2013注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估》預(yù)習(xí)：市場(chǎng)法中具體評(píng)估方法

第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

　　知識(shí)點(diǎn)四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法

　　（一）直接比較法

　　1.基本原理

　　利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

　　2.優(yōu)點(diǎn)

　　該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作

　　3.適用條件

　　對(duì)可比性要求比較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個(gè)明顯的因素上

　　4.基本計(jì)算公式

　?。?）如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致

　　評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物合理成交價(jià)格

　?。?）參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致

　　▼ 公式

　?、僭u(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值

　　②

　?、墼u(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)

　　▼ 原理

　　本思路事實(shí)上認(rèn)可，參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關(guān)系。

　　（3）參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致

　?、俜椒ㄒ唬?

　　▼ 公式

　　評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×……×修正系數(shù)n

　　這里修正系數(shù)的計(jì)算公示如下：

　　▼ 原理：

　　各個(gè)可比因素對(duì)參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值影響成正比關(guān)系，多個(gè)可比因素對(duì)價(jià)值的影響成累計(jì)連乘效應(yīng)

　?、诜椒ǘ?

　　▼ 公式

　　評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n

　　

　　▼ 原理：

　　分析各個(gè)可比因素不同導(dǎo)致參照物價(jià)格相對(duì)于被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格差額，然后以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，調(diào)整各個(gè)差額的影響，得到被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

　　5.直接比較法的基本方法——僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完全一致

　　直接比較法主要包括但不限于以下評(píng)估方法：

　?。?）現(xiàn)行市價(jià)法[參照物與評(píng)估對(duì)象完全一致]

　　當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。

　?。?）市價(jià)折扣法

　?、僭?

　　以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

　　②數(shù)學(xué)式表達(dá)

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（1－價(jià)格折扣率）（2－3）

　?。?）功能價(jià)值類比法

　?、俣x

　　以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

　　換句話說(shuō)：功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價(jià)值就越大。

　?、诜诸?

　　根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：

　?、?、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法

　　數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：

　　 

　　所以：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×

　?、?、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

　　數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：

　　

　?。?）價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法）

　?、俣x

　　價(jià)格指數(shù)法是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

　　②物價(jià)（價(jià)格）指數(shù)的各種表述方法

　?、?、定基物價(jià)指數(shù)：

　　是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，通常用百分比來(lái)表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價(jià)指數(shù)大于100%，表明物價(jià)上漲；物價(jià)指數(shù)在100%以下，表明物價(jià)下跌。例如某類設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)計(jì)算過(guò)程如下，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)得到了第二列的該類設(shè)備的市價(jià)平均價(jià)格。實(shí)際運(yùn)用中往往省略百分號(hào)。表4-1（教材98頁(yè)）

　?、?、定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)的關(guān)系

　　某年的定基價(jià)格指數(shù)=1+該年的定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)

　　Ⅲ、物價(jià)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)關(guān)系

　　比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格指數(shù)=112/106=105.66%

　　Ⅳ、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)關(guān)系

　　

　　物價(jià)指數(shù)=1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)

　　比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)=112/106-1=5.66%

　?、?、環(huán)比物價(jià)指數(shù)（記作等，教材37頁(yè)公式2-7-2，99頁(yè)公式4-3）：

　　本年的定基物價(jià)指數(shù)與上年定基物價(jià)指數(shù)的商

　?、?、環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（記做a1，a2……，an教材36頁(yè)公式2-6-2和57頁(yè)）

　　本年的定基物價(jià)指數(shù)比上年定基物價(jià)高出的部分與上年定基物價(jià)指數(shù)的商

　　環(huán)比物價(jià)指數(shù)=1+環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)

　　③價(jià)格指數(shù)法在評(píng)估中運(yùn)用的計(jì)算公式為：

　　 

　?、苓m用條件

　　評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅僅有時(shí)間因素存在差異的情況，且時(shí)間差異不能過(guò)長(zhǎng)

　?。?）成新率價(jià)格調(diào)整法。

　?、僭恚?

　　參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。

　?、谟?jì)算公式為：

　　 

　　資產(chǎn)的成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限/（資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）×100%

　　6.直接比較法使用頻率高的方法[高級(jí)]

　?。?）市場(chǎng)售價(jià)類比法—— 一個(gè)以上可比因素不一致

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值 （2-9）

　　=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×時(shí)間差異修正系數(shù) （2-10）

　?。?）價(jià)值比率法

　　這里介紹兩種簡(jiǎn)單的價(jià)值比率：

　?、俪杀臼袃r(jià)法

　　▼ 基本原理

　　以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算對(duì)象的價(jià)值的方法。

　　▼ 計(jì)算公式

　　

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）（2-11）

　　▼ 特別注意：公式中的計(jì)算基數(shù)是被評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本，如果現(xiàn)行成本中有不合理的支出，應(yīng)該扣除。

　?、谑杏时稊?shù)法

　　▼ 基本原理

　　以參照物（企業(yè)）的價(jià)值比率（如市盈率）作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)（如收益額）相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

　　▼ 主要適用對(duì)象

　　企業(yè)價(jià)值評(píng)估

　　▼ 計(jì)算公式

　　

　　所以：被評(píng)估對(duì)象的市價(jià)總額=（參照物的）市盈率*（被評(píng)估對(duì)象的）凈利潤(rùn) （2-12）

　?。ǘ╅g接比較法

　　1.原理

　?。?）利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)、分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為標(biāo)準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或者分項(xiàng)與其對(duì)比打分從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分值

　　（2）利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。

　　2.適用條件：

　　不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或者相似。