住房轉(zhuǎn)讓征收全額營業(yè)稅的期限，從目前的購房起2年內(nèi)延長到5年內(nèi)，這是剛出臺的九部委意見中重點針對二手房市場的具體措施。
出乎意料的是，各地二手中介業(yè)人士對這一旨在抑制投機和投資性購房需求的政策，普遍持保留態(tài)度。甚至有尖銳的質(zhì)疑聲音認為，此舉對打擊投機炒家?guī)缀醪黄鹱饔茫炊鴷昙盁o辜，并進一步推升房價，與調(diào)控初衷背道而馳。
未對癥下藥：投機者漏網(wǎng) 守法者吃虧
“這項政策的制定者看來并不真正了解市場上投機炒家的慣用渠道和實際手法，沒能對癥下藥�！币晃徊辉竿嘎缎彰亩执砉救耸扛嬖V記者。
據(jù)其介紹，老練的炒家奉行“快進快出”的操作原則，持有某個物業(yè)時間通常不會超過一年，而且不會按規(guī)定辦理過戶手續(xù)。他們一般是向原物業(yè)業(yè)主支付房價全款的同時，一起到公證處訂立一份全權(quán)委托書，聲明業(yè)主委托炒家處置物業(yè)，實際上等于變相賣掉了房子，而炒家則伺機尋找合適的下一個買家。
此外，炒家還可以通過開發(fā)商內(nèi)部轉(zhuǎn)名方式，由后者出面到國土房管部門辦理“銷契”手續(xù)（即告知國土房管部門說原來買家退房了，取消原預售契約，賣給新的買家），這么做同樣達到轉(zhuǎn)手炒賣又“合法”避稅的目的。由于炒家可以幫助樓盤快速大量出貨，開發(fā)商受利益驅(qū)動，往往是愿意加以配合的。
據(jù)說去年上海樓市炒風最盛之時，同一處物業(yè)轉(zhuǎn)手十次以上都沒更名過戶，而在廣州等相對穩(wěn)定的市場，物業(yè)倒兩三次不更名的也很常見。
“炒家不辦過戶手續(xù)，營業(yè)稅根本無從征收，延長營業(yè)稅征收期限對他們自然是沒有什么打壓作用�！边@位人士說。
換句話說，上述政策調(diào)整讓真正的投機炒家依然“逍遙法外”，反而會對一些進行合理投資和確實需要在規(guī)定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓物業(yè)的業(yè)主，造成大面積打擊。這與 “穩(wěn)定房價、解決中低收入者的住房問題、積極發(fā)展住房二級市場”的政策目標看上去又自相矛盾。
政策效應或適得其反預料二手樓價繼續(xù)上升
前不久廣州一家中介機構(gòu)的調(diào)查顯示，當?shù)囟址渴袌鲆宰宰�、自用為主，投機、投資客戶大約只占購房總?cè)藬?shù)的7%（其中短線投機者僅占1%）。而深圳有關(guān)中介人士也告訴記者，特區(qū)購房大軍中投機者已“幾乎絕跡”。
在廣深這樣二手發(fā)育相對成熟、購房者也比較講實惠的市場上，新出臺的流轉(zhuǎn)稅延長征收期限措施，又會產(chǎn)生什么效果呢？
“從中長期看，此舉對以自住為主的城市的房地產(chǎn)市場能起到穩(wěn)定房價的作用，但短期內(nèi)則意味著又有一大批二手房被納入課以重稅的行列，交易成本增加，交易量將受抑制。大部分希望換樓改善居住條件的業(yè)主和買家，都會因此產(chǎn)生觀望情緒。”廣州滿堂紅置業(yè)董事總經(jīng)理陳戎認為。
另一個可以預料的現(xiàn)象是，征稅年限的延長，會迫使部分年期不足5年的業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，導致市場上可供應盤源減少，而選擇出售的業(yè)主，也會把應納稅額直接轉(zhuǎn)嫁給買家。
“這兩種情況都會直接拉動二手房價的上升�！睆V東合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪表示，“二手房價上升，很容易讓人對一手房價格產(chǎn)生更高的預期，從而形成整體樓價的全面看漲�！�
事實上，去年“國八條”出臺時，其配套政策規(guī)定購房不足2年內(nèi)轉(zhuǎn)手征收全額營業(yè)稅，廣深兩地二手樓市經(jīng)過三四個月的觀望期后，便發(fā)生了行家們介紹的樓價迅速上升的現(xiàn)象。
“若從二手豪宅市場走勢分析，與普通住宅相比，今后其樓價的上漲受新政策約束的可能性更小�！鄙钲谑缆�(lián)行總經(jīng)理張明德對記者說。該行是世聯(lián)地產(chǎn)屬下代理公司，在深圳以豪宅代理見長。
張分析稱，一方面目前二手市場上真正的豪宅本來就不多，而且買家多數(shù)資金充裕，新增稅費并不會明顯影響其購買意愿；另一方面，此次調(diào)控細則中強制規(guī)定90平方米以下中小戶型的比例在七成以上，戶型均較大的豪宅會更加稀缺，未來肯定有較大升值空間。
北京 執(zhí)行細則不打折扣 具體方案已經(jīng)出臺
“從來沒見這么快過，中央的細則還沒正式公布，北京提前了兩個小時�！币晃辉诒本⿵氖铝硕嗄攴康禺a(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)商在告知記者北京市具體調(diào)控方案已經(jīng)制定的同時，向記者評價道。
5月29日，就在九部委《意見》正式公布前兩小時，北京市五個委辦局共同敲定了北京市地產(chǎn)調(diào)控的具體方案。而隨著兩小時之后九部委《意見》的正式公布，醞釀于今年年初的房地產(chǎn)新政全面進入實施階段。
與北京的情況相近，天津的具體執(zhí)行方案也正在制訂，天津方面的消息稱，具體措施可能在6月10日前出臺。
北京力推中低價商品房
5月29日，北京市建委、規(guī)劃委、國土局、發(fā)改委、財政局共同敲定了以調(diào)整供應結(jié)構(gòu)和整頓銷售秩序為核心內(nèi)容的調(diào)控方案。主要內(nèi)容一是推出6~7個中低價位普通商品房樓盤，二是要求預售許可證發(fā)放3日內(nèi)，樓盤必須敞開銷售，不得進行銷控。這成為北京執(zhí)行中央精神的具體方案。
6~7個中低價位普通商品房樓盤多少有些令人意外。因為此前北京市國土局的一位官員曾明確告訴記者，今年這類樓盤可能只由1~2個試點樓盤供應，這與現(xiàn)在的6~7個有一定差距。對此，記者從一位內(nèi)部人士處得到的解釋是，目前的形勢已經(jīng)不容試點，必須形成規(guī)模供應，才能起到作用，達到中央的要求。
然而，記者了解到的消息表明，這還僅僅是個開始。北京市國土局正在考慮，將化工三廠地塊、染料廠地塊提前供應，用于經(jīng)濟適用房建設。這樣2006年全年的經(jīng)濟適用房土地供應量已達到180公頃，幾乎占到60%的比例，力度空前。
此外，北京市國土局局長張維還向記者表示，下一步市國土局將重點對2004年已出讓的住宅項目特別是“8·31”前協(xié)議出讓的住宅項目加強推進。
記者了解到，國土局目前對于土地開發(fā)的情況已經(jīng)有了初步的掌握。截至今年4月底，“8·31”前協(xié)議出讓項目但至今未形成實際住宅供應的項目共計95個，其中尚未實施拆遷的項目有23個，規(guī)劃建筑面積為320萬平方米；正在拆遷的項目有43個，規(guī)劃建筑面積450萬平方米，拆遷完成但尚未開工的項目有29個，規(guī)劃建筑面積為300萬平方米。
針對這95個項目，市國土局表示，對其中愿意改為中低價位、中小戶型普通商品房項目的，采取予以延期一年期限并積極協(xié)助辦理其他相關(guān)手續(xù)的優(yōu)惠政策。
記者獲知，北京市建委已經(jīng)在內(nèi)部下發(fā)文件，開始對房屋交易市場展開專項整頓，并成立了以副主任苗樂如、市場交易處處長沈潔為正、副組長的專項檢查小組。重點整頓不按期開盤、虛報銷售進度、違規(guī)收取定金、認購金等方面的違規(guī)行為。此外，北京市建委還要求區(qū)縣建委對檢查情況執(zhí)行“每月一報”。
最新消息顯示，北京市年度“住宅建設規(guī)劃”已經(jīng)開始編制，將于8月底之前上報中央，此間還可能有新的更為詳細的措施出臺。“這個更加細化的細則可能會涉及到更多的部門�！币晃唤咏姓娜耸扛嬖V記者。
天津 方案不日出臺
與北京的情況相近，天津的具體執(zhí)行方案也正在制訂，天津方面的消息稱，具體措施可能在6月10日前出臺。
此前，天津業(yè)界普遍認為，在供應結(jié)構(gòu)方面，天津并不存在太大的問題。除了海河新城和新近開盤的華夏國際公寓，以及個別高檔別墅項目售價超過萬元/平方米之外，主流產(chǎn)品的價格多集中在4000~6000元/平方米之間，所以多數(shù)人認為天津市并沒有強力調(diào)整供應結(jié)構(gòu)的必要。
但記者獲得的消息表明，天津市政府肯定將在供應結(jié)構(gòu)調(diào)整方面出臺措施，同時將嚴格控制拆遷規(guī)模，其基本的精神是“穩(wěn)定在2005年的水平不再上升”。相比于去年，天津市政府的效率也是大為提高，而其力度如何顯然要到6月10日才有分曉。
上海 擔心細則“一刀切” 地方盼區(qū)別對待
“細則仍是原則性政策居多，有些地方難免‘一刀切’，還需要地方政府進一步細化才有可操作性�！边@是九部委意見公布后，上海業(yè)界較為普遍的一種意見。
以意見中第一條“建筑面積90平方米以下住房，必須達到開發(fā)建設總面積70%以上”為例，就引來諸多議論。
漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿明確表示：“這個規(guī)定在北京、上海等大城市實施起來困難不小�！�
他認為，國內(nèi)一線城市土地成本都比較高，城區(qū)住宅樓盤以高層為主，公攤面積較多。按建筑面積90平方米以下的標準，在北京、上海多只能買到1房，而房型比較合理的2房建筑面積都在100平方米左右，所以一線城市這方面的標準理應放寬。
上海策源機構(gòu)咨詢研發(fā)中心人士也認為，90平方米以下的“一刀切”政策，沒有考慮各城市房地產(chǎn)市場的差異性，對成熟市場而言，這個標準不一定真正切合市場實際，矯枉過正，可能造成部分改善型需求得不到正常釋放。
“很多開發(fā)商通過拍賣拿到的土地，規(guī)劃都已經(jīng)很明確，”新漢業(yè)不動產(chǎn)執(zhí)行總裁趙云飛稱，“如果政府要求再次改動，這是政府違約，這樣一來開發(fā)商和政府之間的糾紛就會大大增加�！�
在此次出臺的細則中還要求：“優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%.”由于宏觀調(diào)控，上海一年多沒有商品住宅用地供應，原計劃6月份寶山、閘北、閔行等區(qū)將陸續(xù)恢復供應新的商品住宅用地。細則出臺之后，政府是否能按原計劃推出土地，成為市場關(guān)注的焦點。
合生創(chuàng)展上海公司董事長項斌就擔心說：“這些區(qū)還推不推土地，具體怎么推，現(xiàn)在都是問題。”
對于這些中央政府已經(jīng)“一刀切”、但上海卻難以順利落實的政策，有當?shù)厝耸抗烙�，地方政府沒法完全執(zhí)行的政策，只有向中央打報告請求區(qū)別對待，上海很有可能已在做這方面的打算了。
南京 叫停60平方米以下小戶型
5月30日，有消息傳出，南京市房產(chǎn)局已暫時停止辦理60平方米以下小戶型住宅的銷售許可證。此禁令覆蓋了整個南京地區(qū)，包括江寧、江北新上市的60平方米以下小戶型項目。
對此，南京方面的解釋是為打擊投機，并且不會背離九部委調(diào)控細則中關(guān)于“90平方米以下住房須占項目面積七成以上的規(guī)定”。
南京市房產(chǎn)局新聞發(fā)言人表示，暫緩小戶型住宅的銷售不代表不鼓勵中小戶型住宅的開發(fā)。至于執(zhí)行原因，該發(fā)言人不愿過多解釋。但他表示，近期南京房產(chǎn)局已經(jīng)會同市發(fā)改委，開始從立項源頭徹底清查小戶型項目，因此相關(guān)政策應該在短期內(nèi)就會出臺。
有內(nèi)部人士透露說，其實暫緩對酒店式公寓批復預售許可證，主要原因就是這些所謂的酒店式公寓房價太高了，這些小戶型的公寓普遍以精裝修房的面目“出現(xiàn)”，在城中都超過了1萬元/平方米，政府下一步要對價格有所控制。
南京大學房地產(chǎn)信息研究中心秘書長葛揚分析，本來小戶理應該提供給那些收入不是很高的買房者，如今卻成為投資人熱捧的項目，價格也是一高再高，因此房產(chǎn)局目前叫停小戶型很可能出于兩種目的。第一，清查一些投資比例比較高的項目，針對這些項目制定相關(guān)政策，將炒房者徹底趕出樓市；另外，核查60平方米以下小戶型的具體情況，并制定控制小戶型總價的政策，不至于讓小戶型住宅單價飛漲。
