在正式征收二手房個人所得稅之后，上海房地產(chǎn)市場又一次籠罩在重稅的陰影之下。記者通過多方了解，目前上海市財政部門正在就征收土地增值稅問題，對部分房地產(chǎn)公司進行調(diào)研和抽查，這也許預(yù)示著上海正開始醞釀恢復(fù)征收土地增值稅。
“聽說過可能征收土地增值稅的消息，但目前關(guān)于征收的具體意見還沒有出來，還沒有看到具體的征收范圍及征收稅率。”仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民告訴記者。
對于征收傳言，記者采訪了多家上海的發(fā)展商，他們均表示“的確有財稅部門來聊過相關(guān)土地增值稅的問題”。上海一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負責(zé)人告訴記者。上海市財政局工作人員則以該話題太過敏感為由拒絕回答。
征收懸疑
上海也許正在為過去財政收入過度依賴房地產(chǎn)稅收而付出代價。房地產(chǎn)稅收及土地的相關(guān)收入占到了上海市財政收入的四分之一�！胺康禺a(chǎn)對財政貢獻太大，一旦市場有變化，影響很大�！鄙虾Ｒ患曳慨a(chǎn)公司的負責(zé)人告訴記者。
在不久前公布的《關(guān)于上海市2006年上半年預(yù)算執(zhí)行情況的報告》顯示，今年上半年上海市財政收入825.5億元，同比增長4.8%，但與上一個統(tǒng)計年度相比，增幅回落9.1個百分點�！秷蟾妗凤@示，導(dǎo)致增幅回落的主要原因是房地產(chǎn)、鋼鐵等行業(yè)稅收大幅下降，其中房地產(chǎn)稅收銳減40.5億元。
而在今年上半年，在上海房地產(chǎn)市級稅收當(dāng)中，營業(yè)稅為29.7億元、所得稅為16.3億元，契稅為4.5億元，剩下的大約140億元大部分是土地出讓金。
實際上，自從去年宏觀調(diào)控開始，上海房地產(chǎn)市場一直處于萎縮，成交并不像2004年時那么活躍。“之前有些區(qū)的財政收入的很大一部分都來自于賣地，像閔行區(qū)這種情況特別突出�！鄙鲜鋈耸空f。但他并不認為征收土地增值稅只是為財政補缺，“稅收是把雙刃劍，增加財政收入的同時也將影響到整個市場，財政總量能否增加還不一定�！�
上海市著名房地產(chǎn)評論人士顧海波也認為，地方政府遲遲不征收土地增值稅是跟他們短期利益不相符的，也就是說，征收了土地增值稅未必能為財政收入增加多少。因此，上海市目前還有大量的閑置土地未盤活，放出要恢復(fù)征收土地增值稅的風(fēng)聲很可能是為了盡快盤活那些閑置土地。
上海世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理袁鴻昌認為，該政策出臺，更多還是想規(guī)范這一稅收。“在近期國務(wù)院的土地新政前，土地出讓金及土地增值稅一直是地方預(yù)算外收入，如今這部分收入將歸納進地方政府的預(yù)算，征收土地增值稅也有助于這部分收入的透明化，我認為，這是上海市政府貫徹國務(wù)院近期土地新政的組成部分�！�
調(diào)控風(fēng)暴？
上海市財政局相關(guān)人士告訴記者，土地增值稅一旦實施，很可能就會按照國家規(guī)定的稅率，稅率以累進制計算，即以“增值額（項目金額減去各類成本）”為稅基，再將計算出的稅基與項目總金額相除，當(dāng)結(jié)果小于等于50%時，稅率為30%；大于50%小于等于100%時，稅率為40%；大于100%小于等于200%時，稅率為50%；大于200%，稅率為60%.
上海的的土地招拍掛雖然是從2001年開始，但相當(dāng)長的一段時間之內(nèi)，上海土地出讓主要還是協(xié)議出讓，協(xié)議出讓的價格無疑要比招拍掛低得多。與前幾年相比，現(xiàn)在價格比當(dāng)初那些土地協(xié)議出讓時候增長了很多倍，一旦征收土地增值稅，數(shù)目不小�！叭绻娴陌凑諊乙�(guī)定嚴格征收，對市場的沖擊將太大了，幾乎所有的開發(fā)商都承受不了這樣的重稅�！币晃婚_發(fā)商告訴記者，“幾乎大部分的利潤都將變成稅收。”
從去年6月1日開始，針對別墅的土地增值稅在上海已經(jīng)正式開始征收。政策出臺之后，上海別墅市場成交量幾乎以每個月50%的速度萎縮。
在上海中星集團副總經(jīng)理劉承建看來，征收土地增值稅其實就是在加強土地管理，最直接的影響是房地產(chǎn)公司成本上升，小公司繼續(xù)被淘汰。
袁鴻昌認為，會有短期的影響，而不是長期的影響，短期內(nèi)會影響到開發(fā)商的拿地行為，及整個項目的銷售量，但是就像二手房征收個人所得稅一樣，在兩三年后，這個稅收會被當(dāng)作固定成本從心理上加以消化，從而為市場所接受。這個政策的企圖就像國家對實木地板和進口高檔手表征收奢侈稅一樣，政府只是想引導(dǎo)供求關(guān)系，而不是反映市場上的供求關(guān)系。所以它的影響會在一段時間后被消化。
有關(guān)專家也對土地增值稅如何實施提出了質(zhì)疑。顧海波認為，上海如果征收土地增值稅，應(yīng)該會比國家目前規(guī)定寬松。去年針對別墅的土地增值稅政策并不是對所有的別墅都征收，也有減免條件，當(dāng)時的規(guī)定是：“超過5年轉(zhuǎn)讓免征，3年至5年減半征收，而3年內(nèi)轉(zhuǎn)讓則全額征收�！�
