6月21日，北京亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)率先開(kāi)始對(duì)二手房交易強(qiáng)制征收個(gè)人收入所得稅，據(jù)傳，7月1日起，北京市城八區(qū)將全面對(duì)二手房征收個(gè)稅。
據(jù)了解，目前對(duì)二手房交易個(gè)人所得稅，僅亦莊強(qiáng)制征收，即“在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，將先核查過(guò)戶(hù)人的繳稅證明，然后才能辦理過(guò)戶(hù)”。北京市其他城區(qū)仍維持“自主申報(bào)”，并沒(méi)有對(duì)繳納個(gè)稅提出明確要求。選擇亦莊是因?yàn)槠涠址渴袌?chǎng)產(chǎn)品的相對(duì)單一，政策的執(zhí)行環(huán)境相對(duì)簡(jiǎn)單，個(gè)稅政策在亦莊執(zhí)行可以為以后積累經(jīng)驗(yàn)。
系列稅收新政劍指房產(chǎn)需求，供給和市場(chǎng)，房?jī)r(jià)將何去何從（圖：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）
強(qiáng)制征收房產(chǎn)交易個(gè)稅，試點(diǎn)將獲成功
在2003年頒布的《北京市關(guān)于個(gè)人出售住房征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（京財(cái)稅[2003]732號(hào)文）中，對(duì)與房產(chǎn)交易征收20%的個(gè)人所得稅早就作出了規(guī)定，但沒(méi)有強(qiáng)制征收，實(shí)行的是納稅人主動(dòng)申報(bào)的方式，但效果不是很明顯。2005年北京市東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)等地曾實(shí)行過(guò)強(qiáng)制征收，但實(shí)施一兩周后就改為自主申報(bào)，同樣，該政策曾先后在杭州、南京、青島等地試行，結(jié)果都不了了之。很重要的原因是納稅人不主動(dòng)申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法掌握房產(chǎn)交易的信息。
此次亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)在房產(chǎn)交易中要求在辦理過(guò)戶(hù)時(shí)出具個(gè)稅繳稅證明，應(yīng)該說(shuō)這樣的工作機(jī)制能夠保證稅源不流失，保證政策的順利執(zhí)行。
業(yè)內(nèi)普遍對(duì)強(qiáng)制征收個(gè)稅表示擔(dān)憂(yōu)，筆者以為不然
“征收個(gè)稅對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)將帶來(lái)沉重的打擊，這與國(guó)六條鼓勵(lì)發(fā)展二手房市場(chǎng)的政策是相背離的�！焙皶煹脑�(huà)語(yǔ)中充滿(mǎn)深深的憂(yōu)慮。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)金育松回憶2005年北京市在朝陽(yáng)、海淀等區(qū)強(qiáng)制征收二手房交易的個(gè)人所得稅時(shí)表示，“政策出臺(tái)之后，2005年6月份的交易量相比5月份下降27％，其中二手商品房的交易更是萎縮了31％，而通常六七月是交易的旺季。”
千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)總經(jīng)理華國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，“二手房個(gè)稅征收政策過(guò)去就一直因各種原因而從未得到過(guò)有效的執(zhí)行，去年的強(qiáng)制征收最后也因市場(chǎng)的強(qiáng)烈反對(duì)而最后不了了之，這次亦莊征收個(gè)稅同樣不可能在北京普及�！�
筆者認(rèn)為強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅是完善我國(guó)稅收征管的必然舉動(dòng)。長(zhǎng)久以來(lái)，房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅的征收一直處于幾乎空白的狀態(tài)，在這樣的稅收征管條件下，房產(chǎn)交易嚴(yán)格來(lái)講是不規(guī)范的。稅收對(duì)于交易者來(lái)講是一種成本追加，在以前個(gè)稅征管不完善的情況下，這部分成本成為了交易者的利潤(rùn)，相對(duì)于其他的交易，房產(chǎn)交易虛增了利潤(rùn)，那么根據(jù)資本逐利的本性，外部資本進(jìn)入房產(chǎn)領(lǐng)域就不可避免了。那么強(qiáng)制征收房產(chǎn)交易個(gè)稅就是通過(guò)追加交易者成本，調(diào)節(jié)房產(chǎn)交易的成本，消除虛增的利潤(rùn)，能夠消除投機(jī)資本進(jìn)入的積極性。所以，規(guī)范的稅收環(huán)境能夠保證交易的規(guī)范性。
以上業(yè)內(nèi)人士主要擔(dān)心的是強(qiáng)制征收個(gè)稅出臺(tái)不太合時(shí)機(jī)，原因是九部委意見(jiàn)對(duì)市場(chǎng)造成了一定的沖擊，現(xiàn)在出臺(tái)會(huì)增加更多的不穩(wěn)定因素。筆者也贊同這樣的擔(dān)憂(yōu)，但是更重要的方面是，完善稅收征管，能夠?qū)ν稒C(jī)資本起到震懾的作用，房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定因素將大大增加。
強(qiáng)制征收房產(chǎn)交易個(gè)稅對(duì)市場(chǎng)影響分析
筆者認(rèn)為此次強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅很大程度上會(huì)對(duì)房產(chǎn)需求產(chǎn)生影響，對(duì)于供給結(jié)構(gòu)的影響相對(duì)較小。
首先對(duì)于正常房產(chǎn)交易的影響。在房產(chǎn)需求中，正常交易需求是比較剛性的需求，稅收對(duì)于這部分需求的調(diào)節(jié)不是很明顯；對(duì)于房產(chǎn)的出售方，他們一般不太愿意承受稅負(fù)的增加，增加的稅收會(huì)通過(guò)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買(mǎi)者一方，專(zhuān)家程度視房產(chǎn)供求狀況而定，而在現(xiàn)在局部供需矛盾突出的情況下，普通商品房交易稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的程度是很高的。短期內(nèi)來(lái)看，不排除市場(chǎng)觀望的可能，但不會(huì)持續(xù)很久，很快需求便會(huì)釋放，因此房?jī)r(jià)短期內(nèi)出現(xiàn)波動(dòng)，上漲的壓力不會(huì)消失。
而在房產(chǎn)供給方面，正常交易的房產(chǎn)可能會(huì)出現(xiàn)觀望的狀態(tài)，有價(jià)無(wú)市的情況很大程度上會(huì)繼續(xù)，那么部分房產(chǎn)會(huì)轉(zhuǎn)入租房市場(chǎng)，影響租金的走向，同時(shí)分化部分房產(chǎn)交易需求。
其次對(duì)于房產(chǎn)投資者的影響。短線(xiàn)投資者受房?jī)r(jià)短期波動(dòng)影響較大，自從九部委意見(jiàn)出臺(tái)后，上場(chǎng)觀望的氣氛很濃厚，很多地方的房產(chǎn)市場(chǎng)處于有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)，再加上未來(lái)政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)供求將逐步趨于正常化，短線(xiàn)投資者在房?jī)r(jià)上會(huì)作出一定的讓步，也會(huì)有部分短線(xiàn)投資者轉(zhuǎn)入租房市場(chǎng)，轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)線(xiàn)投資者；對(duì)于長(zhǎng)線(xiàn)投資者來(lái)講，影響不是很大，因?yàn)閺南喈?dāng)長(zhǎng)期的趨勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)基本是處于上行的通道中，短期的價(jià)格波動(dòng)對(duì)其影響很小。而在中長(zhǎng)期來(lái)看，隨著九部委新政的作用逐漸發(fā)揮，市場(chǎng)供求趨于合理，房?jī)r(jià)下行的可能性逐漸增大，投資收益存在很大的不確定性。但在目前的情況下，其他的投資渠道還無(wú)法代替投資房產(chǎn)，因此，長(zhǎng)線(xiàn)投資者不會(huì)發(fā)生大的調(diào)整。
再次對(duì)于投資者的影響。投機(jī)資本是在價(jià)格存在明顯波動(dòng)趨勢(shì)的情況下，短期內(nèi)獲取收益，而隨著強(qiáng)制征收個(gè)稅的實(shí)行，稅收環(huán)境逐漸完善，投機(jī)的空間逐漸變小，投機(jī)資本的積極性會(huì)減弱。另外市場(chǎng)需求的變化不是很明朗，政策的效應(yīng)短期內(nèi)不會(huì)顯現(xiàn)，市場(chǎng)觀望的氣氛不會(huì)改變，房?jī)r(jià)變化沒(méi)有明顯的趨勢(shì)，這樣的交易情況對(duì)于投機(jī)資本是極為不利的，甚至資金有被套牢的危險(xiǎn)。因此部分投機(jī)資本會(huì)選擇降價(jià)銷(xiāo)售的方式收回資本，整體房?jī)r(jià)下行的可能性得到了很好的支撐。對(duì)于投機(jī)資本，國(guó)家出臺(tái)很多政策進(jìn)行打擊，投機(jī)的空間越來(lái)越小，風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性，投機(jī)資本會(huì)慢慢退出市場(chǎng)，那么房產(chǎn)需求將趨于正�；⒑侠砘�。
分析到這里，強(qiáng)制征收房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅到底對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么樣的影響呢？筆者認(rèn)為回答這樣的問(wèn)題沒(méi)有簡(jiǎn)單的答案。新政的實(shí)施將對(duì)房產(chǎn)交易需求產(chǎn)生大的影響，需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，投機(jī)因素變小，正常交易需求占據(jù)主導(dǎo)地位，短期內(nèi)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)中租房比例相對(duì)增加，面對(duì)剛性的正常交易需求，供需矛盾有深化的可能，然而由于市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，房?jī)r(jià)上漲壓力雖然存在，價(jià)格波動(dòng)不會(huì)很大，隨著九部委新政的實(shí)施，短期內(nèi)房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定的可能性很大。而從中長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理，價(jià)格下行的支撐越來(lái)越大，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)穩(wěn)定的可能性將獲得有力支撐。
