土地收益分配框架重構(gòu)在即
土地出讓收益的管理正在走向科學(xué)軌道。與此同時(shí)，土地稅費(fèi)體系的改革也將有效調(diào)節(jié)中央和地方、城市和農(nóng)村在房地產(chǎn)稅收轉(zhuǎn)移支付中的分配比例。
近期，涉及土地收益分配的《土地出讓金管理辦法》和土地稅費(fèi)體系改革方案取得較大進(jìn)展。知情人士透露，《土地出讓金管理辦法》目前已經(jīng)制定完畢，將于11月公布，2007年1月1日起正式實(shí)施；由財(cái)政部、國(guó)土部、稅務(wù)總局等幾個(gè)部委制定的一項(xiàng)土地稅費(fèi)體系改革方案目前也在完善過(guò)程中，預(yù)計(jì)將于年內(nèi)出臺(tái)。
科學(xué)管理出讓金
據(jù)了解，即將出臺(tái)的《土地出讓金管理辦法》，其核心是國(guó)有土地出讓收益的分配和管理機(jī)制的科學(xué)化。主要內(nèi)容包括了建立土地出讓金收支專戶、土地出讓金全額進(jìn)入地方財(cái)政預(yù)算等方面。“土地出讓收入不能只應(yīng)付短期問(wèn)題，資金運(yùn)作應(yīng)更加科學(xué)合理”，財(cái)政部科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示。
該《管理辦法》對(duì)今后土地出讓總收益的分配情況作出規(guī)定：出讓總收益的5%用于廉租住房建設(shè)、15%用于農(nóng)村土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、50%～60%將用于拆遷補(bǔ)償和土地一級(jí)開發(fā)。同時(shí)，地方財(cái)政建立土地出讓金專用帳戶，全部納入地方財(cái)政預(yù)算是《土地出讓金管理辦法》的一項(xiàng)重要規(guī)定。
9月5日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》對(duì)此已有明確規(guī)定。通知指出，國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款須全額納入地方預(yù)算，繳入地方國(guó)庫(kù)，實(shí)行“收支兩條線”管理。土地出讓總價(jià)款必須首先按規(guī)定足額安排支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障所需資金的不足，其余資金應(yīng)逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重，以及用于廉租住房建設(shè)和完善國(guó)有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)。
“建立專用帳戶有利于加強(qiáng)對(duì)土地出讓金的管理”，賈康表示。以往土地出讓都以協(xié)議出讓方式為主，出讓后直接用于市政建設(shè)，這缺乏對(duì)出讓金使用的監(jiān)督�！敖y(tǒng)一納入地方財(cái)政預(yù)算，意味著采取規(guī)范的預(yù)算管理程序，具體掌握收支，規(guī)范了土地出讓金收益。”
據(jù)了解，由于土地出讓金收益存在較大的波動(dòng)性，管理辦法同時(shí)規(guī)定，各城市將在當(dāng)年度的土地出讓收益中提取一部分納入次年的財(cái)政預(yù)算，地方政府不得用于當(dāng)期收入安排使用，剩余部分則由地方政府在相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)自行支配。“但規(guī)定中也考慮了各個(gè)城市的具體情況加以區(qū)別對(duì)待，提取部分會(huì)在30%～45%之間浮動(dòng)，不會(huì)搞‘一刀切’”，一位知情人士透露。
業(yè)內(nèi)專家表示，《土地出讓金管理辦法》主要是為了抑制土地批租，施行收支兩條線，有效約束地方政府，避免地方政府盲目賣地。但是，相應(yīng)地也會(huì)影響地方政府的積極性，影響到土地釋放的速度。
稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高
土地稅費(fèi)體系也將產(chǎn)生重大變化。今后，城鎮(zhèn)土地使用稅稅率將比現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)提高兩倍，耕地占用稅及新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則分別提高一倍。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員王小映認(rèn)為，稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的提高會(huì)增強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地收益的調(diào)控能力�！肮茏″X、用好錢，加強(qiáng)使用監(jiān)督管理、調(diào)節(jié)土地使用方向，將保證土地出讓收益在農(nóng)業(yè)上的使用，協(xié)調(diào)分配”。
他表示，由于城鎮(zhèn)土地使用稅的大頭要交給中央，而耕地占用稅及新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)則主要用于“三農(nóng)”，因此這可以看成是對(duì)中央和地方、城市和農(nóng)村在房地產(chǎn)稅收轉(zhuǎn)移支付中分配比例的一種調(diào)節(jié)�！岸愘M(fèi)收入和土地出讓金收入是土地成本的組成部分，在土地價(jià)格一定的情況下，稅費(fèi)收入提高意味著土地出讓收入降低�！�
9月5日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》已經(jīng)發(fā)出了有關(guān)稅率調(diào)整的政策信號(hào)：提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)。新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納范圍，以當(dāng)?shù)貙?shí)際新增建設(shè)用地面積為準(zhǔn)。新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)專項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開發(fā)。
據(jù)了解，目前新的土地稅費(fèi)體系已經(jīng)在北京、寧夏、遼寧等六個(gè)地區(qū)開始了模擬試運(yùn)行。
有專家表示，建設(shè)用地出讓涉及“兩稅一費(fèi)”———城鎮(zhèn)土地使用稅、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地占用稅的征收。目前我國(guó)的征收標(biāo)準(zhǔn)是上世紀(jì)90年代初制定的，不同城市的不同地塊，“兩稅”每平方米分別只有0.5～10元和1～10元�！敖ㄔO(shè)用地使用成本偏低是調(diào)整的原因之一。城鎮(zhèn)土地使用稅稅率確實(shí)有必要提高，因?yàn)榘船F(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)不足以起到應(yīng)有的政策性調(diào)節(jié)作用�！蓖跣∮潮硎�。
提高城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)的工作由財(cái)政部、稅務(wù)總局會(huì)同國(guó)土資源部、法制辦等部門制定�！斑^(guò)渡性措施可能會(huì)是以國(guó)務(wù)院條例的形式發(fā)布，因?yàn)槟壳俺擎?zhèn)土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)的適用文件還是《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，新政策出臺(tái)后必須對(duì)這一條例進(jìn)行更改或者廢除。”業(yè)內(nèi)人士表示。
