2011年《資產(chǎn)評(píng)估》復(fù)習(xí)指導(dǎo)：市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法
第一節(jié) 市場(chǎng)法

　　市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

　?。ㄒ唬┩ㄟ^(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體要經(jīng)歷以下程序：

　　1.選擇參照物

　　關(guān)鍵注意：參照物與被估資產(chǎn)要有可比性（相同的或類似的）。

　　同時(shí)注意：參照物應(yīng)該選擇3個(gè)以上。

　　2.在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素

　　選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大因素作為對(duì)比指標(biāo)，在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。

　　3.指標(biāo)對(duì)比、量化差異。

　　4.在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異。

　　5.綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。

　　一般情況下，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估的初步結(jié)果在3個(gè)以上，一般慣例，正式的結(jié)果只能夠有一個(gè)，如何確定那一個(gè)結(jié)果最合理呢。

　　（1）評(píng)估人員對(duì)若干初評(píng)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以初評(píng)結(jié)果中最合理的評(píng)估值作為最終的評(píng)估值。

　?。?）如果參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性都很好，評(píng)估過(guò)程沒(méi)有明顯的疏漏和疏忽。

　　可以采用算術(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評(píng)估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果。

　　注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評(píng)估值的，主要取決于評(píng)估人員對(duì)參照物的把握和對(duì)評(píng)估對(duì)象的認(rèn)識(shí)。

　　（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：

　　1.資產(chǎn)的功能。

　　資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。

　　2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。

　　資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等。

　　資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。

　　3.市場(chǎng)條件。

　　主要是考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。

　　一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高；供過(guò)于求，價(jià)格偏低。

　　4.交易條件。

　　交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。

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