大連市政府網(wǎng)站日前發(fā)布《大連市人民政府印發(fā)〈大連市關(guān)于私人投資、購(gòu)買(mǎi)商品房戶(hù)口遷入暫行辦法〉》的通知，發(fā)布了“買(mǎi)房落戶(hù)大連門(mén)檻提到80萬(wàn)元”的有關(guān)信息，本報(bào)昨日對(duì)此作了報(bào)道。這一政策為什么要進(jìn)行調(diào)整？新的政策有哪些特點(diǎn)？對(duì)我市的樓市和房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生什么影響？記者昨日采訪了大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)賈廣葆。
記者：此次購(gòu)房落戶(hù)政策調(diào)整是在什么情況下產(chǎn)生的？你認(rèn)為有哪些特點(diǎn)？
賈廣葆：此次購(gòu)房落戶(hù)政策的調(diào)整是一個(gè)比較大的調(diào)整，也是與時(shí)俱進(jìn)的調(diào)整。因?yàn)榘ㄙ?gòu)房落戶(hù)政策在內(nèi)的社會(huì)政策是一個(gè)不斷變化、不斷更新的領(lǐng)域。比如：大連市1999年的購(gòu)房落戶(hù)最少需要70萬(wàn)元；2003年為拉動(dòng)大連市住房需求，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，購(gòu)房落戶(hù)減少到35萬(wàn)元，而此次購(gòu)房落戶(hù)門(mén)檻提高到80萬(wàn)元，既是一個(gè)正常的調(diào)整，又是在一個(gè)特定的大背景下進(jìn)行的。
一是在“國(guó)六條”新政頒布半個(gè)月后出臺(tái)，預(yù)示著一些貫徹落實(shí)“國(guó)六條”的細(xì)則要陸續(xù)出臺(tái)。二是在大連房?jī)r(jià)居高不下的狀態(tài)下出臺(tái)的，表明政府抑制房?jī)r(jià)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)要?jiǎng)诱娓竦牧�。�?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布顯示：大連市5月份房?jī)r(jià)在全國(guó)70個(gè)大中城市中由4月份排位第三位升至第一位，同比漲幅高達(dá)15.2%，比全國(guó)平均上漲幅度高出9個(gè)百分點(diǎn)。應(yīng)該說(shuō)，持續(xù)不降的高房?jī)r(jià)確實(shí)讓人感到頭痛，而動(dòng)真格的政策和手段能夠起到降低、平穩(wěn)房?jī)r(jià)的作用。三是區(qū)別性的、不同檔次的購(gòu)房落戶(hù)政策對(duì)提升大連整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力起到了一定作用。此次政策調(diào)整，對(duì)商品住宅、公建商品房、投資辦企業(yè)落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，充分體現(xiàn)了不同群體需求、不同目的需求，體現(xiàn)了大連城市需要大量的外地精英來(lái)創(chuàng)業(yè)和居住。四是在人大代表、政協(xié)委員用提案、議案方式“過(guò)問(wèn)”下的一種回答。今年1月“兩會(huì)”期間，許多代表、委員都對(duì)35萬(wàn)元的購(gòu)房落戶(hù)政策提出了質(zhì)疑，并要求提高調(diào)整。
記者：購(gòu)房落戶(hù)政策對(duì)大連發(fā)展確實(shí)起到了一定作用，但也可能產(chǎn)生一些問(wèn)題，你認(rèn)為目前來(lái)說(shuō)，主要體現(xiàn)在哪些方面？
賈廣葆：目前，大連已初步確立了一個(gè)以大眾消費(fèi)為主體、滿足多層次購(gòu)房需求，適合國(guó)內(nèi)外人士消費(fèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。可以毫不夸張地說(shuō)，前幾年，我市的購(gòu)房政策，優(yōu)惠鼓勵(lì)外地人來(lái)大連購(gòu)房居住、創(chuàng)業(yè)，的確在短期內(nèi)促進(jìn)了大連市房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和發(fā)展。但同時(shí)，也不可避免地帶來(lái)了一些值得注意的問(wèn)題。
第一，拉大了大連住房需求。大連市屬于大城市，也是中國(guó)比較具有活力的城市之一，更是適宜居住的城市之一，也能提供比較有現(xiàn)代特色的都市生活服務(wù)。在一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，在國(guó)內(nèi)外，具有一個(gè)技術(shù)能力、知識(shí)能力和消費(fèi)能力的人口的城市，都將是理想的聚居之地，而住房是生活最主要場(chǎng)所也是特殊消費(fèi)品。所以，到大連買(mǎi)房也就成為這些打算移居者的優(yōu)先決策。毫無(wú)疑問(wèn)，也就拉大了大連住房需求，其對(duì)大連住房?jī)r(jià)格上漲的承受能力特別強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)力也特別旺盛。2005年，大連商品房總銷(xiāo)售數(shù)量中，就有28%以上被外地人買(mǎi)走，換句話說(shuō)，在大連有限的土地供應(yīng)中，就有近1/3的土地被外地人使用。
第二，抬高了大連住房?jī)r(jià)格。一方面外地人來(lái)大連住房需求旺盛，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升；另一方面，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，大批外地人購(gòu)房造成了預(yù)期未來(lái)的房屋供給減少，從而引發(fā)房?jī)r(jià)上升。
第三，抑制正常高知人才的進(jìn)入。目前，大連最為緊缺的是一些高級(jí)知識(shí)階層和實(shí)用型的工人技師，而居高不下的房?jī)r(jià)對(duì)那些真正打算在大連工作生活的高知識(shí)階層和工人技師是一種抑制，高房?jī)r(jià)使他們望而卻步，而在人口總規(guī)模受限的條件下，普通勞動(dòng)力和離、退休人員的滯留和進(jìn)入，必然抑制高知識(shí)人才的進(jìn)入。
記者：你認(rèn)為此次購(gòu)房落戶(hù)政策調(diào)整對(duì)大連樓市有哪些影響？
賈廣葆：從短期來(lái)講，對(duì)大連市影響不會(huì)太大；從中、長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，其作用不可小視。因?yàn)椋浩湟�，房地產(chǎn)是區(qū)域性市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的最終產(chǎn)品是具有不可轉(zhuǎn)移性，從而決定了它所服務(wù)的主體應(yīng)當(dāng)是當(dāng)?shù)氐木用�，�?jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)的大眾化、本地化，是我們始終堅(jiān)持的宗旨和努力的方面。購(gòu)房落戶(hù)門(mén)檻提高，從另一個(gè)方面也說(shuō)明，政府將加大市場(chǎng)的引導(dǎo)，逐步增加大眾化、本地化的普通商品住宅供應(yīng)量，從而推動(dòng)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步優(yōu)化，以充分滿足我市廣大普通市民家庭的住房消費(fèi)需求。
其二，對(duì)本市廣大普通的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是一個(gè)利好的消息。購(gòu)房落戶(hù)門(mén)檻的提高，對(duì)商品住宅量的供應(yīng)相對(duì)放大、高價(jià)的逐步回落，都將會(huì)有所影響，起碼在短期內(nèi)，商品住宅將會(huì)增多，房?jī)r(jià)將會(huì)逐步平穩(wěn)發(fā)展。
其三，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，購(gòu)房落戶(hù)政策調(diào)整，門(mén)檻提高，預(yù)示著開(kāi)發(fā)企業(yè)原先定位于外地人的中高檔項(xiàng)目將會(huì)調(diào)整，對(duì)大連市有住房需求的外地人士將會(huì)減少；而更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)把自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目準(zhǔn)確定位在本市市民的需求上；定位在本市居民剛性的需求上；定位在適合本市居民為主居住的房屋戶(hù)型設(shè)計(jì)上；房屋價(jià)格定位在適合本市居民購(gòu)買(mǎi)的比較適宜的房?jī)r(jià)上；而一些來(lái)不及轉(zhuǎn)變或產(chǎn)品一直定位在外地人需求上的開(kāi)發(fā)企業(yè)將逐步轉(zhuǎn)型或遭到淘汰。
其四，對(duì)中介企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響不會(huì)太大，因?yàn)橘?gòu)房落戶(hù)使二手房沒(méi)有太大的吸引力。但對(duì)商品住宅、使用權(quán)房屋應(yīng)該是一種促進(jìn)。因?yàn)槁鋺?hù)門(mén)檻提高，表明新建商品房將增多，普通住房消費(fèi)者都想通過(guò)自己的舊房、小房，以舊換新、以遠(yuǎn)換近，以差換好，不僅新建商品房數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)量，而且也給普通家庭，中介企業(yè)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、銀行“四家”聯(lián)動(dòng)打下了基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)將起到一定的作用。
