地產(chǎn)稅制轉(zhuǎn)型

　　11月18日，國家稅務(wù)總局稽查司司長劉太明面對媒體公開稱，房地產(chǎn)業(yè)偷漏稅問題嚴(yán)重，政府將采取措施加以解決。就在4天之后全國住宅交易會的一個論壇上，中國社會科學(xué)院研究員劉維新卻在以《中國房地產(chǎn)業(yè)稅費體制》為題的演講中猛烈批評房地產(chǎn)業(yè)苛稅雜費太重，并獲得了在場聽眾最為熱烈的掌聲。

　　一面是偷漏稅問題，一面是稅收太重；一面是規(guī)范約束，一面是扶持發(fā)展，作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)在稅收體制面前長期紛爭不斷。然而，這一現(xiàn)象很可能發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變�？煽康南�息表明，對房地產(chǎn)企業(yè)而言負(fù)擔(dān)最重的土地增值稅將被取消，轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)增值稅，與此同時稅收的征管將更加嚴(yán)格，稅收作為調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要杠桿將在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮更充分的作用。

　　繃緊的政策鏈條

　　近幾年來各地房地產(chǎn)業(yè)在涉稅案件數(shù)量、案件發(fā)生率、查補稅款上都有明顯增加。據(jù)《中國稅務(wù)報》報道，2003年的青島市房地產(chǎn)業(yè)稅收專項檢查，共檢查房地產(chǎn)企業(yè)563戶，發(fā)現(xiàn)有涉稅問題的412戶，查出稅款8317萬元。云南省房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法案件占全部涉稅案件的比例在過去9年間上升了12倍。同樣的情況也發(fā)生在上海、大連等全國范圍內(nèi)。劉太明在接受其他媒體采訪時表示，國家稅務(wù)總局還將加大對房地產(chǎn)涉稅違法行為的處罰力度。

　　實際上，劉太明的表態(tài)早有準(zhǔn)備，因為在7月9日國稅局就下發(fā)了83號文件，要求加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅行為，其時間緊隨121號文件之后。同時，稅務(wù)管理部門在全國范圍內(nèi)展開稽查行動。中央財經(jīng)大學(xué)財政與公共管理學(xué)院副院長劉桓相當(dāng)肯定地認(rèn)為，國稅局的行動應(yīng)該和一連串的政策調(diào)整聯(lián)系起來看待。不過劉桓并不把國稅局的動作歸類于“收縮”或者“打壓”，“支持并不意味著不去規(guī)范和約束，政府希望的是健康持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅的現(xiàn)象確實非常嚴(yán)重”，劉桓說。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的偷漏稅已經(jīng)是人所共知的秘密，偷漏稅的辦法也是八仙過海，包括以不申報納稅、用房屋換土地偷漏稅款、偽造或高估開發(fā)成本、隱瞞收入等各種方式進行偷漏稅。對企業(yè)而言，減輕稅負(fù)以爭取政府優(yōu)惠政策為優(yōu)選，但實際上，更常用的手法是與相關(guān)機構(gòu)“結(jié)盟而行”，這樣僅僅一份“評估結(jié)果”就可以把稅務(wù)部門拒之門外。由于大量的土地是采取協(xié)議出讓形式，地價作為企業(yè)最重要的一部分成本，其價格評估操作空間非常大。劉桓指出，偷漏稅嚴(yán)重一方面是由于房地產(chǎn)業(yè)本身比較復(fù)雜，稅務(wù)征收的盲點多；另一方面是由于稅費比較重，尤其是土地增值稅。

　　稅制轉(zhuǎn)型

　　面對房地產(chǎn)業(yè)稅費體制的問題，解決途徑何在？有業(yè)內(nèi)人士稱，土地增值稅未來要停止征收，并向企業(yè)增值稅轉(zhuǎn)型。其實關(guān)于土地增值稅的問題在幾年前就有討論，而且在2001年稅務(wù)管理部門幾乎決定取消土地增值稅，并一度下發(fā)文件，后又撤回。據(jù)了解，目前企業(yè)增值稅主要應(yīng)用于工業(yè)、商業(yè)、加工修理修配等行業(yè)，并不適用于房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)主要交納的是營業(yè)稅、所得稅和土地增值稅，其中土地增值稅最重。

　　就此消息，劉桓表示，專家和學(xué)者今年確實在討論這個話題，至于政府是否會采取切實行動，要等到稅收立法的完成，而立法工作原來估計今年年底完成，但是考慮到非典的影響，不知道是否會向后拖延。另一個消息也可以側(cè)面證實國稅局正在積極考慮房地產(chǎn)業(yè)的稅收問題。有關(guān)媒體報道，國家稅務(wù)總局局長謝旭人在有關(guān)場合透露，對于各種名義的費用問題，將在條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，并相應(yīng)取消有關(guān)收費。

　　這一方案如果落實將意味著房地產(chǎn)企業(yè)有望減輕稅收負(fù)擔(dān)，也與稅制改革宏觀環(huán)境相適應(yīng)。稅收界的多位權(quán)威專家都提出，伴隨我國積極財政政策的淡出及向公共財政轉(zhuǎn)型以降低稅負(fù)為主要內(nèi)容的稅收制度改革應(yīng)作為刺激經(jīng)濟長期穩(wěn)定增長的新手段。政府最大的期望是以此刺激企業(yè)的投資欲望，增強民間投資動力。

　　謝旭人日前透露了新一輪稅制改革的“十二字箴言”：“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管。”而且按照目前稅收結(jié)構(gòu)調(diào)整的計劃，原來的企業(yè)生產(chǎn)型增值稅要改為消費型增值稅。這兩種類型的最大區(qū)別是：生產(chǎn)型增值稅只能扣除屬于非固定資產(chǎn)的那部分生產(chǎn)資料的進項稅額，消費型增值稅允許企業(yè)抵扣當(dāng)年新增固定資產(chǎn)中機器設(shè)備投資部分所含的進項稅金，企業(yè)交納增值稅時，可以將購買固定資產(chǎn)所含稅款扣除，這樣既縮小了稅基，又避免了重復(fù)征稅。

　　尋回杠桿

　　為了促進和控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅收一直作為一個重要杠桿在使用。1999年8月1日政府實施的減免房地產(chǎn)市場稅收的優(yōu)惠政策，將普通住宅購銷環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)由原來的10％左右降低了4％－5％；緊接著12月份出臺了個人出售住房稅收優(yōu)惠政策；2000年11月份，財政部、國家稅務(wù)總局又決定對于城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的免征契稅；2001年1月1日起，政府定價住房租賃免征房產(chǎn)稅和營業(yè)稅，個人出租房屋的總體稅收負(fù)擔(dān)由原來的17．5％－30％降為7．3％－14．57％……

　　一系列稅收政策的出臺，其思路是通過減稅來降低房地產(chǎn)價格，進而刺激房地產(chǎn)銷售，這種做法的目的是利用房地產(chǎn)市場的啟動來拉動經(jīng)濟增長。但是，一邊是減稅刺激經(jīng)濟，另一邊是在多年的調(diào)整后房價仍然高居不下，局部結(jié)構(gòu)不合理。作為1993年為房地產(chǎn)過熱剎車制定的土地增值稅仍然沿用至今。土地增值稅采取四級超額累進稅率，最低稅率30％，最高達(dá)60％。

　　劉維新在接受記者采訪時說：“房地產(chǎn)業(yè)稅收配置不合理，在流通環(huán)節(jié)設(shè)置太重，該設(shè)置的沒有設(shè)置，不該設(shè)置的卻有一大堆，地產(chǎn)投機炒作無法控制。此外，各種雜費太多，且各種費用掌握在最基層的政府手里，甚至都繳納不到區(qū)縣一級政府�！敝袊鴩�土資源經(jīng)濟研究院院長關(guān)鳳峻亦把房地產(chǎn)稅制存在的主要問題概括為六個方面：稅種繁雜，重復(fù)征稅；稅種課稅范圍狹窄，稅基覆蓋不全；一些稅種計稅依據(jù)不合理；稅率畸輕畸重；內(nèi)外稅制有別，有違國民待遇原則；明稅實租，稅費混亂。

　　這種矛盾而混亂的體制無疑影響了稅收在房地產(chǎn)市場的杠桿作用。劉桓指出，在計劃經(jīng)濟時代，沒有真正意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，只有建筑業(yè)。房屋建設(shè)被視為社會福利屬于服務(wù)型薄利行業(yè)，也就無所謂生產(chǎn)增值，要調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)稅制就要把房地產(chǎn)企業(yè)視為一般的企業(yè)，可以通過生產(chǎn)增值的企業(yè)，通過正常而不是非正常的企業(yè)稅種去調(diào)節(jié)。因此，解決問題的根本辦法一方面是要調(diào)整稅制；另一方面是要加強征管。