昨天，國(guó)家稅務(wù)總局公布了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》。今后，個(gè)人無償贈(zèng)與的住房將被征以契稅，此舉旨在堵住國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策后一些人以假贈(zèng)與逃稅的通道。
至此，國(guó)家調(diào)控政策已基本覆蓋房屋轉(zhuǎn)讓的各個(gè)層面。
堵住假贈(zèng)與漏洞
今年5月29日國(guó)家發(fā)布新“國(guó)六條”規(guī)定，從6月1日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓不到5年的住房，要按實(shí)際成交額交納5.5％的營(yíng)業(yè)稅。之前，征稅年限為2年。國(guó)家此次把征稅年限延長(zhǎng)到5年，目的就在于遏制炒賣二手房行為。
這一政策發(fā)布后，很多人就想出通過贈(zèng)與的方式規(guī)避營(yíng)業(yè)稅。因?yàn)榘磭?guó)家以前的規(guī)定，通過贈(zèng)與而非正常的買賣手續(xù)，就不用交營(yíng)業(yè)稅。隨著大連房?jī)r(jià)的提高，這一行為可規(guī)避的營(yíng)業(yè)稅也比較多——以一套2003年取得產(chǎn)權(quán)證、成交價(jià)為40萬元的房子為例，一下子就能省2.2萬元營(yíng)業(yè)稅（40×5.5％＝2.2萬元）。
記者從二手房中介行業(yè)了解到，營(yíng)業(yè)稅政策發(fā)布后，確實(shí)有很多人試圖通過贈(zèng)與方式避稅，大連申請(qǐng)辦理贈(zèng)與公證手續(xù)的人數(shù)急劇增加——由于辦理贈(zèng)與必須公證，全國(guó)很多地方此類公證數(shù)量驟增。
對(duì)此，一些地方也想出辦法遏制。今年8月，哈爾濱曾出臺(tái)規(guī)定，規(guī)定非直系親屬間的房屋贈(zèng)與，受贈(zèng)人應(yīng)按房屋評(píng)估全值的20％交納個(gè)稅。不過，這一辦法只是個(gè)別地方行為，并未在全國(guó)推行。
贈(zèng)與后要征契稅
而這次國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)的《通知》把全國(guó)各地都覆蓋在內(nèi)。根據(jù)《通知》，為防止房屋買賣雙方利用假贈(zèng)與行為，偷逃贈(zèng)與環(huán)節(jié)和將受贈(zèng)房屋對(duì)外銷售環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)受贈(zèng)人將全額征收契稅，并在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章。
對(duì)于房屋價(jià)值全額，應(yīng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)整體行情以及贈(zèng)與房屋的具體情況（包括地理位置、樓層、年代等）確定。目前在正常二手房轉(zhuǎn)讓中，有的買方和賣方說好了，在合同中寫一個(gè)比較低的成交額，以減少相關(guān)稅費(fèi)。遇到這樣的，地稅部門都要重新核定，并以核定后的價(jià)格征稅。
至于契稅稅率，目前，大連人購買普通住房的契稅稅率為1.5％，購買非普通住房的契稅稅率為4％。但贈(zèng)與畢竟不同于購房，記者查詢大連地方稅務(wù)局網(wǎng)站得知，根據(jù)《遼寧省契稅暫行實(shí)施辦法》的規(guī)定，契稅稅率為4％。由于昨天是休息日，地稅部門休息，有關(guān)人士的手機(jī)關(guān)機(jī)，記者無法就大連地區(qū)是否執(zhí)行4％的契稅稅率得到主管機(jī)構(gòu)的確認(rèn)。
再轉(zhuǎn)讓要征個(gè)稅
如果一個(gè)人通過贈(zèng)與手段得到一套房子，過一段時(shí)間，房子他再賣掉的話，根據(jù)國(guó)稅總局這次的《通知》，要分別按規(guī)定交納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。
其中，個(gè)人如果是通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬之外的贈(zèng)與方式取得的住房，則“該住房的購房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定”。這就是說，在辦完贈(zèng)與手續(xù)并取得新產(chǎn)權(quán)證5年以內(nèi)賣房的，要征收5.5％的營(yíng)業(yè)稅。
同時(shí)，還要交納個(gè)人所得稅，計(jì)算方法與正常二手房轉(zhuǎn)讓的計(jì)算方法相似：以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過程中交納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得，按20％的稅率計(jì)算交納個(gè)稅。
不過，就納稅額而言，贈(zèng)與要交納的個(gè)人所得稅將大大高于普通的二手房轉(zhuǎn)讓。比如一套價(jià)值30萬元的房子，如果正常二手房轉(zhuǎn)讓的話，賣40萬元，增值10萬元，扣除相關(guān)稅費(fèi)后，要交納的個(gè)稅當(dāng)在1萬多元；如果這套房子是通過贈(zèng)與得到的，房主沒花錢，現(xiàn)在也賣40萬元，扣除相關(guān)稅費(fèi)后，要交納的個(gè)稅應(yīng)在七八萬元。
政策基本全覆蓋
多位房地產(chǎn)行業(yè)人士昨天表示，國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)決心很大，征收契稅后，將堵住假贈(zèng)與這一避稅途徑。至此，涉及到二手房轉(zhuǎn)讓的各個(gè)方面均有政策控制，一些通過歪門邪道炒房牟利的可能性大大減少。
自今年以來，國(guó)家相關(guān)部門和大連市政府出臺(tái)了涉及土地審批、信貸、利率、稅收、房屋買賣登記等方面的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域給出了嚴(yán)格的規(guī)范。其中包括：
3月1日，大連對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓征收個(gè)人所得稅；
4月28日，央行提高住房貸款利率0.27％；
5月29日，國(guó)務(wù)院九部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，把二手房營(yíng)業(yè)稅征收范圍從2年延長(zhǎng)到5年，該政策從6月1日起執(zhí)行；
8月19日，央行提高存貸款利率，住房貸款基準(zhǔn)利率再次提高0.27％。
