物業(yè)稅是調(diào)節(jié)貧富差距工程 利好自住型購(gòu)買者

　　有專家認(rèn)為，物業(yè)稅實(shí)際是財(cái)產(chǎn)稅，它的開征具有填補(bǔ)中國(guó)現(xiàn)行稅制中財(cái)產(chǎn)稅缺失的特殊功能，對(duì)于調(diào)節(jié)貧富差距有著比其他稅種更重要的作用。

　　物業(yè)稅是一個(gè)關(guān)系到千家萬(wàn)戶的重大工程，它的確定和實(shí)施應(yīng)穩(wěn)步推進(jìn)。

　　物業(yè)稅開征后，把原來(lái)交易環(huán)節(jié)征收的稅費(fèi)稀釋到了擁有環(huán)節(jié)，所以房?jī)r(jià)會(huì)有所下降，但未來(lái)的預(yù)期支出上升---主要對(duì)投資、出租等經(jīng)營(yíng)性房屋在擁有環(huán)節(jié)征收，而對(duì)自住房屋則采取免征或少征的做法。

　　不久前，在“商業(yè)周刊第九屆CEO年會(huì)”上，財(cái)政部長(zhǎng)金人慶表示，下一步我國(guó)要穩(wěn)步推行物業(yè)稅。國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)謝旭人也在不同場(chǎng)合表示，在“十一五”期間，我國(guó)將逐步推行物業(yè)稅。

　　房?jī)r(jià)遲遲無(wú)法回落，購(gòu)房費(fèi)用名目繁多似乎成為“罪魁禍?zhǔn)住敝�一，不管是房產(chǎn)業(yè)者還是媒介記者，不管是已經(jīng)購(gòu)房的消費(fèi)者還是觀望中的老百姓，也順理成章寄希望于在房產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵭薪y(tǒng)一稅收，減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

　　其實(shí)，決策層早已在十六屆三中全會(huì)上通過(guò)的《關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中明確了物業(yè)稅的改革方向，提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)�！奔热簧舷乱庠岗呁�，那么，大家關(guān)心的是：物業(yè)稅是一種什么稅？“決定”要求的“條件具備”是何時(shí)具備？實(shí)施時(shí)應(yīng)“統(tǒng)一規(guī)范”且“應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”是否可以真正執(zhí)行和操作？

　　物業(yè)稅的開征將打破財(cái)產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人零稅負(fù)的局面

　　在物業(yè)稅征收討論中，出現(xiàn)了物業(yè)稅調(diào)節(jié)貧富差距的說(shuō)法。事實(shí)上是否如此？為什么會(huì)如此？關(guān)于物業(yè)稅的調(diào)節(jié)對(duì)象，首先得先清楚物業(yè)稅的定位。在北大展望論壇上，中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所副所長(zhǎng)高培勇分析，物業(yè)稅實(shí)際上是從香港房地產(chǎn)稅中移植的概念，他說(shuō)，有很多人呼吁讓物業(yè)稅換回原來(lái)的名稱“房地產(chǎn)稅”。如果把它看作房地產(chǎn)稅，實(shí)際上就是財(cái)產(chǎn)稅系列之一。所以，如果開征物業(yè)稅，就意味著中國(guó)開始征收財(cái)產(chǎn)稅了。因此，他認(rèn)為，首先要把物業(yè)稅當(dāng)財(cái)產(chǎn)稅來(lái)加以認(rèn)識(shí)，加以定位�！耙坏┌盐飿I(yè)稅提到財(cái)產(chǎn)稅這個(gè)層面上，物業(yè)稅的開征具有填補(bǔ)中國(guó)現(xiàn)行稅制中財(cái)產(chǎn)稅缺失的特殊功能。財(cái)產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人還是屬于零稅負(fù)的階段。”

　　高培勇指出，物業(yè)稅一旦開征，就填補(bǔ)了財(cái)產(chǎn)稅的缺失，意味著中國(guó)真正啟動(dòng)了調(diào)節(jié)貧富差距的工程。貧富差距是在三個(gè)層面上表現(xiàn)出來(lái)的。第一個(gè)是收入。第二個(gè)層面是消費(fèi)或支出。第三是財(cái)產(chǎn)。稅收制度對(duì)貧富差距的調(diào)節(jié)，應(yīng)該是全面的調(diào)節(jié)，而不僅僅限于前兩個(gè)層面�，F(xiàn)在在收入環(huán)節(jié)，有個(gè)人所得稅調(diào)節(jié)。在消費(fèi)環(huán)節(jié)，有增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅的配合去調(diào)節(jié)。而在財(cái)產(chǎn)環(huán)節(jié)，沒有任何調(diào)節(jié)。放著對(duì)貧富差距影響最大、具有基礎(chǔ)作用的財(cái)產(chǎn)不去觸動(dòng)，而僅僅停留在個(gè)人所得稅調(diào)節(jié)收入分配等等方面，對(duì)中國(guó)的貧富差距的調(diào)節(jié)是微不足道的。

　　對(duì)于有人認(rèn)為“豪宅稅負(fù)將加重”，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券稅收研究所所長(zhǎng)劉桓教授卻認(rèn)為這是過(guò)分擔(dān)憂。他說(shuō)，物業(yè)稅一旦開征將實(shí)行“一刀切”的稅率。因?yàn)�，房屋的占地面積是固定的，房?jī)r(jià)的高低已經(jīng)體現(xiàn)了地價(jià)的高低，所以不論是豪宅還是普通住宅按照統(tǒng)一稅率征收就可以體現(xiàn)“公平”，豪宅的房?jī)r(jià)較普通住宅更高，按照同一稅率征收，其繳納的物業(yè)稅相應(yīng)也更高。同樣道理，地域差異對(duì)物業(yè)稅征收也沒有太大影響。因?yàn)�，各地不同的房�(jī)r(jià)已經(jīng)體現(xiàn)了地域差異。

　　物業(yè)稅是一個(gè)穩(wěn)步推進(jìn)的過(guò)程短時(shí)間內(nèi)開征不太可能

　　物業(yè)稅開征討論已久，但劉桓認(rèn)為，既然今年物業(yè)稅被明確地寫入“十一五”規(guī)劃，就標(biāo)志著未來(lái)5年內(nèi)我國(guó)將開征這一稅種。至于何時(shí)出臺(tái)，何時(shí)可以操作，條件具備與否，現(xiàn)在從各方說(shuō)法可以看出，物業(yè)稅仍在醞釀之中。

　　出臺(tái)物業(yè)稅作為一次影響重大的稅種改革，前期的調(diào)試等準(zhǔn)備工作需要耗費(fèi)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生告訴記者，而其立法程序必然要經(jīng)歷上報(bào)人民代表大會(huì)審議等程序，過(guò)程相當(dāng)復(fù)雜。因此，短時(shí)間內(nèi)要想開征并不可能。劉桓也認(rèn)為，物業(yè)稅開征是一個(gè)關(guān)系到千家萬(wàn)戶的重大工程，不能草率開征，否則將會(huì)“傷筋動(dòng)骨”，尤其恐累及低收入家庭，因此注定它“是一個(gè)穩(wěn)步推進(jìn)的過(guò)程”。

　　史耀斌也認(rèn)為，物業(yè)稅本身是非常復(fù)雜的稅種，既包括和現(xiàn)有稅種的銜接問(wèn)題，也包括開征以后的一些問(wèn)題：比如說(shuō)對(duì)什么樣的房產(chǎn)征稅，對(duì)什么樣的房產(chǎn)不征稅，起征點(diǎn)應(yīng)該定在什么水平上，還有經(jīng)濟(jì)適用房和其他各種各樣的房子的分類，存量房子和今后開征物業(yè)稅以后新的增量房子的稅負(fù)公平問(wèn)題。

　　具體醞釀些什么呢？在11月26日舉辦的“中國(guó)城市房地產(chǎn)稅費(fèi)改革國(guó)際研討會(huì)”上，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任謝伏瞻談到，與其他稅種不同的是，不動(dòng)產(chǎn)稅的征收需要一定的基礎(chǔ)條件，一是詳實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，二是用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行低成本的估價(jià)，三是政府的稅收征管能力。但不管醞釀到何種程度，步伐是只能快不能慢了。史耀斌說(shuō)，物業(yè)稅應(yīng)該加快推進(jìn)，財(cái)稅部門“現(xiàn)在正在做這個(gè)工作”。

　　對(duì)于自住型房屋購(gòu)買者開征物業(yè)稅是利好

　　有研究機(jī)構(gòu)估算，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占 40%。購(gòu)房者買一套房子的錢中，有30%-40%是繳了各種稅費(fèi)。如果改用許多國(guó)家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。百姓擔(dān)心的是，物業(yè)稅的實(shí)行，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“買得起住不起”的情況？

　　專家分析，如果開征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。劉桓分析，物業(yè)稅開征后，由于把原來(lái)交易環(huán)節(jié)征收的稅費(fèi)稀釋到了擁有環(huán)節(jié)，所以房?jī)r(jià)會(huì)有所下降，但不太可能像有些人說(shuō)的下降到四成那么多，因?yàn)榉績(jī)r(jià)主要受市場(chǎng)供求關(guān)系影響。

　　征收物業(yè)稅，會(huì)使房屋初始價(jià)格比較低，但是購(gòu)買后每年都要承擔(dān)一定的物業(yè)稅，物業(yè)稅成了未來(lái)的預(yù)期支出，房屋的使用成本會(huì)不會(huì)大幅增加？劉桓表示，這種擔(dān)心大可不必，因?yàn)閺膰?guó)際慣例看，物業(yè)稅的征收都有一定的底線，主要是對(duì)投資、出租等經(jīng)營(yíng)性房屋在擁有環(huán)節(jié)征收，而對(duì)自住房屋則采取免征或少征的做法。因?yàn)樽》渴菧?zhǔn)公共產(chǎn)品，如果一個(gè)人擁有基本住房以外的房產(chǎn)，也就意味著他占用了別人的資源，所以他應(yīng)該為此付費(fèi)。另外，目前投資者投資股票、基金、債券等產(chǎn)品都是要付出一定費(fèi)用的，而惟獨(dú)只有投資房產(chǎn)不付費(fèi)，這對(duì)投資者來(lái)講也是不公平的。劉桓認(rèn)為，對(duì)于自住型房屋購(gòu)買者來(lái)講，開征物業(yè)稅是利好。因?yàn)樵谫?gòu)買環(huán)節(jié)，減輕了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，而在擁有環(huán)節(jié)，稅負(fù)也會(huì)很輕甚至沒有。而對(duì)于投資類住房的購(gòu)買者而言，他們則應(yīng)該為占有更多的資源而付出相應(yīng)的費(fèi)用。

　　對(duì)于大家關(guān)心的新房和舊房如何征收物業(yè)稅的問(wèn)題，劉桓表示，物業(yè)稅只針對(duì)新房而言，老房在交易時(shí)已經(jīng)一次性繳納了各種稅費(fèi)，將不再重復(fù)征稅。