市地稅局近日下發(fā)文件，對土地增值稅一系列政策予以調(diào)整，市地稅局有關(guān)人士昨日對此作出了解答經(jīng)濟(jì)適用房中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免予預(yù)征土地增值稅本報(bào)記者王樹霖通訊員余楊劉文喜
9月8日，大連市地方稅務(wù)局下發(fā)了《關(guān)于明確土地增值稅若干政策問題的通知》，此文件針對目前我市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)和二手房市場的情況，對土地增值稅一系列政策予以調(diào)整，徹底規(guī)范了我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征、清算以及舊房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅計(jì)算方法。昨日，市地稅局有關(guān)人士對新文件的調(diào)整之處作出了解答。之1免予預(yù)征經(jīng)濟(jì)適用住房土地增值稅
新文件規(guī)定：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)經(jīng)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《經(jīng)濟(jì)適用住房土地增值稅預(yù)征確認(rèn)備案表》、經(jīng)濟(jì)適用住房的批準(zhǔn)文件及經(jīng)濟(jì)適用住房的明細(xì)資料（包括街號、樓號、樓層、房號、戶型、面積、價(jià)格或預(yù)計(jì)價(jià)格以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料），對經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目中的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免予預(yù)征土地增值稅。解讀：經(jīng)濟(jì)適用房是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房。經(jīng)濟(jì)適用住房的土地增值稅增值額相對一般的房地產(chǎn)開發(fā)較低，為了鼓勵經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)，降低經(jīng)濟(jì)適用住房的稅收負(fù)擔(dān)，也間接降低買受人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，新文件規(guī)定了免予對經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)征土地增值稅的優(yōu)惠政策。之2調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率
新文件規(guī)定：我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同房地產(chǎn)類別，按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：住宅的預(yù)征率為1%；除住宅外其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)征率為2%.解讀：各地土地增值稅預(yù)征率，是根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型確定的。新文件對大連市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率作了適當(dāng)調(diào)整，對實(shí)際銷售價(jià)格在8000元/平方米以下的住宅的土地增值稅預(yù)征率增加了0.5個百分點(diǎn)（原預(yù)征率為0.5%），對非住宅的土地增值稅預(yù)征率增加了1個百分點(diǎn)（原預(yù)征率為1%）。本次調(diào)整是在遼寧省地稅局對土地增值稅預(yù)征率規(guī)定的范圍內(nèi)執(zhí)行的，調(diào)整規(guī)模較小，預(yù)計(jì)不會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成過重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，對房價(jià)影響不大。之3確定土地增值稅“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的標(biāo)準(zhǔn)
新文件規(guī)定：我市土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，按大連市人民政府確定并公布的“普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。目前，我市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)按照《大連市地方稅務(wù)局大連市財(cái)政局大連市國土資源和房屋局轉(zhuǎn)發(fā)〈國家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知〉的通知》及《大連市人民政府關(guān)于公布2006年上半年大連市普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定的普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。解讀：由于開發(fā)“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”有“增值額未超過扣除項(xiàng)目20%，免予征收土地增值稅的規(guī)定”，故普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的條件十分重要。新文件下發(fā)前，大連市執(zhí)行的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件是由遼寧省政府于1995年下發(fā)的《關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)問題的通知》規(guī)定的，早已不適合目前我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的形勢。
新文件對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅作了新的規(guī)定，使其更加合理；此次調(diào)整也使我市房地產(chǎn)業(yè)的土地增值稅、營業(yè)稅、契稅的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)一致，稅收政策更加清晰易懂，更有利于納稅人掌握和執(zhí)行稅收政策。根據(jù)新文件，我市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為：市內(nèi)四區(qū)的住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下；單套建筑面積在144平方米以下；價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為：一級地、二級地8000元/平方米，三級地、四級地5800元/平方米，五級地、六級地5200元/平方米，七級地以上3800元/平方米。其他各區(qū)、縣（市）的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)在上述標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，由各區(qū)、縣（市）的同級房地產(chǎn)管理部門協(xié)同同級地稅機(jī)關(guān)確定。之4轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項(xiàng)目不再局限于“評估價(jià)格”
新文件規(guī)定：稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)算納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，原則上應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)出具房地產(chǎn)重置成本評估報(bào)告，評估價(jià)格為重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供取得土地使用權(quán)所支付的金額的，也應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)按取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評估，并出具地價(jià)款評估報(bào)告。稅務(wù)機(jī)關(guān)不予確認(rèn)評估報(bào)告的或者納稅人由于地處偏遠(yuǎn)等原因無法取得評估報(bào)告的，如納稅人能提供購房發(fā)票。
《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，按下列公式計(jì)算：發(fā)票所載金額×1+（轉(zhuǎn)讓年度-購買年度）×5%同時(shí)符合以下兩項(xiàng)條件的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以確定對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅實(shí)行核定征收：
1、稅務(wù)機(jī)關(guān)不予確認(rèn)房地產(chǎn)評估報(bào)告或者納稅人由于地處偏遠(yuǎn)等原因無法取得評估報(bào)告；
2、納稅人無法提供購房發(fā)票的。解讀：按原有轉(zhuǎn)讓舊房的土地增值稅政策規(guī)定，計(jì)算舊房的土地增值稅扣除項(xiàng)目必須提供評估價(jià)格，如無法提供評估價(jià)格就無法計(jì)算土地增值稅，此政策存在較大漏洞。新文件規(guī)定：轉(zhuǎn)讓存量房的扣除項(xiàng)目不只局限于“評估價(jià)格”，購房發(fā)票價(jià)格也可按規(guī)定扣除，并可以進(jìn)行“核定征收”。新文件規(guī)定的舊房土地增值稅計(jì)算順序堵塞了政策漏洞，也更合乎情理。此項(xiàng)政策的出臺，使得舊房土地增值稅計(jì)算的可操作性大大增強(qiáng)，有利于偏遠(yuǎn)地區(qū)、無法取得評估報(bào)告的納稅人計(jì)算繳納土地增值稅。
