅收政策和辦稅程序了解不夠、理解不深所致。
誤區(qū)一：“自2006年8月1日起對二手房轉(zhuǎn)讓所得除了征收其他稅收外還增加了個人所得稅”，所以趕在8月1日之前拋售住房。
實際上，對個人轉(zhuǎn)讓住房所得征收個人所得稅，是個人所得稅法的一項基本規(guī)定。自1994年《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例頒布以來，二手房轉(zhuǎn)讓就應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅；1999年，財政部、國家稅務(wù)總局及建設(shè)部就個人轉(zhuǎn)讓住房的個人所得稅應(yīng)稅所得額計算和換購住房的個人所得稅有關(guān)問題作出具體規(guī)定；而這次新下發(fā)的文件中，國家根據(jù)目前征收個人所得稅過程中反映出的特殊情況作了進一步細化和明確，我省地方稅部門在執(zhí)行文件過程中，充分考慮到我省房地產(chǎn)市場情況以及個人承受能力，將費用扣除標準按國家規(guī)定的最高限額執(zhí)行，以不能正確計算應(yīng)納稅額的，其核定征收比例按最低比例執(zhí)行。執(zhí)行該規(guī)定后，轉(zhuǎn)讓住房所得個人所得稅負明顯低于新政策執(zhí)行以前的稅負，進一步減輕了納稅人的負擔(dān)。因此，廣大納稅人如果了解了新政策的內(nèi)容，就不會在時機不合適的情況下急于出手自己的房屋。
誤區(qū)二：“轉(zhuǎn)讓自用5年以上的住房不繳稅”
根據(jù)稅法以及我省相關(guān)的實施辦法，轉(zhuǎn)讓二手房時，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳納以下稅收：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅以及個人所得稅，但對于一些特殊情況也規(guī)定了優(yōu)惠政策。轉(zhuǎn)讓二手房只要符合條件的，都可以享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策，但是 “5年”并不是享受免稅的唯一條件，不同稅種的優(yōu)惠政策還有其他不同的條件，只有同時符合這些條件的，才能享受減免稅政策。具體優(yōu)惠政策規(guī)定如下：
�、贍I業(yè)稅：2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的符合當?shù)仄胀ㄗ》繕藴实淖》繉ν怃N售的，免征營業(yè)稅。在這里，免稅條件是“5年（含5年）”和“普通住房”，我省對普通住房的規(guī)定是：房屋建筑面積在144平方米以下、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下的住房。
在辦理免稅手續(xù)時，納稅人必須向地稅部門提供所售住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格、購買時間等證明材料以及地稅部門要求的其他材料，不能提供普通住房證明材料的，按其售房收入扣減購房價款后的余額征收營業(yè)稅，扣除憑證是購買房屋時取得的稅務(wù)發(fā)票。
②個人所得稅：
一是2006年8月1日后，轉(zhuǎn)讓自用5年以上的二手房、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。在這里，免稅條件是“5年以上”和“家庭生活唯一用房”。在辦理免稅手續(xù)時，須提供房屋購買時間和家庭生活唯一用房的證明材料。
二是對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金的形式繳納，1年內(nèi)重新購房的金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益，下同）的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。這條優(yōu)惠政策的享受條件是“1年內(nèi)重新購房”和“重新購房金額”，操作環(huán)節(jié)的重點是“納稅保證金”。個人在申請退還保證金時，應(yīng)向地稅部門提供合法、有效的售房、購房合同和其他有關(guān)證明材料。個人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)未重新購房的，或不能提供退還保證金所需的證明材料時，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。
誤區(qū)三：“享受個人所得稅免稅政策時，只需提供所在單位證明即可”
只有同時具備“自用5年以上”和“家庭生活唯一住房”這兩個條件時，才能享受個人所得稅免稅政策，其中，對住房使用時間的確定可按取得房屋產(chǎn)權(quán)證的時間或契稅完稅證上注明的時間為準，而對“家庭生活唯一用住房”的界定有一定的困難，這也是引起征納雙方不同意見的焦點問題。為準確判斷所轉(zhuǎn)讓的二手房是否家庭生活唯一住房，納稅人應(yīng)向地稅部門提供如下材料：家庭成員身份證復(fù)印件，戶口薄復(fù)印件以及工作單位、聯(lián)系方式；參加房改的納稅人應(yīng)提供《職工住房檔案》；住房轉(zhuǎn)讓后租房居住的，須提供租房協(xié)議或合同以及出租人的姓名、地址、電話號碼等信息資料。地稅部門將根據(jù)納稅人提供的資料查詢?nèi)》康禺a(chǎn)檔案，確定納稅人沒有其他住房時給予辦理免稅手續(xù)。
誤區(qū)四、“贈與可以免稅，所以通過‘假贈與’的形式賣房劃算”
稅法規(guī)定對于個人將住房無償贈與他人的，不征營業(yè)稅、個人所得稅和印花稅。因此，“假贈與”行為代替二手房買賣的數(shù)量越來越多，加之地稅部門對房屋贈與行為的監(jiān)管難度較大，使大部分“假贈與”行為得不到遏制，從而助長了納稅人的逃稅行為。實際上，這種行為雖然逃避了部分稅款，但是增加了房屋交易的風(fēng)險。據(jù)了解，在二手房轉(zhuǎn)讓過程中，由于“假贈與”行為而出現(xiàn)的訴訟案件呈上升趨勢，而且因“贈與”手續(xù)齊備，很多協(xié)議或合同經(jīng)過了公證，所以一旦出現(xiàn)糾紛，出售方的利益很難得到保障，同時，納稅人在心理上也有一定的負擔(dān)，如擔(dān)心對方提出額外的要求，害怕地稅部門查處等。這種稅收以外的成本難以估量，有時遠大于稅收成本。因此，“假贈與”賣房不僅不“劃算”，反而會節(jié)外生枝、弄巧成拙。
誠信依法納稅是每個公民應(yīng)盡的義務(wù)，在納稅的同時，納稅人也獲得了相應(yīng)的權(quán)益。希望廣大納稅人認真學(xué)習(xí)相關(guān)的稅法知識，慎重對待涉稅問題，自覺履行納稅義務(wù)、維護自身合法權(quán)益，明明白白繳稅，輕輕松松賣房。
