政府放出信號房地產(chǎn)稅收改革勢在必行

    隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對GDP5%左右的貢獻(xiàn)，投資比重已占全國投資規(guī)模之首，在建面積和銷售面積的逐年增加的情況下，涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)總量也在逐年遞增，在全國有18個省份房地產(chǎn)投資增速超過50％，35個大中城市有10個房地產(chǎn)投資增速超過70％，有些城市連續(xù)兩年房價每年上漲20％，有的甚至上漲30％。在全國各大城市，尤其是北京、上海、廣東這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)越來越成為地區(qū)和中央財政收入的重要來源之一。

    與其同時，與蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)相比，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)政策和具體的征收措施弊端漸漸凸顯，“費(fèi)”也成為房地產(chǎn)發(fā)展中的一個頑疾。發(fā)展商將越來越多的資金積壓在在建項目上。投資的回收周期的延長，又使銷售收入和現(xiàn)金收益難以實現(xiàn)，開發(fā)商的資金鏈條吃緊——由于大量涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)是在開發(fā)商開發(fā)前期投入的，視銷售情況而征收的營業(yè)稅也實行多退少補(bǔ)的先期繳納政策，在這樣的情況下，占開發(fā)商項目成本相當(dāng)比例的房地產(chǎn)稅費(fèi)幾乎都是前期繳納，這就讓房地產(chǎn)稅費(fèi)在開發(fā)商的成本比例中的壓力越來越大。

    統(tǒng)計調(diào)查，中國房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和銷售商品房過程中所要交的稅累計起來應(yīng)該占房價的27％。據(jù)首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市系主任丁蕓則測算，目前開發(fā)商要交的稅費(fèi)加起來要占到房價的40％左右，其中約有15％是稅，25％是費(fèi)。

    目前，估算在房地產(chǎn)價格中僅稅收一塊就占到20％左右，“其中一部分是營業(yè)稅、所得稅、增值稅的預(yù)交，還有一部分是重復(fù)稅收和行業(yè)稅”。

    “稅”“費(fèi)”混談是房地產(chǎn)稅費(fèi)征收的一大弊端，即便很有經(jīng)驗的開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士也很難說清楚。國家稅務(wù)總局有關(guān)人士表示，作為開發(fā)商考慮和計量成本的一種方式，將房地產(chǎn)稅和費(fèi)統(tǒng)一計算自然有其合理性，但作為上繳財政的“稅”和各級政府及辦公單位自行支配的“費(fèi)”，其征收和使用途徑多有不同。長時間“稅費(fèi)”混稱，無助于房地產(chǎn)稅費(fèi)問題的澄清和解決，甚至稅費(fèi)問題會給房地產(chǎn)行業(yè)健康成長制造障礙。

    政府管理層已經(jīng)放出稅改信號

    在12月6日的“2003年中國企業(yè)領(lǐng)袖年會”上，中國人民銀行行長周小川在發(fā)表《從稅收改革的趨勢看城市土地管理》主題演講時就指出，十六屆三中全會提出的試行財產(chǎn)稅改革，將對未來中國城市土地管理產(chǎn)生重大影響：一是將來會逐步推行增值稅的轉(zhuǎn)型，二是將在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)選擇試點(diǎn)實行財產(chǎn)稅（一說為地產(chǎn)稅或物業(yè)稅）。

    國家稅務(wù)總局發(fā)言人指出：從財產(chǎn)稅角度看，實際上涉及兩種不同的城市管理方式：一種是城市土地采用批租形式。在這種形式下，政府必然希望土地能夠賣出較好的初始價錢，以便于政府改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施；另外一種，是土地的供應(yīng)和交易基本上沒有限制，但是作為土地的使用要定期進(jìn)行評估，在此基礎(chǔ)上征收財產(chǎn)稅，會使土地初始價格比較低，但是事后從流量來看，每年都要承擔(dān)一定的財產(chǎn)稅。另外，財產(chǎn)稅的做法有利于承租人的優(yōu)化配置，城市的某些特別資源由于基本設(shè)施的變化而升值（比如公路、地鐵通車后，沿線的土地價格就會提高），從而財產(chǎn)稅也會跟著提高。

    另據(jù)了解，我國現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來根據(jù)不同的歷史時期做過各種各樣的補(bǔ)充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實社會的變化和需求。為了彌補(bǔ)法律層面的不足，一些省市開始出臺施行細(xì)則。從中可見，對房地產(chǎn)稅費(fèi)的改革勢在必行。

    房產(chǎn)稅費(fèi)已超過房價的1/3，房地產(chǎn)企業(yè)難承其重，在開發(fā)商強(qiáng)烈呼吁下，盡管有關(guān)“動態(tài)”與稅收政策有的放矢，但征收的具體措施仍不明朗，我們可以預(yù)期，開發(fā)商長期呼吁的“動態(tài)”與稅收政策有望實現(xiàn)，同時稅政要人和房地產(chǎn)界共識稅改的必要性。