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物業(yè)稅并非調(diào)控手段 技術(shù)利益存難點年內(nèi)難出臺

2006-10-12 11:32 中國經(jīng)營報·李樂 朱紫云 【 】【打印】【我要糾錯

  1.國務(wù)院調(diào)控樓市六條措施出臺

  其中以“有區(qū)別地調(diào)整住信貸政策”最為引人矚目,據(jù)稱實施細(xì)則不日將公布。二次調(diào)控,來得比預(yù)期中更快。

  2.建設(shè)部稱不存在房源不足 40城市可售房100萬套

  同時表示將對囤積房源、捂盤惜售、發(fā)布不實價格和銷售進(jìn)度信息等人為制造商品住房供應(yīng)緊張氣氛的行為進(jìn)行嚴(yán)懲。

  3.發(fā)改委專家稱房價漲幅被低估一到兩倍

  發(fā)改委專家王小廣警告說,如果房價繼續(xù)虛高,房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險最終成為現(xiàn)實,需求大受影響,那時將出現(xiàn)真正讓經(jīng)濟(jì)遇冷的通縮。

  4.提高房貸首付傳聞令房地產(chǎn)股集體暴跌

  在消息傳出后的短短數(shù)個交易日內(nèi),包括萬科在內(nèi)的若干地產(chǎn)股最大跌幅累計接近20%,地產(chǎn)股也不幸成為近期牛市中的死亡板塊。

  5.一季度5億美元外資進(jìn)入中國樓市 90%以上投到京滬

  有分析認(rèn)為,外資進(jìn)入與房價波動存在很大的關(guān)聯(lián)性,國家應(yīng)采取嚴(yán)厲的措施與政策來遏制與打擊。

  寄希望通過物業(yè)稅穩(wěn)定房價的人們將可能大失所望。記者日前從財政部和國家稅務(wù)總局及其附屬研究機(jī)構(gòu)獲得的消息均表明,由于物業(yè)稅由“空轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)為“實轉(zhuǎn)”將涉及到諸多主管部門之間的協(xié)調(diào)工作,所以物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點要轉(zhuǎn)為“實轉(zhuǎn)”目前基本無望。

  此前,作為房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收的物業(yè)稅,一直被認(rèn)為有遏制樓市需求、穩(wěn)定價格的作用,因此更被外界看做是本輪宏觀調(diào)控中最有效的手段之一。但財政部財政科學(xué)研究所所長賈康明確告訴記者,物業(yè)稅不可能承擔(dān)穩(wěn)定房價的功能,因此,物業(yè)稅不可能作為近期房地產(chǎn)的調(diào)控政策出臺。

  年內(nèi)“實轉(zhuǎn)”落空

  在經(jīng)歷了去年將近1年的政策調(diào)控過后,今年一季度,以北京17.3%的漲幅引領(lǐng),全國房價似乎走到了新一輪快速上漲的邊緣。于是,眾多的目光開始投向正在部分城市“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅,人們寄希望于這個房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收能夠抑止一定的需求,進(jìn)而起到穩(wěn)定房價的目的。

  然而,這樣的冀望很可能落空。目前所謂的“空轉(zhuǎn)”試點實際上是要改按房屋原值征稅為按評估值征稅,“空轉(zhuǎn)”試點涉及的內(nèi)容也僅僅是對房屋評估的技術(shù)問題模擬運行。

  負(fù)責(zé)物業(yè)稅稅制研究的國務(wù)院發(fā)展研究中心一位專家告訴記者,目前正在進(jìn)行的“空轉(zhuǎn)”僅僅是告訴試點地區(qū)稅收執(zhí)行部門這個評估辦法如何操作,而“實轉(zhuǎn)”則是要導(dǎo)入一些城市的真實數(shù)據(jù)。

  記者了解到,今年年初,在財政部和國稅總局的統(tǒng)一安排下,北京、深圳、重慶、南京等6個城市率先開展了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點工作,為日后的“實轉(zhuǎn)”預(yù)熱。但由于這種新的按房屋評估值征稅的辦法涉及到與建設(shè)部、國土資源部以及地方政府的協(xié)調(diào)配合問題,年內(nèi)轉(zhuǎn)為“實轉(zhuǎn)”已經(jīng)基本沒有可能。

  北京地稅局一位知情人士告訴記者:“北京的‘空轉(zhuǎn)’試點實際上只是做一些房源調(diào)查和評估辦法的科學(xué)界定,并未涉及到稅率等關(guān)鍵指標(biāo)。”此前,北京市地稅局辦公室的人員曾向記者表示,目前地稅局方面還沒有“專門征收物業(yè)稅的人員配備設(shè)置”。涉及到與其他主管部門系統(tǒng)的協(xié)調(diào)工作也還尚未展開。

  財政部有關(guān)人士向記者透露,稅基、稅率、稅賦的調(diào)整,以及具體征管模式的運作,都需要相當(dāng)長的時間進(jìn)行磨合。為了了解物業(yè)稅的具體征管模式,北京市地稅局方面甚至還專門派人到加拿大以及中國香港等地進(jìn)行考察,了解當(dāng)?shù)匚飿I(yè)稅(不動產(chǎn)稅)的征收工作。

  顯然,這一切意味著要在北京“實轉(zhuǎn)”的條件尚不具備。這一消息得到了有關(guān)部門的證實,“物業(yè)稅在年內(nèi)還不具備‘實轉(zhuǎn)’的條件,這需要一段時間!眹惪偩侄愂湛茖W(xué)研究所一位研究員對記者說。

  技術(shù)利益難點

  物業(yè)稅之所以年內(nèi)難以進(jìn)入“實轉(zhuǎn)”狀態(tài),其難點在于“實轉(zhuǎn)”需要多部門的協(xié)調(diào)工作,而這恰恰是難點問題所在,在協(xié)調(diào)難點的背后,利益的紛爭也不同程度存在。

  “按照評估值征稅,基礎(chǔ)是房價地價合一進(jìn)行評估,”上述這位研究員說,“但是房價地價怎么合一進(jìn)行評估,需要建設(shè)部等其他主管部門的協(xié)調(diào),這不是我們一個部門就能完成的工作!彼蛴浾邚(qiáng)調(diào)。

  記者了解到,按照國外的通行手段,在房價地價合一評估之前,通常先要通過航拍確定不動產(chǎn)的地段、位置,以確定相應(yīng)的級差。同時,根據(jù)級差形成的地租核算出所屬位置的稅率標(biāo)準(zhǔn),房產(chǎn)的價格核定也將經(jīng)過類似的程序。而在我國,房產(chǎn)一直歸口建設(shè)部管轄,而土地基準(zhǔn)地價的測算以及定級職能則由國土資源部系統(tǒng)履行。

  除了房價地價合一評估的技術(shù)難點外,開征物業(yè)稅的另一大基礎(chǔ)是對相關(guān)稅費的合并和清理。該研究員告訴記者,這至少將涉及到土地增值稅、土地使用稅等稅種的歸并,以及相關(guān)收費的清理。無疑,這將是對各方利益的一次重新分配。

  巧合的是,利益重新分配中涉及的最重要兩項內(nèi)容——行政收費和土地出讓金,都與地方財政關(guān)系甚密。據(jù)了解,在現(xiàn)有行政性收費中,除“教育費附加”等少數(shù)幾個行政事業(yè)性收費之外,有相當(dāng)大的比例來自地方政府。物業(yè)稅之前所進(jìn)行的相關(guān)稅費的清理工作顯然將影響到地方政府的既得利益。