2004年資產(chǎn)評(píng)估講義（二）

　　第 五 章　房地產(chǎn)評(píng)估

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)評(píng)估概述

　　一、土地與土地使用權(quán)

　　（一）土地

　?。ǘ┩恋氐奶匦?/p>

　　1.土地的自然特性

　?。?）位置的固定性。

　?。?）質(zhì)量的差異性。

　?。?）不可再生性。

　　（4）效用永續(xù)性。

　　2.土地的經(jīng)濟(jì)特性

　　（1）供給的稀缺性。

　　（2）可壟斷性。

　　（3）土地利用多方向性。

　　（4）效益級(jí)差性。

　?。ㄈ┩恋厥褂脵?quán)

　　土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓，因此地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。

　　二、地租與地價(jià)理論

　?。ㄒ唬┑刈饫碚?/p>

　?。ǘ┑貎r(jià)理論

　　（三）地價(jià)的特征

　　1.地價(jià)是地租的資本化。

　　2.地價(jià)是權(quán)益價(jià)格。

　　3.土地具有增值性。

　　4.地價(jià)與用途相關(guān)。

　　5.地價(jià)具有個(gè)別性。

　　6.地價(jià)具有可比性。

　　三、房地產(chǎn)及其特性

　　四、房地產(chǎn)評(píng)估的原則

　　（一）最有效使用原則

　?。ǘ┖戏ㄔ瓌t

　　五、房地產(chǎn)評(píng)估程序

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素

　　一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類

　?。ㄒ唬└鶕?jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格。

　　（二）按價(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格

　?。ㄈ┌捶康禺a(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格

　?。ㄋ模┌捶康禺a(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等

　　樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)。樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格/建筑總面積，因?yàn)榻ㄖ偯娣e/土地總面積＝容積率，所以，樓面地價(jià)＝土地單價(jià)/容積率。

　?。ㄎ澹┢渌麅r(jià)格類型

　　二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

　?。ㄒ唬┮话阋蛩?/p>

　　1.經(jīng)濟(jì)因素

　　2.社會(huì)因素

　　3.行政因素

　　（二）區(qū)域因素

　　1.商服繁華因素。

　　2.道路通達(dá)因素。

　　3.交通便捷因素。

　　4.城市設(shè)施狀況因素。

　　5.環(huán)境狀況因素。

　?。ㄈ﹤€(gè)別因素

　　1.土地的個(gè)別因素。

　　2.建筑物的個(gè)別因素。

　　第三節(jié)　收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、基本思路

　　二、適用范圍

　　三、純收益

　?。ㄒ唬┘兪找娴暮x

　　純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益

　　純收益由總收益扣除總費(fèi)用求得。

　　（二）客觀總收益

　　（三）客觀總費(fèi)用

　　四、資本化率

　?。ㄒ唬┵Y本化率的實(shí)質(zhì)

　?。ǘ┣笕≠Y本化率的方法

　　1.純收益與售價(jià)比率法。

　　2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。

　　3.各種投資收益率排序插入法。

　?。ㄈ┵Y本化率的種類

　　1.綜合資本化率。

　　2.建筑物資本化率。

　　3.土地資本化率。

　　五、計(jì)算公式

　?。ㄒ唬┰u(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值

　　房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率

　　房地產(chǎn)純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用

　　（二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值

　　1.由土地收益評(píng)估土地價(jià)值。

　　土地價(jià)值＝土地純收益/土地資本化率

　　土地純收益＝土地總收益－土地總費(fèi)用

　　土地總費(fèi)用＝管理費(fèi)＋維護(hù)費(fèi)＋稅金

　　2.房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值。

　?。?）土地價(jià)值＝房地產(chǎn)價(jià)值－建筑物現(xiàn)值

　　（三）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值

　　1.建筑物價(jià)值＝房地產(chǎn)價(jià)值－土地價(jià)值

　　2.建筑物價(jià)值＝（房地產(chǎn)純收益－土地純收益）/建筑物資本化率

　　第四節(jié)　市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、基本思路

　　二、適用范圍

　　三、計(jì)算公式

　　四、操作步驟

　?。ㄒ唬┙灰踪Y料收集

　?。ǘ┛杀冉灰装咐_定

　?。ㄈ┮蛩匦拚?/p>

　　1.交易情況修正。

　　2.交易日期修正。

　　3.區(qū)域因素修正。

　　4.個(gè)別因素修正。

　　5.容積率修正。

　　6.土地使用年期修正。

　　（四）房地產(chǎn)價(jià)值的確定

　　第五節(jié)　成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、基本思路

　　二、適用范圍

　　三、土地評(píng)估的成本法操作步驟

　?。ㄒ唬?計(jì)算土地取得費(fèi)用

　?。ǘ┯?jì)算土地開發(fā)費(fèi)用

　　1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

　　2.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用。

　　3.小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。

　　（三）計(jì)算投資利息

　　土地取得費(fèi)在土地開發(fā)動(dòng)工前全部付清，在開發(fā)完成銷售后能收回，因此，計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)過(guò)程中逐步投入，銷售后收回，若土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則計(jì)息期為開發(fā)期的一半。

　?。ㄋ模┯?jì)算投資利潤(rùn)

　　（五）土地增值收益確定

　　四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法操作步驟

　　五、舊建筑物評(píng)估的成本法操作步驟

　　第六節(jié)　剩余法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、基本思路

　　二、適用范圍

　　三、計(jì)算公式

　　四、操作步驟

　　第七節(jié)　基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、基準(zhǔn)地價(jià)的含義：是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

　　二、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的基本思路

　　三、基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)與作用

　　四、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本思路

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取被估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本原理是替代原理。

　　五、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的適用范圍

　　六、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的程序

　　被估宗地地價(jià)=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)

　?。ㄒ唬┦占?、整理土地定級(jí)估價(jià)成果資料

　　（二）確定修正系數(shù)表

　?。ㄈ┱{(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件

　?。ㄋ模┲贫ū还雷诘匾蛩匦拚禂?shù)

　?。ㄎ澹┐_定被估宗地使用年期修正系數(shù)

　?。┐_定期日修正系數(shù)

　?。ㄆ撸┐_定容積率修正系數(shù)

　　（八）評(píng)估宗地地價(jià)

　　第八節(jié)　路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、路線價(jià)估價(jià)法的含義和理論依據(jù)

　　路線價(jià)估價(jià)法是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單人，并依此單人配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來(lái)計(jì)算臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。

　　路線價(jià)是指對(duì)面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取的該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價(jià)。

　　二、路線價(jià)估價(jià)法的計(jì)算公式

　　常用的表達(dá)方式：

　　宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度

　　宗地條件特殊的計(jì)算公式：

　　宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度±其他條件修正額

　　三、路線價(jià)估價(jià)法的適用范圍

　　四、路線價(jià)估價(jià)法的程序

　?。ㄒ唬┞肪€價(jià)區(qū)段劃分

　　（二）標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定

　?。ㄈ┞肪€價(jià)的評(píng)估

　?。ㄋ模┥疃劝俜致时淼闹谱?/p>

　?。ㄎ澹┯?jì)算宗地價(jià)值

　　五、深度百分率表

　　深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：?jiǎn)为?dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率。

　　平均深度百分率=累計(jì)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度

　　制作深度百分率表，要考慮以下幾個(gè)方面：

　?。?）確定標(biāo)準(zhǔn)深度；

　?。?）確定級(jí)距；

　?。?）確定單獨(dú)深度百分率；

　?。?）根據(jù)需要采用累計(jì)或平均深度百分率 .

　　六、幾個(gè)路線價(jià)法則介紹

　?。ㄒ唬┧娜环▌t

　　（二）蘇慕斯法則

　?。ㄈ┗舴蚵▌t

　?。ㄋ模┕胤▌t

　　七、路線價(jià)法的應(yīng)用舉例

　　參照教材P226－227

　　第九節(jié)　在建工程評(píng)估

　　一、在建工程的含義與特點(diǎn)

　　在建工程指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未竣工驗(yàn)收、交付使用的建設(shè)項(xiàng)目，以及為建設(shè)項(xiàng)目備用的材料、設(shè)備等資產(chǎn)。

　?。ㄒ唬┰诮üこ糖闆r復(fù)雜

　　（二）在建工程之間可比性較差

　?。ㄈ┰诮üこ痰耐顿Y不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度

　　（四）建設(shè)工期長(zhǎng)短差別較大

　?。ㄎ澹﹥r(jià)格受后續(xù)工程的影響

　　二、在建工程評(píng)估的資料收集與分析

　?。ㄒ唬┦占c被估在建工程有關(guān)的政府批準(zhǔn)文件和工程其他詳細(xì)資料。

　　（二）評(píng)估人員到工程現(xiàn)場(chǎng)查勘工程進(jìn)度和工程形象進(jìn)度，明確工程竣工、達(dá)到交付使用的日期以及評(píng)估基準(zhǔn)日工程形象進(jìn)度是否與總工程進(jìn)度計(jì)劃相符。

　　（三）了解開發(fā)商有關(guān)情況，檢查工程質(zhì)量。

　　（四）搜集有關(guān)法定參數(shù)。

　　三、在建工程評(píng)估的主要方法

　　（一）形象進(jìn)度法

　　在建工程價(jià)格=建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)×工程形象進(jìn)度百分比×（1-折扣率）

　　工程形象進(jìn)度百分比=（實(shí)際完成建筑工程量+實(shí)際完成安裝工程量）/ 總工程量×100%

　　折扣率的確定應(yīng)考慮營(yíng)銷支出、廣告費(fèi)和風(fēng)險(xiǎn)收益等因素

　　（二）成本法

　　在建工程價(jià)值=土地取得費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+建造建筑物費(fèi)用+正常利稅

　?。ㄈ┘僭O(shè)開發(fā)法

　　在建工程價(jià)值=房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)-（后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費(fèi)用+正常利稅）

　　四、在建工程評(píng)估方法的選擇

　　第一、整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評(píng)估

　　第二、對(duì)于實(shí)際完成工程量較少的在建工程，可采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估

　　第三、屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整。

　　第 六 章　資源資產(chǎn)評(píng)估

　　第一節(jié)　資源資產(chǎn)概述

　　一、自然資源及其分類

　?。ㄒ唬└鶕?jù)自然資源在開發(fā)過(guò)程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。

　　非耗竭性資源基本上是由環(huán)境要素構(gòu)成的，在合理開發(fā)利用的限度內(nèi)，人類可以永續(xù)利用。非耗竭性資源可分為三種：

　?。?）恒定的非耗竭性資源。

　?。?）可再生的非耗竭性資源。

　?。?）不可再生的非耗竭性資源。

　?。ǘ┌凑召Y源的性質(zhì)，從自然資源與人類的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源等。

　　二、資源資產(chǎn)的特性

　　（一）自然屬性

　　1.天然性。

　　2.有限性和稀缺性。

　　3.生態(tài)性。

　　4.區(qū)域性。

　?。ǘ┙?jīng)濟(jì)屬性

　　1.自然資源具有使用價(jià)值，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　2.資源資產(chǎn)能夠以貨幣計(jì)量。

　　3.資源資產(chǎn)具有獲益性。

　?。ㄈ┓蓪傩?/p>

　　1.資源資產(chǎn)必須能夠?yàn)樘囟ǖ漠a(chǎn)權(quán)主體所擁有和控制。

　　2.資源資產(chǎn)的使用權(quán)可以依法交易。

　　三、資源資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)

　　（一）資源資產(chǎn)價(jià)格是自然資源的使用權(quán)價(jià)格

　?。ǘ┵Y源資產(chǎn)價(jià)格一般受資源的區(qū)位影響較大

　?。ㄈ┵Y源資產(chǎn)評(píng)估須遵循自然資源形成和變化的客觀規(guī)律

　　第二節(jié)　森林資源資產(chǎn)評(píng)估

　　一、森林資源資產(chǎn)概述

　　1.林木資產(chǎn)：指林地內(nèi)所有的林木所形成的資產(chǎn)。

　　2.林地資產(chǎn)：是森林生長(zhǎng)的承載體，林地資產(chǎn)是指依法確認(rèn)的用于林業(yè)用地中具有貨幣表現(xiàn)屬性的資產(chǎn)。

　　3.森林景觀資產(chǎn)

　　二、森林資源資產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成要素

　?。ㄒ唬I(yíng)林生產(chǎn)成本

　?。ǘ┵Y金的時(shí)間價(jià)值

　?。ㄈ├麧?rùn)

　　（四）稅金

　?。ㄎ澹┝帜旧a(chǎn)中的損失

　?。┑刈?/p>

　　（七）地區(qū)差價(jià)和樹種差價(jià)

　　三、森林資源資產(chǎn)評(píng)估資料收集與資產(chǎn)核查

　?。ㄒ唬┥仲Y源資產(chǎn)評(píng)估資料收集

　　（二）森林資源資產(chǎn)核查

　　四、森林資源資產(chǎn)評(píng)估主要方法

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法

　　P=K×Kb×G×Q

　　（二）剩余法

　　P=W-C-F+S

　?。ㄈ┦找娣?/p>

　?。ㄋ模┏杀痉?/p>

　　第三節(jié)　礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估

　　一、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估概述

　　二、影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價(jià)值的因素

　　（一）資源本身的稀缺程度和可替代程度

　?。ǘ┑V產(chǎn)品的供求狀況

　　（三）礦床自然豐度和地理位置

　?。ㄋ模┛萍歼M(jìn)步

　?。ㄎ澹┵Y本化率和社會(huì)平均利潤(rùn)率

　　三、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)主要評(píng)估方法

　?。ㄒ唬┵N現(xiàn)現(xiàn)金流量法

　?。ǘ┛杀蠕N售法

　　應(yīng)用可比銷售法時(shí)，要對(duì)參照的采礦權(quán)價(jià)格進(jìn)行礦床規(guī)模差異調(diào)整、品位調(diào)整、礦產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整、采礦權(quán)差異要素調(diào)整。其中：

　　規(guī)模調(diào)整系數(shù)=被評(píng)估采礦權(quán)探明儲(chǔ)量÷參照的采礦權(quán)探明儲(chǔ)量

　　品位調(diào)整系數(shù)=被評(píng)估的采礦權(quán)精礦平均品位÷參照的采礦權(quán)精礦平均品位

　　礦產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整系數(shù)=被評(píng)估的采礦權(quán)采用的礦產(chǎn)品價(jià)格÷參照的采礦權(quán)當(dāng)時(shí)采用的礦產(chǎn)品價(jià)格

　　采礦權(quán)差異要素調(diào)整=被評(píng)估的采礦權(quán)差異要素評(píng)判總值÷參照的采礦權(quán)差異要素評(píng)判總值

　?。ㄈ┘s當(dāng)投資――貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法

　　約當(dāng)投資――貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法評(píng)估探礦權(quán)價(jià)值，是通過(guò)對(duì)新探礦權(quán)人未來(lái)開采投入的全部資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益現(xiàn)值進(jìn)行估算，按原探礦權(quán)人和新探礦權(quán)人投資的比例對(duì)預(yù)期收益現(xiàn)值進(jìn)行分割后，以原探礦權(quán)人分割所得的預(yù)期收益現(xiàn)值來(lái)確定探礦權(quán)的評(píng)估價(jià)值。因此，約當(dāng)投資――貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法并不是直接對(duì)探礦權(quán)資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益進(jìn)行估算。該方法的應(yīng)用須具有一定勘查程度，并具有較詳細(xì)的地勘投資投資財(cái)務(wù)資料。

　　第一步：根據(jù)貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法的計(jì)算原理，計(jì)算新探礦權(quán)人資產(chǎn)收益現(xiàn)值。

　　第二步：計(jì)算原探礦權(quán)人、新探礦權(quán)人投資現(xiàn)值。

　　第三步：計(jì)算探礦權(quán)評(píng)估價(jià)值：其計(jì)算公式為：

　?。ㄋ模┲刂贸杀痉?/p>

　　（五）地勘加和法

　　地勘加和法利用地勘投入的重置成本加上以地勘投入所分配的超額利潤(rùn)來(lái)確定探礦權(quán)價(jià)值，是重置成本法和貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法相結(jié)合的一種評(píng)估方法。

　?。┑刭|(zhì)要素評(píng)序法

　　（七）聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘查協(xié)議法

　?。ò耍┐止婪?/p>

　　第 七 章　無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估

　　第一節(jié)　無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估概述

　　一、無(wú)形資產(chǎn)及其分類

　?。ㄒ唬o(wú)形資產(chǎn)的定義

　　無(wú)形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)揮作用且能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。

　　1.非實(shí)體性：無(wú)形資產(chǎn)沒(méi)有具體的物質(zhì)實(shí)體形態(tài)，是隱形存在的資產(chǎn)。

　　2.排他性：無(wú)形資產(chǎn)往往是由特定主體排他占有，凡不能排他或者不需要任何代價(jià)即能獲得的，都不是無(wú)形資產(chǎn)。

　　3.效益性：并非任何無(wú)形的事物都是無(wú)形資產(chǎn)，成為無(wú)形資產(chǎn)的前提是其必須能夠以一定的方式，直接或間接地為其控制主體（所有者、使用者或投資者）創(chuàng)造效益，而且必須能夠在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)持續(xù)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。

　　（二）無(wú)形資產(chǎn)功能特性

　　1.共益性

　　無(wú)形資產(chǎn)區(qū)別于有形資產(chǎn)的一個(gè)重要特點(diǎn)是，它可以作為共同財(cái)富。

　　2.積累性

　　體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

　　一是無(wú)形資產(chǎn)的形成基于其他無(wú)形資產(chǎn)的發(fā)展。

　　二是無(wú)形資產(chǎn)自身的發(fā)展也是一個(gè)不斷積累和演進(jìn)的過(guò)程。

　　3.替代性

　　（三）無(wú)形資產(chǎn)的分類

　　1.按取得無(wú)形資產(chǎn)的方式分類：可分為企業(yè)自創(chuàng)的和外購(gòu)的。

　　2.按無(wú)形資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類

　　按能否獨(dú)立存在，可以分為可確指無(wú)形資產(chǎn)和不可確指無(wú)形資產(chǎn)。

　　國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)將無(wú)形資產(chǎn)分為權(quán)利型無(wú)形資產(chǎn)、關(guān)系型、組合型和知識(shí)產(chǎn)權(quán)。

　　二、影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素

　?。ㄒ唬┤〉贸杀?/p>

　　（二）機(jī)會(huì)成本

　　無(wú)形資產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本是指因?qū)o(wú)形資產(chǎn)用于某一確定用途后所導(dǎo)致的將無(wú)形資產(chǎn)不能用于其他用途所受損失。

　　（三）收益因素

　?。ㄋ模┦袌?chǎng)因素

　　1.市場(chǎng)供需狀況。

　　2.同類無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)格水平。

　?。ㄎ澹╋L(fēng)險(xiǎn)因素

　?。┓梢蛩?/p>

　?。ㄆ撸┦褂闷谙?/p>

　?。ò耍┘夹g(shù)因素

　?。ň牛┢渌蛩?/p>

　　三、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序

　?。ㄒ唬┟鞔_評(píng)估的目的

　?。ǘ╄b定無(wú)形資產(chǎn)

　　1.確認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)存在

　　2.鑒別無(wú)形資產(chǎn)種類

　　3.確定無(wú)形資產(chǎn)有效期限

　?。ㄈ┧鸭嚓P(guān)資料

　?。ㄋ模┟鞔_評(píng)估方法

　　（五）做出評(píng)估結(jié)論，整理并撰寫報(bào)告

　　四、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的前提及評(píng)估對(duì)象

　　（一）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)在特定的前提下進(jìn)行

　　無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值前提是指它將參與體積經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是轉(zhuǎn)讓、許可、質(zhì)押及合資等形式，以及如何參與這些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，如許可的方式及合資的規(guī)模等。

　?。ǘo(wú)形資產(chǎn)評(píng)估一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)變動(dòng)為前提

　　當(dāng)出現(xiàn)無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和投資、企業(yè)整體或部分資產(chǎn)收購(gòu)處置及類似經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估人員可以接受委托，執(zhí)行無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。

　?。ㄈo(wú)形資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)其獲利能力的評(píng)估

　　第二節(jié)　收益法在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、 收益法在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用形式

　　式中：K――無(wú)形資產(chǎn)分成率；

　　Ri――第i年分成基數(shù)（超額收益）；

　　i――收益期限序號(hào)；

　　r――折現(xiàn)率；

　　Y――最低收費(fèi)額。

　　二、最低收費(fèi)額的確定

　　無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額由以下因素決定：

　　（一）重置成本凈值

　　購(gòu)買方使用無(wú)形資產(chǎn)，就應(yīng)由購(gòu)買方補(bǔ)償成本費(fèi)用。當(dāng)購(gòu)買方與轉(zhuǎn)讓方共同使用該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，則由雙方按運(yùn)用規(guī)模、受益范圍等來(lái)分?jǐn)偂?/p>

　?。ǘC(jī)會(huì)成本

　　由于無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，可能會(huì)停業(yè)而使由該無(wú)形資產(chǎn)支撐的營(yíng)業(yè)收益減少，也可能會(huì)因?yàn)樽约褐圃炝烁?jìng)爭(zhēng)對(duì)手而減少利潤(rùn)或者增加開發(fā)支出。這些構(gòu)成無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本，應(yīng)由無(wú)形資產(chǎn)購(gòu)買方來(lái)補(bǔ)償。

　　三、收益法應(yīng)用中各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定

　?。ㄒ唬o(wú)形資產(chǎn)收益額的確定

　　1.直接估算法

　　通過(guò)未使用與使用無(wú)形資產(chǎn)的前后收益情況對(duì)比分析，確定無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的收益額。無(wú)形資產(chǎn)劃分為收入增長(zhǎng)型和費(fèi)用節(jié)約型。

　　收入增大的原因在于：

　?。?）生產(chǎn)的產(chǎn)品能夠以高出同類產(chǎn)品的價(jià)格銷售：R=（P2-P1）Q（1-T）

　?。?）生產(chǎn)的產(chǎn)品采用與同類產(chǎn)品相同價(jià)格的情況下，銷售數(shù)量大幅度增加，從而獲得超額收益。費(fèi)用節(jié)約型資產(chǎn)，使得生產(chǎn)產(chǎn)品中的成本費(fèi)用降低，從而形成超額收益。 R=（Q2-Q1）（P-C）（1-T）

　　費(fèi)用節(jié)約型無(wú)形資產(chǎn)：R=（C2-C1）Q（1-T）

　　2.差額法

　　無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)超額收益=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)-資產(chǎn)總額×行業(yè)平均資金利潤(rùn)率

　　或

　　無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)超額收益=銷售收入×銷售利潤(rùn)率-銷售收入×每元銷售收入平均占用資金× 行業(yè)平均資金利潤(rùn)率

　　3.分成率法

　　無(wú)形資產(chǎn)收益額=銷售收入（利潤(rùn)）×銷售收入（利潤(rùn)）分成率

　　收益額=銷售收入×銷售收入分成率=銷售利潤(rùn)×銷售利潤(rùn)分成率

　　所以：銷售收入分成率=銷售利潤(rùn)分成率×銷售利潤(rùn)率

　　銷售利潤(rùn)分成率=銷售收入分成率÷銷售利潤(rùn)率

　　邊際分析法：

　　4.要素貢獻(xiàn)法

　　生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的三大要素：資金、技術(shù)和管理。對(duì)資金密集型行業(yè)，三者的貢獻(xiàn)依次是50％、30％、20％；技術(shù)密集型行業(yè)依次是40％、40％、20％；一般行業(yè)；依次是30％、40％、30％；高科技行業(yè)，依次是30％、50％、20％。

　?。ǘo(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中折現(xiàn)率的確定

　　折現(xiàn)率一般包括無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。

　?。ㄈo(wú)形資產(chǎn)收益期限的確定

　　無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值降低是由于無(wú)形損耗形成的，三種情況決定產(chǎn)生：

　　1.采用原無(wú)形資產(chǎn)無(wú)利可圖

　　2.普遍掌握

　　3.需求大幅度下降

　　無(wú)形資產(chǎn)具有獲得超額收益能力的時(shí)間才是真正的無(wú)形資產(chǎn)有效期限。

　　1.法律或合同、企業(yè)申請(qǐng)書分別規(guī)定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限與受益年限孰短的原則確定。

　　2.法律未規(guī)定有效期，企業(yè)合同或企業(yè)申請(qǐng)書中規(guī)定有受益年限的，可按照規(guī)定的受益年限確定。

　　3.法律和企業(yè)合同或申請(qǐng)書均未規(guī)定有效期限和受益年限的，按預(yù)計(jì)受益期限確定。預(yù)計(jì)受益期限可以采用統(tǒng)計(jì)分析或與同類資產(chǎn)比較得出。

　　第三節(jié)　成本法和市場(chǎng)法在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、成本法在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　?。ㄒ唬o(wú)形資產(chǎn)成本特性

　　1.不完整性

　　2.弱對(duì)應(yīng)性

　　3.虛擬性

　?。ǘ┏杀痉☉?yīng)用

　　無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值=無(wú)形資產(chǎn)重置成本×（1－貶值率）

　?。ㄈ┳詣?chuàng)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的估算

　　1.核算法

　　無(wú)形資產(chǎn)重置成本=生產(chǎn)成本+期間費(fèi)用+合理利潤(rùn)

　　其中：生產(chǎn)成本指創(chuàng)建無(wú)形資產(chǎn)過(guò)程中直接和間接耗費(fèi)料、工等費(fèi)用。

　　期間費(fèi)用=管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷售費(fèi)用

　　期間費(fèi)用指創(chuàng)建無(wú)形資產(chǎn)過(guò)程中分?jǐn)偟皆擁?xiàng)無(wú)形資產(chǎn)的費(fèi)用。

　　2.倍加系數(shù)法

　　式中：C――無(wú)形資產(chǎn)研制開發(fā)中的物化勞動(dòng)消耗；

　　V――無(wú)形資產(chǎn)研制開發(fā)中活勞動(dòng)消耗；

　　β1――科研人員創(chuàng)造勞動(dòng)倍加系數(shù)；

　　β2――科研的平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；

　　L――無(wú)形資產(chǎn)投資報(bào)酬率。

　?。ㄋ模┩赓?gòu)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的估算

　　1.市價(jià)類比法

　　2.物價(jià)指數(shù)法

　　無(wú)形資產(chǎn)重置成本=無(wú)形資產(chǎn)賬面成本×評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/購(gòu)置時(shí)物價(jià)指數(shù)

　?。ㄎ澹o(wú)形資產(chǎn)貶值率的估算

　　1.專家鑒定法

　　2.剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法

　　貶值率=已使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）×100%

　　二、市場(chǎng)法在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　?。ㄒ唬┚哂泻侠肀容^基礎(chǔ)的類似的無(wú)形資產(chǎn)

　?。ǘ┦占愃频臒o(wú)形資產(chǎn)交易的市場(chǎng)信息是為橫向比較提供依據(jù)，而收集被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)以往的交易信息則是為縱向比較提供依據(jù)。

　　（三）作為市場(chǎng)法應(yīng)用基礎(chǔ)的價(jià)格信息應(yīng)滿足相關(guān)、合理、可靠和有效的要求。

　?。ㄋ模o(wú)論是橫向比較，還是縱向比較，參照物與被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)會(huì)因時(shí)間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異，評(píng)估人員應(yīng)對(duì)此做出言之有理，持之有據(jù)的調(diào)整。

　　第四節(jié)　專利權(quán)和非專利技術(shù)評(píng)估

　　一、專利權(quán)的特點(diǎn)及其評(píng)估目的

　?。ㄒ唬＠麢?quán)的特點(diǎn)

　　1.專利資產(chǎn)確認(rèn)復(fù)雜。

　　2.收益能力有一定的不確定性。

　　3.法律特征

　?。?）時(shí)間性特征

　?。?）地域性特征

　?。?）排他性特征

　?。ǘ＠麢?quán)評(píng)估目的

　　專利權(quán)轉(zhuǎn)讓形式很多，可以分為全權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　1.使用權(quán)限

　?。?）獨(dú)家使用權(quán)

　?。?）排他使用權(quán)

　?。?）普遍使用權(quán)

　　（4）回饋轉(zhuǎn)讓權(quán)

　　2.地域范圍

　　3.時(shí)間期限

　　4.法律和仲裁

　　二、專利權(quán)評(píng)估程序

　　（一）證明和鑒定專利權(quán)的存在

　　1.有效性。

　?。?）核實(shí)該專利是否為有效專利，著錄項(xiàng)目是否屬實(shí)。

　?。?）核實(shí)該專利是否具有專利性。

　　2.保護(hù)范圍。

　?。ǘ┐_定評(píng)估方法，搜集相關(guān)資料

　?。ㄈ┬畔①Y料分析，評(píng)定估算

　?。ㄋ模┩瓿稍u(píng)估報(bào)告，并加以詳盡說(shuō)明

　　三、專利權(quán)的評(píng)估方法

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　　折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

　　1.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)）的確定。

　　（1）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)取值

　?。?）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)取值

　?。?）資金風(fēng)險(xiǎn)取值

　?。?）管理風(fēng)險(xiǎn)取值

　?。ㄏ嚓P(guān)取值數(shù)據(jù)參考教材P291－294）

　　2.技術(shù)分成率的確定。

　?。?）建立評(píng)測(cè)體系

　　式中：Wj――第j個(gè)影響因素的權(quán)重；

　　aj――第j個(gè)影響因素的評(píng)分。

　　式中：r――分成率的調(diào)整系數(shù)；

　　――第j個(gè)影響因素中第I個(gè)指標(biāo)的取值；

　　――第j個(gè)影響因素中第I個(gè)指標(biāo)的權(quán)重；

　　――第j個(gè)影響因素的權(quán)重。

　?。?）利用評(píng)測(cè)體系確定待估專利的分成率

　?。ɡ}參照教材P299－300）

　?。ǘ┏杀痉?/p>

　　自創(chuàng)專利技術(shù)的成本一般因素組成：

　　1.研制成本：包括直接成本和間接成本兩大類。

　?。?）直接成本。

　　（2）間接成本。

　　2.交易成本。

　?。ɡ}參照教材P302－303）

　　四、非專利技術(shù)的特點(diǎn)

　　非專利技術(shù)、又稱專有技術(shù)、技術(shù)秘密。

　　非專利技術(shù)與專利技術(shù)的區(qū)別表現(xiàn)在：

　　第一，非專利技術(shù)具有保密性，而專利技術(shù)則是在專利法規(guī)定范圍內(nèi)公開的。

　　第二，非專利技術(shù)的內(nèi)容范圍很廣，包括設(shè)計(jì)資料、技術(shù)規(guī)范、工藝流程、材料配方、經(jīng)營(yíng)訣竅和圖紙等，專利技術(shù)通常包括三種，即發(fā)明、外觀設(shè)計(jì)和實(shí)用新型。

　　第三，專利技術(shù)有明確的法律保護(hù)期限，非專利技術(shù)沒(méi)有法律保護(hù)期限。

　　第四，對(duì)專利技術(shù)的保護(hù)通常按《專利法》條文進(jìn)行，對(duì)非專利技術(shù)保護(hù)的法律主要有《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》等。

　　五、影響非專利技術(shù)評(píng)估值的因素及其評(píng)估方法

　　（一）影響非專利技術(shù)評(píng)估值的因素分析

　　1.非專利技術(shù)的使用期限

　　2.非專利技術(shù)的預(yù)期獲利能力

　　3.分析非專利技術(shù)的市場(chǎng)情況

　　4.非專利技術(shù)的開發(fā)成本

　?。ǘ┓菍＠夹g(shù)的評(píng)估方法

　　1.運(yùn)用成本法對(duì)非專利技術(shù)評(píng)估

　?。ɡ}參照教材P306－308）

　　第五節(jié)　商標(biāo)權(quán)評(píng)估

　　一、商標(biāo)權(quán)評(píng)估對(duì)象的確認(rèn)

　?。ㄒ唬┥虡?biāo)及其分類

　　1.按商標(biāo)是否具有法律的專用權(quán)分類：注冊(cè)商標(biāo)和未注冊(cè)商標(biāo)。

　　2.按商標(biāo)的構(gòu)成分類：文字商標(biāo)、圖形商標(biāo)、符號(hào)商標(biāo)、文字圖形組合商標(biāo)、色彩商標(biāo)、三維標(biāo)志商標(biāo)等。

　　3.按商標(biāo)的不同作用分類：商品商標(biāo)、服務(wù)商標(biāo)、集體商標(biāo)和證明商標(biāo)等。

　?。ǘ┥虡?biāo)權(quán)及其特點(diǎn)

　　排他專用權(quán)（或獨(dú)占權(quán)）、轉(zhuǎn)讓權(quán)、許可使用權(quán)、繼承權(quán)。

　　二、影響商標(biāo)權(quán)價(jià)值的因素

　?。ㄒ唬┥虡?biāo)的法律狀態(tài)

　　1.商標(biāo)注冊(cè)情況。

　　2.商標(biāo)權(quán)的失效。

　　3.商標(biāo)權(quán)的續(xù)展。

　　4.商標(biāo)權(quán)的地域性。

　　5.商標(biāo)權(quán)在特定的商品范圍內(nèi)有效。

　?。ǘ┥虡?biāo)的知名度

　　三、商標(biāo)權(quán)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值及評(píng)估程序

　　四、商標(biāo)權(quán)評(píng)估方法

　?。ㄒ唬┥虡?biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估

　?。ǘ┥虡?biāo)許可價(jià)值評(píng)估（商標(biāo)使用權(quán)評(píng)估）

　　（例題參照教材P318－320）

　　第六節(jié)　計(jì)算機(jī)軟件評(píng)估

　　一、計(jì)算機(jī)軟件評(píng)估中涉及的計(jì)算機(jī)軟件工程知識(shí)

　?。ㄒ唬┯?jì)算機(jī)軟件的含義

　?。ǘ┯?jì)算機(jī)軟件分類

　?。ㄈ┸浖?guī)模的劃分標(biāo)準(zhǔn)

　　（四）軟件生存階段劃分以及相關(guān)技術(shù)文檔

　　（五）軟件所處階段的劃分

　　二、計(jì)算機(jī)軟件的評(píng)估特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┯?jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)

　?。ǘ┯?jì)算機(jī)軟件價(jià)值評(píng)估的特殊性

　?。ㄈ┯?jì)算機(jī)軟件評(píng)估方法的特點(diǎn)

　　三、計(jì)算機(jī)軟件價(jià)值評(píng)估方法

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法

　?。ǘ┏杀痉?/p>

　　評(píng)估價(jià)值=重置成本－貶值

　　P=C1+C2

　　式中：P――計(jì)算機(jī)軟件成本評(píng)估值；

　　C1――計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)成本；

　　C2――計(jì)算機(jī)軟件維護(hù)成本。

　　C1=M×W

　　式中：C1――計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)成本

　　M――工作量（單位人？月）；

　　W――單位工作量成本。

　　1.COCOMOⅡ模型

　　M――工作量（單位人？月）；

　　α――計(jì)算機(jī)軟件的社會(huì)平均生產(chǎn)率參數(shù)；

　　β――工作量修正系數(shù)，為多個(gè)工作量因子的乘積；

　　K――計(jì)算機(jī)軟件源程序指令行數(shù)；

　　b――社會(huì)平均規(guī)模指數(shù)。

　?。?）工作量修正系數(shù)β。

　?。?）單位工作量成本W(wǎng)的確定：W=F÷g

　　2.Doty模型

　　C2=C1×γ

　　C2――軟件維護(hù)成本；

　　C1――軟件開發(fā)成本；

　　γ――軟件成本維護(hù)參數(shù)。

　?。ɡ}參照教材P338――339）

　?。ㄈ┦找娣?/p>

　　評(píng)估值=未來(lái)收益期內(nèi)各收益現(xiàn)值之和。

　　第七節(jié)　商譽(yù)的評(píng)估

　　一、商譽(yù)及其特點(diǎn)

　　1.商譽(yù)不能離開企業(yè)而單獨(dú)存在，不能與企業(yè)可確指的資產(chǎn)分開出售。

　　2.商譽(yù)是多項(xiàng)因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個(gè)別因素，不能以任何方法單獨(dú)計(jì)價(jià)。

　　3.商譽(yù)本身不是一項(xiàng)單獨(dú)的、能產(chǎn)生收益的無(wú)形資產(chǎn)，而只是超過(guò)企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和的價(jià)值。

　　4.商譽(yù)是企業(yè)長(zhǎng)期積累起來(lái)的一項(xiàng)價(jià)值。

　　二、商譽(yù)評(píng)估的方法

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　　商譽(yù)的評(píng)估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值－企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和（含可確指無(wú)形資產(chǎn)）

　　（二）超額收益法

　　1.超額收益本金化價(jià)格法。

　　商譽(yù)的價(jià)值=（企業(yè)預(yù)期年收益額－行業(yè)平均收益率×該企業(yè)的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和）/適用本金化率

　　2.超額收益折現(xiàn)法。

　　三、商譽(yù)評(píng)估需要注意的幾個(gè)問(wèn)題

　　1.不是所有企業(yè)都有商譽(yù)

　　2.商譽(yù)評(píng)估必須堅(jiān)持預(yù)期原則

　　3.商譽(yù)評(píng)估值高低與企業(yè)中為形成商譽(yù)投入的費(fèi)用和勞務(wù)沒(méi)有直接聯(lián)系。商譽(yù)評(píng)估不能采用投入費(fèi)用累加的方法進(jìn)行。

　　4.商譽(yù)是由眾多因素共同作用的結(jié)果，形成商譽(yù)的個(gè)別因素具有不能夠單獨(dú)計(jì)量的特征，商譽(yù)評(píng)估也不能采用市場(chǎng)類比的方法進(jìn)行。

　　5.企業(yè)負(fù)債與否、負(fù)債規(guī)模大小與企業(yè)商譽(yù)沒(méi)有直接關(guān)系。

　　6.商譽(yù)與商標(biāo)是有區(qū)別的

　　（1）商標(biāo)是產(chǎn)品的標(biāo)志，而商譽(yù)則是企業(yè)整體聲譽(yù)的體現(xiàn)。

　?。?）商譽(yù)作為不可確指的無(wú)形資產(chǎn)，不能夠脫離企業(yè)而單獨(dú)存在。商標(biāo)則是可確指的無(wú)形資產(chǎn)。

　　（3）商標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，也可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。而商譽(yù)沒(méi)有所有權(quán)與使用權(quán)之分。