上海稅務(wù)系統(tǒng)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)動(dòng)了一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的“稅檢風(fēng)暴”。
本報(bào)獲悉，這項(xiàng)檢查從2月份開(kāi)始，到10月份結(jié)束。“原來(lái)是抽查，現(xiàn)在是逐個(gè)排查，都要過(guò)關(guān)。”上海地產(chǎn)界一位資深人士稱。
“稅檢風(fēng)暴”
多位上海地產(chǎn)圈的人士向記者表示，他們的企業(yè)或者他們所知道的企業(yè)正在接受或者已經(jīng)接受過(guò)上海稅務(wù)部門(mén)的檢查。
調(diào)查的內(nèi)容包括利潤(rùn)計(jì)算、成本列支等內(nèi)容�！斑M(jìn)行了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，現(xiàn)在還沒(méi)有結(jié)束�！彼f(shuō)。
“要來(lái)上海查60家房地產(chǎn)企業(yè)，但是名單不知道，我們目前也還沒(méi)有接到通知，估計(jì)過(guò)一段時(shí)間就要來(lái)查了吧�！鄙虾Ｊ幸患抑姆康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)記者透露說(shuō)。
實(shí)際上，上海地稅和國(guó)稅籌劃的這場(chǎng)地毯式稅收大檢查早在今年2月即已悄然啟動(dòng)。
在記者獲得的一份上海市地稅和國(guó)稅2006年稅收專項(xiàng)檢查的計(jì)劃中，“房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)”的稅收檢查排在了第一位。
從這份文件的措詞看，此次稅收檢查極為嚴(yán)格。文件說(shuō)，要“依法嚴(yán)厲查處所檢查行業(yè)和區(qū)域存在的稅收違法犯罪行為，糾正各類涉稅問(wèn)題”，同時(shí)“發(fā)現(xiàn)稅收征管薄弱環(huán)節(jié)和政策缺陷，提出進(jìn)一步強(qiáng)化稅收征管和堵塞漏洞的有效措施”。
在人員安排上，對(duì)于重點(diǎn)檢查的行業(yè)，上海稅收系統(tǒng)抽調(diào)業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、作風(fēng)過(guò)硬的精干力量進(jìn)行排查。
這項(xiàng)檢查以2月為組織階段；3月至9月為檢查實(shí)施階段；10月為總結(jié)整改階段。
具體的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)是：3月底前和6月底前分兩次報(bào)送稅收專項(xiàng)檢查進(jìn)展情況報(bào)告，并將典型案例報(bào)送上海市局。
“2006年10月10日前報(bào)送全年專項(xiàng)檢查工作情況，包括全年專項(xiàng)檢查工作總結(jié)，各個(gè)檢查行業(yè)的情況分析報(bào)告，重大稅務(wù)案件等個(gè)案分析報(bào)告，典型案例，相關(guān)的工作動(dòng)態(tài)，有關(guān)經(jīng)驗(yàn)做法等材料，同時(shí)填制《2006年稅收專項(xiàng)檢查工作統(tǒng)計(jì)表（全年累計(jì)數(shù)據(jù)）》報(bào)送上海市局�！�
七大稅逐個(gè)過(guò)關(guān)
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅行為，四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所一位人士分析說(shuō)，主要采取的手段“一是少報(bào)收入，二是模糊成本”。
根據(jù)上海財(cái)稅網(wǎng)公布的2006年第三季度欠稅公告，房地產(chǎn)企業(yè)欠稅的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、 個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等等。
而這些內(nèi)容恰恰都被本次檢查全面覆蓋，且檢查的深度和廣度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上述定性的判斷。
上海市稅務(wù)部門(mén)部署了非常細(xì)致的查稅方案。
記者獲得的這份資料顯示，這次稅收檢查重點(diǎn)檢查那些納稅信用等級(jí)低、在以前年度檢查中發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重涉稅違法行為的企業(yè)，特別是那些經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與納稅情況不相匹配的。
按照實(shí)施方案，檢查年度覆蓋的時(shí)間“一般檢查2004年到2005年兩個(gè)年度的稅款繳納情況，有涉及稅收違法行為的，應(yīng)追溯到以前年度”。
其中“營(yíng)業(yè)稅檢查、企業(yè)所得稅檢查、個(gè)人所得稅檢查、土地增值稅檢查、房產(chǎn)稅檢查、印花稅檢查和其他地方各稅”等七項(xiàng)稅收為檢查的重點(diǎn)。
前三項(xiàng)為重中之重。一位會(huì)計(jì)師認(rèn)為，前三項(xiàng)實(shí)際上也是房地產(chǎn)企業(yè)逃（避）稅的主要出口。
以營(yíng)業(yè)稅檢查為例，包含三方面的內(nèi)容，“檢查應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的合理性、完整性”，“檢查應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的及時(shí)性”和“其他營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題”。
僅第一項(xiàng)“檢查應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的合理性、完整性”，就包括了十一個(gè)方面的內(nèi)容，包括“有無(wú)直接坐支售樓收入不入賬的情況”，“營(yíng)業(yè)收入是否包括了各種費(fèi)用”，“是否存在低價(jià)銷(xiāo)售的行為”，“以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并且收取固定利潤(rùn)或按銷(xiāo)售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報(bào)納稅”等方面。
一家會(huì)計(jì)師事務(wù)所的專業(yè)人士稱，通過(guò)低價(jià)入賬也是房地產(chǎn)企業(yè)逃稅的重要手段。
而熟悉地產(chǎn)稅收的人士認(rèn)為，這些規(guī)定幾乎將所有房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅方面的逃稅漏稅問(wèn)題囊括無(wú)遺。
除了單獨(dú)行動(dòng)之外，稅務(wù)部門(mén)還上溯追查房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程，獲得相關(guān)的稅收信息。
上海稅務(wù)部門(mén)還要求：“鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)需要經(jīng)過(guò)立項(xiàng)審批，規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得土地使用權(quán)、項(xiàng)目建設(shè)、房屋銷(xiāo)售等多個(gè)環(huán)節(jié)，每一環(huán)節(jié)都必須到政府有關(guān)部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)與計(jì)劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理部門(mén)建立信息傳遞機(jī)制，及時(shí)掌握開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料。”
稅收侏儒
上海稅務(wù)部門(mén)此次稅檢并非無(wú)的放矢。
根據(jù)上海財(cái)稅網(wǎng)公布的2006年第三季度欠稅公告，共有23家房地產(chǎn)以及關(guān)聯(lián)企業(yè)拖欠稅款，盡管欠稅只有5000多萬(wàn)，但是欠稅應(yīng)該只是冰山一角而已。
而11月9日，財(cái)政部發(fā)布公告說(shuō)，財(cái)政部組織檢查了39戶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2005年度的利潤(rùn)情況，共查出資產(chǎn)不實(shí)93億元，收入不實(shí)84億元，利潤(rùn)不實(shí)33億元，39戶房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表反映的平均銷(xiāo)售利潤(rùn)率僅為12.22%，而實(shí)際利潤(rùn)率高達(dá)26.79%.
上海一家稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)介紹，開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。但是由于營(yíng)業(yè)稅是根據(jù)房產(chǎn)商銷(xiāo)售額征收的，因而避稅空間不大，而房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅行為多發(fā)生在企業(yè)所得稅。
“企業(yè)所得稅檢查”成為本次上海稅務(wù)系統(tǒng)重點(diǎn)突破口。
檢查的方向有三個(gè)“檢查應(yīng)稅收入的真實(shí)性、完整性，檢查稅前扣除項(xiàng)目的真實(shí)性、合法性，重點(diǎn)檢查項(xiàng)目等”。
以應(yīng)稅收入的真實(shí)性、完整性為例，“重點(diǎn)檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效，有無(wú)收受虛開(kāi)、代開(kāi)、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用”，同時(shí)“重點(diǎn)查看是否存在虛開(kāi)辦公費(fèi)、虛開(kāi)服務(wù)業(yè)發(fā)票、虛增人員工資、虛增廣告支出、以有關(guān)聯(lián)關(guān)系的銷(xiāo)售公司或辦事處的名義虛增經(jīng)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用等虛增成本套取現(xiàn)金的情況”。
上海一大開(kāi)發(fā)商高層分析說(shuō)，從近期財(cái)政部公布39家房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表失真情況看，下一步國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方向很可能將轉(zhuǎn)向整頓清理企業(yè)，查處偷稅漏稅等市場(chǎng)主體。
