九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見已經(jīng)實(shí)行一個(gè)月了，備受人們期待的稅收新政作為短期化見效快的政策對市場的影響如何呢，稅收新政達(dá)到它應(yīng)有的政策目標(biāo)了嗎？政策有哪些漏洞呢？需要完善的地方在哪里呢？下面筆者就相關(guān)問題做初步討論。
稅收新政冷了二手房，火了租房，價(jià)格有漲有跌
首先看幾則相關(guān)報(bào)道：北京晚報(bào)：受房地產(chǎn)新政影響，從5月開始二手房交易明顯回落，記者昨天從幾家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)了解到，上半年，本市二手房交易量為3.6萬套，與去年同期相比，增幅僅為1％，與此同時(shí)，二手房均價(jià)達(dá)到6372元/平方米，上漲了718元，同比增幅為12.7％。
九部委稅收新政市場影響如何？供求雙方相互對峙（圖：商都新地產(chǎn)）
青海新聞網(wǎng)訊：由于受到房地產(chǎn)新政征收營業(yè)稅的影響，進(jìn)入6月以來，西寧二手房價(jià)格略有上漲，交易量有所下滑。這是7月3日記者從西寧市房地產(chǎn)交易部門了解到的信息。一些房齡滿兩年的房屋，新政一出后轉(zhuǎn)售為租，因而目前西寧市房屋租賃市場房源較為充裕。
龍虎網(wǎng)報(bào)道：5月份出臺的“征收營業(yè)稅”等樓市新政，在6月開始對南京二手房市場構(gòu)成實(shí)質(zhì)影響。記者昨天了解到，6月南京全市二手房買賣共成交8836套，環(huán)比5月份下降10.92%.另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，該公司6月二手房成交量環(huán)比上月下降了42.14%，同時(shí)租賃掛牌房源環(huán)比上月上漲了85.5%，新政策的實(shí)施，使得多數(shù)人持幣觀望，賣家則轉(zhuǎn)售為租。
從上面的報(bào)道中我們看出，市場上市場冷熱情況發(fā)生了變化，二手房市場相對冷清，房源相對減少，價(jià)格基本穩(wěn)定，上行壓力存在；而租房市場相對火暴，房源明顯增多，租金受需求和供給相互作用，上漲的空間很大�？傮w上來講，需求方面居民持幣觀望的心態(tài)占大多數(shù)，供需矛盾暫時(shí)得到緩解；供給方面，相當(dāng)部分房源退出二手房市場，部分轉(zhuǎn)租為售，二手房市場價(jià)格上行有很強(qiáng)支撐，需求疲軟形成有價(jià)無市的局面，租房市場，租金上漲存在很大空間，主要是受需求季節(jié)性影響，未來價(jià)格下行支撐因素很大。那么造成這種市場變化的原因在什么地方呢？
稅收新政市場影響原因分析
總體來講稅收新政對市場的影響是在房產(chǎn)需求和供給兩個(gè)方面。
首先在需求方面，稅收新政對自主性需求影響不是很大，對投資和投機(jī)者在機(jī)構(gòu)和總量兩方面影響比較大。對于自主性需求，由于自主性需求比較剛性化，變化彈性很小，此次居民持幣觀望主要原因在于稅收新政短期價(jià)格穩(wěn)定政策和信貸、土地等長期房產(chǎn)結(jié)構(gòu)和價(jià)格政策相互疊加后，市場各方面壓力在較量和博弈中，短期內(nèi)的價(jià)格波動受遠(yuǎn)期政策主導(dǎo)下變動基本趨于穩(wěn)定，價(jià)格下行的支撐隨時(shí)間的推移逐漸增加，因此觀望的選擇是比較合適的。
對于投資者而言，短線投資者群體有增加的趨勢。稅收新政短期內(nèi)的價(jià)格波動基本是上行風(fēng)險(xiǎn)大于穩(wěn)定和下行的可能，決定了短線投資是有利可圖的，從長線來看，中長期內(nèi)隨著市場房產(chǎn)結(jié)構(gòu)趨于合理化，房產(chǎn)穩(wěn)定的可能性增大，下行的可能在長期內(nèi)有下降的空間，但需要一定的調(diào)整時(shí)間，這樣中長期投資者獲利空間還是存在的，對于超長期的投資者，注重的是房產(chǎn)的遠(yuǎn)期增值，從理論上說房產(chǎn)是趨于增值的，剔除物價(jià)的影響，主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資源稀缺因素，這部分投資者筆者認(rèn)為變化不會很大。
對于投機(jī)者而言，注重的是短期的投機(jī)利潤，要求市場在比較短期內(nèi)有潛在的變化趨勢，而從目前來看，市場價(jià)格波動不是很明顯，各種短期，長期因素相互作用，人們購買的需求放量存在不確定性，從現(xiàn)在到新房產(chǎn)放量的兩年左右的時(shí)間里，房價(jià)變化趨勢不是很明朗，穩(wěn)定的可能性更大，因此市場留給投機(jī)者的空間不是很大。
因此，九部委稅收新政對市場造成的影響不確定性作用大于確定性的作用。從調(diào)節(jié)的力度和實(shí)施的操作性來看，稅收新政的作用是有限的，九部委此次的稅收政策，市場試探的意圖占主導(dǎo)，可以說是給市場放了一顆煙霧彈，加上其他的長期性政策，稅收新政給市場造成的是一種不確定性的氣氛，市場各主體都在考慮自己的下一步行動。租房市場季節(jié)性因素和新政效應(yīng)的疊加造成了收益增長的態(tài)勢，一些資金會大量進(jìn)入租賃市場，這樣二手房市場冷清的局面可能還會繼續(xù)，價(jià)格下行的可能性不大。
另外在供給方面，二手房市場變化的主要是一些正常交易和短期投資者。正常交易的房產(chǎn)在加價(jià)不成功的情況下會選擇退出或者進(jìn)入租賃市場，謀取短期收益；一些短期投資者也會在這個(gè)租賃黃金時(shí)期轉(zhuǎn)變投資策略，成為中長期投資者。表現(xiàn)在市場上就是部分5年之內(nèi)的房產(chǎn)退出二手房市場，租賃市場房源供應(yīng)增加。在租賃市場中，新的需求來自一些正常交易者，在觀望期他們會選擇租房暫時(shí)解決住宿問題，待到市場比較明朗時(shí)，這部分需求會釋放出來，可以預(yù)計(jì)的是租賃市場租金上行壓力會繼續(xù)存在，未來二手房市場供給要接受需求集中釋放的考驗(yàn)，價(jià)格短期內(nèi)上行的壓力還是很大的。
稅收新政市場效果是否達(dá)到了預(yù)期政策目標(biāo)
此次市場出現(xiàn)的變化不能完全歸功于稅收新政，是九部委政策集中作用的結(jié)果。實(shí)事求是的講，稅收新政關(guān)于營業(yè)稅的規(guī)定在力度上是很小的，對投資和投機(jī)性房產(chǎn)需求的打擊效果很小，在可操作性上還有需要改進(jìn)的地方。筆者以前在相關(guān)文章中分析過，九部委稅收新政主要的目的是探測市場的反映，為以后稅收政策進(jìn)一步完善積累經(jīng)驗(yàn)，投石問路的意圖占據(jù)主導(dǎo)地位。
從目前市場的反映來講，表面上看，稅收新政起到了穩(wěn)定住房價(jià)格，打擊投資和投機(jī)性需求的目的，二手房市場交易冷清，價(jià)格基本沒有變動的空間，上行可能基本得不到需求的有效支撐，下行受到基本供求因素的影響，可能性不大，價(jià)格在民眾持幣觀望中保持穩(wěn)定是此后一段時(shí)期內(nèi)的持續(xù)狀態(tài)。但靜水水深流，在住房需求中，自主性的正常交易需求是占據(jù)主體的，也是非常剛性的，居民持幣觀望是短期的，未來市場比較明朗時(shí)，這部分需求和以后新增的需求會疊加在一起釋放，未來房價(jià)會有一個(gè)震蕩期，國家房產(chǎn)供給政策將接受更嚴(yán)重的考驗(yàn)，出于這樣的考慮，一些資金可能會趁二手房冷清的時(shí)候進(jìn)入市場，等將來需求釋放時(shí)獲利。
所以嚴(yán)格來講，與其說是稅收新政起了作用，不如說是市場自身形成的不確定性氣氛起了作用。撇開營業(yè)稅新政的調(diào)節(jié)力度不考慮，稅收新政的煙霧彈效應(yīng)還是很有效的，從這樣的意義上來講營業(yè)稅新政起到的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于它應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用。
九部委稅收新政需要完善的地方
從理論上說，營業(yè)稅在調(diào)控環(huán)節(jié)和調(diào)控力度上都是有限的，在操作性上也不能體現(xiàn)房產(chǎn)越多力度越大的調(diào)控。在打擊投資和投機(jī)性需求上，房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅能夠直接針對交易利潤征收20%的所得稅，在打擊力度上重于營業(yè)稅，打擊環(huán)節(jié)上直接針對投資和投機(jī)所得進(jìn)行調(diào)節(jié)。但從操作性上講，目前各相關(guān)部門在工作機(jī)制上還缺乏相應(yīng)的配合，信息共享和相互約束，房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅的實(shí)行基礎(chǔ)還存在一些問題，在新政實(shí)行的一個(gè)月中，經(jīng)驗(yàn)的積累對于營業(yè)稅和個(gè)人所得稅都很重要。
筆者認(rèn)為當(dāng)局在考慮個(gè)人所得稅和營業(yè)睡的選擇上一定下了不少工夫。營業(yè)稅調(diào)控力度小，但調(diào)節(jié)作用明顯，實(shí)行起來相對成熟；個(gè)人所的稅調(diào)節(jié)力度大，但實(shí)行效果不理想，草草推出只能是重蹈覆轍，以后等到經(jīng)驗(yàn)相對成熟，個(gè)人所得稅肯定會擇機(jī)推出。
另外在促進(jìn)房產(chǎn)流動上，房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收也應(yīng)該相應(yīng)推出，比如已經(jīng)討論了很久的物業(yè)稅；在地產(chǎn)的合理利用上，土地空置的地產(chǎn)稅也要相應(yīng)考慮。我國目前財(cái)產(chǎn)稅制還不健全，交易環(huán)節(jié)稅收比較健全，稅負(fù)也相對比較重，而在房產(chǎn)地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，稅收建設(shè)比較落后，稅負(fù)也比較輕，這樣的稅制結(jié)構(gòu)造成了房產(chǎn)地產(chǎn)的流動性較低，政府在解決此類問題上，只能選擇行政化的調(diào)控手段，這樣的手段必然造成地方和中央的博弈和討價(jià)還價(jià)，也為尋租提供了可能性，那么腐敗就無法避免，政策的效果就要大打折扣。
再次，在相關(guān)部門的工作機(jī)制的相互配合上需要作出一定的改進(jìn)。比如購房者在申請住房按揭貸款時(shí)，銀行應(yīng)該要求出具以前的營業(yè)稅和個(gè)人所得稅完稅證明，并要求提供房產(chǎn)交易部門的交易信息，以比較客觀的確定購房者購買的房產(chǎn)是自住還是投資還是投機(jī)性的，從而確定信貸首付和資格。在房產(chǎn)過戶環(huán)節(jié)，房產(chǎn)主管部門應(yīng)該在房產(chǎn)實(shí)名制上下工夫，要求過戶者提供本人及配偶或者相關(guān)近親屬的營業(yè)稅和所得稅完稅證明，并要求出具基層權(quán)利部門出具的個(gè)人購房證明，確保購房是用于房產(chǎn)登記者的真實(shí)需求，對于冒用他人名義過戶而躲避納稅的行為要嚴(yán)加懲罰。
九部委稅收新政在各方面需要進(jìn)一步的完善和改進(jìn)，各方面條件成熟了，稅收新政應(yīng)有的作用才能夠發(fā)揮出來。
