尹中立
中國(guó)社科院金融研究所研究員
不動(dòng)產(chǎn)稅為什么有如此神奇的功效？原因在于它提高了持有不動(dòng)產(chǎn)的成本，逼使多余的住房更快流向市場(chǎng)，提高了住房的使用效率，緩解了市場(chǎng)的供求關(guān)系，使價(jià)格得到遏止。
2006年7月18日，國(guó)稅局公布了108號(hào)文件，發(fā)布征收個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅通知，按照20%的稅利征收住房轉(zhuǎn)讓的所得稅。這是2005年“國(guó)八條”出臺(tái)之后，國(guó)家第三次出臺(tái)稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)。
筆者認(rèn)為，要使房?jī)r(jià)得到更有效的控制，政府必須在稅收政策上做更多的文章。其一是因?yàn)槎愂照咴诜康禺a(chǎn)調(diào)控中效果最明顯，其二是我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度還有較大的缺陷。
為什么說(shuō)稅收政策在房地產(chǎn)調(diào)控中效果最明顯？從去年“國(guó)八條”實(shí)施的效果看，在房地產(chǎn)的調(diào)控中，利用經(jīng)濟(jì)手段比利用行政手段的效果要好，在經(jīng)濟(jì)手段中，稅收政策比金融政策效果要明顯。
行政手段的局限性是非常明顯的。房地產(chǎn)行業(yè)涉及相關(guān)部委眾多，始終難于解決政出多門(mén)造成的矛盾與難題。在國(guó)務(wù)院的領(lǐng)導(dǎo)下，本次調(diào)控雖然艱難地實(shí)現(xiàn)了協(xié)調(diào)作戰(zhàn)，但最終仍無(wú)法擺脫行業(yè)利益的桎梏，如何協(xié)調(diào)管理，即便在調(diào)控過(guò)后，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的多個(gè)主管部門(mén)需要長(zhǎng)期面對(duì)和解決的問(wèn)題。這場(chǎng)利益的博弈還包括地方政府，不少地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)新政時(shí)陽(yáng)奉陰違。地方政府及其官員與房地產(chǎn)行業(yè)之間的利益關(guān)系十分復(fù)雜，任何行政手段都是難以奏效的。
從“國(guó)八條”看，采用的經(jīng)濟(jì)手段主要有金融措施和稅收措施，但這兩種措施的效果是有很大差異的。在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)程中，金融手段主要包括：提高利率、提高按揭貸款的首付比、信貸政策的窗口指導(dǎo)等，在人民幣升值預(yù)期的作用下，大量的國(guó)際資本涌進(jìn)中國(guó)，銀行出現(xiàn)嚴(yán)重的資金過(guò)剩，提高利率和收縮信貸的政策受到很大制約。例如，提高利率會(huì)導(dǎo)致人民幣升值預(yù)期的增加，會(huì)導(dǎo)致更多的國(guó)際資本進(jìn)入中國(guó)，市場(chǎng)利率不僅不能上升，反而因?yàn)橘Y金的過(guò)剩而降低。
和金融手段相比，稅收政策有明顯的優(yōu)點(diǎn)：稅收政策不會(huì)受制于國(guó)際市場(chǎng)，比貨幣政策的獨(dú)立性要強(qiáng)得多，可以做到精確打擊；在打擊房地產(chǎn)投機(jī)的同時(shí)，不會(huì)使其他行業(yè)無(wú)辜受到牽連，也不會(huì)讓一般老百姓的正常生活受到影響；稅收部門(mén)與房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有直接的利益關(guān)系，稅收政策容易得到貫徹實(shí)施。
正因?yàn)槎愂照哂羞@些優(yōu)點(diǎn)，各國(guó)在房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)都充分重視稅收政策。其中，日本的經(jīng)驗(yàn)最值得我們借鑒。據(jù)日本學(xué)者介紹，對(duì)于日本的房地產(chǎn)而言，通常在取得、保有、買(mǎi)賣(mài)等3個(gè)階段都要課稅。在“取得階段”有遺產(chǎn)繼承稅（國(guó)稅）、登記許可稅（國(guó)稅）和不動(dòng)產(chǎn)取得稅（省級(jí)地方稅）等3種稅賦需要交納。在“保有階段”有固定資產(chǎn)稅（市級(jí)地方稅）、城市規(guī)劃稅（市級(jí)地方稅）和特別土地保有稅（市級(jí)地方稅，1993年廢止）等3種。此外，在“轉(zhuǎn)讓階段”對(duì)轉(zhuǎn)讓所得進(jìn)行征稅，有法人稅、所得稅（轉(zhuǎn)移國(guó)稅）、住民稅（地方稅）等3種。日本政府治理20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫的最有效辦法就是大幅度增加了不動(dòng)產(chǎn)稅的稅率，2002年的不動(dòng)產(chǎn)稅占日本所有稅收的比重比1990年提高了1倍（1990年，不動(dòng)產(chǎn)稅占日本所有稅收的比重為6.5%，占國(guó)民所得的比例是1.7%）。
不動(dòng)產(chǎn)稅為什么有如此神奇的功效？原因在于它提高了持有不動(dòng)產(chǎn)的成本，逼使多余的住房更快流向市場(chǎng)，提高了住房的使用效率，緩解了市場(chǎng)的供求關(guān)系，使價(jià)格得到遏止。
將我國(guó)的房地產(chǎn)稅制和日本進(jìn)行比較可以看出，當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度還很不合理，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得稅稅率太低，而不動(dòng)產(chǎn)稅還處于論證階段。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)于中國(guó)而言具有十分重要的意義。我們看到，一方面是住房供求緊張，價(jià)格不斷上漲；而另外一方面卻是大量的住房被閑置，甚至是被囤積。單位住宅的面積越蓋越大，土地資源的浪費(fèi)十分嚴(yán)重，政府倡導(dǎo)的小戶(hù)型遭到社會(huì)的抵制，這些都和房地產(chǎn)稅制的不合理是直接相關(guān)的。因此，筆者建議，當(dāng)務(wù)之急是出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)稅，應(yīng)該修改所得稅法，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得稅的稅率提高，或?qū)嵭杏胁顒e的所得稅稅率。
