征收保有環(huán)節(jié)稅將讓你“養(yǎng)不起房子”？
業(yè)內人士認為這將進一步刺激房價上漲市民購買大戶型應注意自己的承受能力
從今年年中國家出臺宏觀調控政策以來，關于大戶型的議論就一直沒停。很多評論認為，面臨收縮壓力的大戶型價格很可能上漲。
最近，建設部副部長劉志峰關于將對房屋保有環(huán)節(jié)征稅的言論讓大戶型再次熱起來，一些媒體警告說，“當心買得起卻養(yǎng)不起大房子”。但很多媒體也預測，國家的這一政策，很可能進一步刺激大戶型價格上漲。
針對島城市民來說，大戶型房屋目前供應情況如何？哪些人適合購買大戶型？到哪里選購大戶型最容易增值保值？針對這些問題，記者采訪了島城相關業(yè)內人士，請他們?yōu)槭忻?a href="http://m.galtzs.cn/web/licai/" target="_blank" class="bule">投資置業(yè)支招。
大戶型供應量將逐步減少
兩三年后小戶型房屋將成市場主流
連續(xù)兩年的新政明顯指向了推行小戶型。今年“國六條”明確提出：切實調整住房供應結構。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到70%以上。對島城來說，今年的土地拍賣中，大多數土地都被用于限價商品房的供應。在這一背景下，大戶型未來幾年必然成為市場上的稀缺產品，“物以稀為貴”。而即將征收的保有環(huán)節(jié)稅收，則更讓大戶型具有了變幻莫測的神秘色彩。
大戶型目前占六成
記者從有關部門了解到，2005年批準預售的商品房中，80平方米以上的住房最少占總量的近六成。今年上半年，套型在80-100平方米的住房占總批準預售面積的近四成，而100-120平方米的住房占總批準預售面積的近三成，120平方米以上的住房占總批準預售面積的近兩成，80平方米以下的住房占總批準預售面積的不到兩成。
簡單地說，從2005年到今年新政前，批準預售的房屋總量中，套型建筑面積在80平方米以上住房占到了總批準預售面積的至少六成，而80平方米以下的住房大致能占到總量的不到兩成。
小戶型兩年后成主力
隨著國家宏觀調控的逐步落實，兩到三年后，小戶型將成市場主流，大戶型應該能占到整個市場供應量的三成左右，那時，大戶型真的就成了稀缺產品。
據介紹，一個項目從開發(fā)到上市交易，大約需要一至兩年的時間，而從現在開始，政府審批項目時已考慮小戶型所占比重的限制，新政后的第一批小戶型應該在一年以后開始上市，在兩到三年后現存大戶型會基本消耗掉。對于已經滿足國家平均住房水平的消費者來說，市場上大戶型總量的減少，也使這部分需求更為旺盛，到那時，“大戶型將成為稀缺資源，一旦供不應求，其的價格上漲速度是迅速的�！碑吘�，隨著人們生活水平的不斷提高，二次、三次置業(yè)者和需求較大居住空間的購房者會越來越多。
當心養(yǎng)不起房子
近日在京舉行的90平方米住宅設計頒獎會上，建設部副部長劉志峰透露：今后，將通過鼓勵小戶型設計、保有環(huán)節(jié)征稅等手段，提高大戶型購買使用成本，引導消費者合理住房消費，鼓勵推廣中小套型。劉志峰表示：“我國目前的住宅主導戶型應該是90平方米以下�！倍鴵ㄔO部今年4月的調研，中國40個重點城市住宅平均套型面積為113平方米，其中16個城市超過120平方米。
劉志峰介紹，目前建設部、財政部、稅務總局等正在研究增加住房保有環(huán)節(jié)稅費，對戶型面積偏大的房子收取一定費用�！霸蹅冏》渴且淮涡越灰祝Ｓ协h(huán)節(jié)的稅費很低或者基本沒有”，劉志峰解釋了保有環(huán)節(jié)的稅收：就像買車一樣，雖然買的時候掏了十萬二十萬塊錢，但要用車，各種費用包括養(yǎng)路費等也不便宜，有的時候買得起用不起。將來大戶型住宅也會采取相似措施。
針對劉志峰的言論一些媒體評論認為，這樣的做法恐怕不但不會降低房價，反而可能進一步促動房價的上漲。
買大戶型注意什么
業(yè)內人士介紹說，大戶型房屋占主流的小區(qū)，人口密度自然要比小戶型要小得多，單位建筑面積上的人口數顯然不同。因此，大戶型房屋除了居住方便外，小區(qū)配套設施可使用程度顯然要高許多，因為小區(qū)內較少的人口數可以保證業(yè)主能更充分地使用健身設施等。另外，由于人口密度較低，大戶型也便于塑造小區(qū)內幽靜的空間感覺。
市民購買大戶型時，除要注意地角因素，還應該對小區(qū)規(guī)劃格外慎重。國家針對戶型設置的種種政策，必然會導致住房消費越來越明顯的兩極分化趨勢，市民如果購買了景觀設計等不夠合理的大戶型，將落在兩極之間，喪失房屋的保值功能，而戶型設置合理、會所等公共配套設施齊全、物業(yè)管理優(yōu)異、景觀設置幽靜的小區(qū)，能滿足高品質生活的需要，會有很強的保值增值功能。
比如，位于山東路一線的很多項目，由于占據了優(yōu)越的地理位置而具有了保值功能，比較典型的像魯邦廣場、良辰美景、江山帝景等；位于嶗山區(qū)附近的樓盤，由于周圍環(huán)境等自然資源優(yōu)越，自然具有了增值保值空間，比較典型的緊靠海邊的山水名園，位于浮山后的魯信長春花園、海爾東城國際等，則有優(yōu)質的小區(qū)規(guī)劃設置和建設質量。再比如周邊區(qū)市，城陽區(qū)的瑞麟公館，位于經濟高速發(fā)展的新區(qū)的核心地段，當然具備了長久的增值潛力，另外，該小區(qū)節(jié)能等方面的優(yōu)異設置，更讓黃金地段的增值潛力得到了保障�？梢哉f，只要仔細調查，每個區(qū)市都有這樣的樓盤。
業(yè)界認為，購買大戶型主要應注意兩點：一是地角，二是小區(qū)規(guī)劃，這兩點都與房屋的增值保值有關。在宏觀調控導致房地產面臨轉型的背景下，房地產增值保值功能應該引起市民的足夠重視。
誰最適合買大戶型
誰最適合買大戶型？有經驗的銷售人士認為，首先是目前具備經濟實力、希望擁有優(yōu)質居住條件的成功人士，他們具備了比較好的經濟條件能夠承受高檔物業(yè)小區(qū)的高費用，這些人可以一步到位地實現自己的住房愿望。其二，那些收入穩(wěn)定，目前打算二次置業(yè)的市民，由于他們已經擁有一定的經濟基礎，如果希望改善居住條件，他們有能力承受大戶型的高費用。第三，希望投資的市民可選擇那些增值保值能力強的項目，盡管投資購買小戶型可以通過租金等形式獲得回報，但相對于房地產升值獲得的直接收益，顯然后者的吸引力要大得多。
對購房自住的市民來說，可以優(yōu)先考慮小區(qū)規(guī)劃優(yōu)異的樓盤項目，對于投資意圖比較明顯的市民來說，地角則應是第一考慮因素。
征稅將推高房價
近日，建設部副部長劉志峰的“保有環(huán)節(jié)征稅”一說剛透露，媒體紛紛評論認為，這一舉措很可能刺激大戶型房屋價格上漲。央視等媒體的有關欄目評論認為，要降低房價必須在降低房屋建設成本、增加房屋供應量上下功夫，過于依賴增加稅收反而會增加房屋成本進而增加房價。
近日，新浪網所做的“大戶型是否該征稅”調查中，到12月20日中午12時，共有5378人參加投票，大多數人認為，對大戶型額外征稅，可能進一步推高房價。
59.74%的投票者認為不應對戶型面積偏大住房收取額外的稅費，認為應該收取的則占34.05%；對多大的戶型算面積偏大住房方面，56.2%的投票者認為建筑面積為200平方米以上的房屋才能算是大戶型，24.66%投票者認為應該是300平方米以上，認為100平方米以上的住房就算是大戶型的僅占13.19%；51.08%的人認為對大戶型征收持有稅會推高房價，認為不會的占32.78%；62.07%的投票者認為對大戶型征稅不能改善住房供應結構；27.54%的人認為可以改善住房供應結構；同時，53.79%的投票人認為對戶型面積偏大住房收取額外的稅費，將推動房價上漲；認為將導致房價下跌的僅占16.61%；認為“不好說”的占29.6%.
