也就是說，如果不繳納個(gè)人所得稅，有關(guān)部門將不予辦理房屋過戶手續(xù)。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，此番悄然調(diào)整征稅方式將對(duì)今后北京的二手房交易市場產(chǎn)生重大影響。
朝陽東城悄然行動(dòng)
消息靈通的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，6月15日，北京市悄然開始改變征收“房屋轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅”的方式，率先實(shí)施新征稅方式的是朝陽、東城兩區(qū)。
昨天，記者以普通房主的身份從北京地稅局了解到，房屋再交易征收個(gè)人所得稅制度自2003年就已經(jīng)開始執(zhí)行了。所謂新方式就是將以往房屋再上市交易應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅由交易之后提前到交易之前———“先稅后契”，也就是說，如果不繳納個(gè)人所得稅，有關(guān)部門將不予辦理過戶手續(xù)。
記者隨后分別致電城八區(qū)的房地產(chǎn)交易部門獲悉，目前只有朝陽、東城兩區(qū)開始執(zhí)行“先稅后契”的新方式，其他城區(qū)尚未實(shí)施。
按應(yīng)納稅所得征兩成稅
北京市建委的有關(guān)人士表示，盡管很多人對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅都感到生疏，但相關(guān)的稅收政策早在2003年6月就已出臺(tái)生效，只是由于當(dāng)時(shí)采取的是事后征繳方式，執(zhí)行力度不強(qiáng)，未引起市場足夠關(guān)注而已。
2003年6月24日，北京市財(cái)政局、北京市地方稅務(wù)局以及當(dāng)時(shí)的北京市國土資源和房屋管理局就聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于個(gè)人出售住房征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，規(guī)定北京市將依據(jù)《個(gè)人所得稅法》第二條，施行“個(gè)人出售自有住房取得的所得，應(yīng)征收個(gè)人所得稅”的政策，并于當(dāng)日轉(zhuǎn)發(fā)各區(qū)縣財(cái)政局、地方稅務(wù)局、國土資源和房屋管理局、地稅務(wù)局直屬分局開始執(zhí)行。
目前，朝陽和東城兩區(qū)都改變了征稅方式，要求原房主出示個(gè)人所得稅完稅憑證后才能辦理過戶手續(xù)，也就是要求業(yè)主過戶前必須先去交稅。
以一套朝陽區(qū)團(tuán)結(jié)湖100平方米的公房為例，當(dāng)?shù)厥鄯恐笇?dǎo)價(jià)為5810元/平方米，按照上述標(biāo)準(zhǔn)，假設(shè)產(chǎn)生合理費(fèi)用（合理費(fèi)用是指賣出財(cái)產(chǎn)時(shí)按照規(guī)定支付的有關(guān)費(fèi)用，此處為契稅＋印花稅）為9005.5元，那么這所房屋出售時(shí)要繳納的個(gè)稅大約為（5810×100－4000×100－9005.5）×20%=34398.9元，占總房款的5.9%。
在按章征稅的前提下，稅務(wù)機(jī)關(guān)也規(guī)定了相應(yīng)的減免原則。比如，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的房屋交易所得，免征個(gè)人所得稅；為了鼓勵(lì)個(gè)人換購住房，對(duì)出售自有住房前后1年內(nèi)按市場價(jià)格購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視購房的價(jià)值可全部或部分減免。
相關(guān)補(bǔ)充細(xì)則將出臺(tái)
據(jù)內(nèi)部人士透露，對(duì)于出售房屋特別是出售已購公房是否應(yīng)該征收個(gè)稅，稅務(wù)和房地產(chǎn)交易部門內(nèi)部仍然存在觀點(diǎn)分歧，這是目前新的征稅方式只在兩個(gè)城區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)而尚未全面推行的原因之一。
有多家房地產(chǎn)中介公司反映，就目前的市場表現(xiàn)來看，朝陽、東城兩區(qū)的不少業(yè)主因辦過戶過程中遭遇繳稅問題而導(dǎo)致合同撤回重談價(jià)格，有的干脆撤銷了交易計(jì)劃。
我愛我家副總胡景暉認(rèn)為，二手房市場在北京房地產(chǎn)市場上扮演著抑制房價(jià)上漲的重要角色，就現(xiàn)階段北京房地產(chǎn)現(xiàn)狀和大多數(shù)中低收入人群來說，二手房仍然是這部分人群置業(yè)的首選。因此，包括稅收在內(nèi)的政策應(yīng)該是扶持二手房市場的，而不是打擊二手房市場。雖然北京二手房市場成交量逐年翻番，但是與新房市場相比較還是有差距的，政府不應(yīng)忽視新房、二手房市場的差別。金誠信總經(jīng)理邱宏也表示，政府應(yīng)當(dāng)通過促進(jìn)二手房交易，促進(jìn)二手房源放量供給等方式，吸引購買力不足的人群將置業(yè)目光從新房市場轉(zhuǎn)向二手房市場。隨著二手房需求的不斷攀升和房源的逐步放量供應(yīng)，勢必在一定程度上制約新房價(jià)格上漲，進(jìn)而有效地控制房價(jià)上漲。
據(jù)北京建委有關(guān)人士透露，原計(jì)劃于6月15日出臺(tái)的包括營業(yè)稅和個(gè)人所得稅等在內(nèi)的相關(guān)稅收補(bǔ)充細(xì)則仍在探討中，有望月底出臺(tái)。另外，為了保護(hù)北京實(shí)際上并不發(fā)達(dá)的房屋二級(jí)市場，市建委一直在研究爭取公房稅收的“豁免權(quán)”，讓市場主力房源———已購公房享受不征收或少征收營業(yè)稅等特殊待遇。
■附表：
按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)稅應(yīng)納稅額計(jì)算公式
1.出售已購公有住房
應(yīng)納稅所得額=銷售額－住房建筑面積×4000元/平方米－合理費(fèi)用
2.出售普通商品房
應(yīng)納稅所得額=銷售額-購買價(jià)款-合理費(fèi)用
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×20％
�。ㄗⅲ汉侠碣M(fèi)用包括已購公有住房購買、出售過程中按規(guī)定繳納的稅費(fèi)，如印花稅等）
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