2004年注冊資產(chǎn)評估師《建筑工程評估基礎》考試大綱

　　一、概述

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　　本部分為建設工程的基礎知識，目的是建立評估人員對工程的整體認識，加深其對資產(chǎn)評估中建設工程相關知識的理解。這部分內容主要考核評估人員對建設工程基本知識的熟悉程度和對建設相關法律法規(guī)的了解程度。

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　　1.根據(jù)建設項目的組成；熟悉建設工程的概念；熟悉項目建設的程序；了解建設項目的分類。

　　2.熟悉房屋建筑工程的分類；了解其他土木工程的分類。

　　3.熟悉中華人民共和國建筑法、城市房屋拆遷估價指導意見的相關內容；了解建設法規(guī)的概念和作用；了解我國建設法規(guī)體系和建設法規(guī)的實施；了解環(huán)境影響評價法、招標投標法的相關內容。

　　4.了解資產(chǎn)評估中的建設工程相關知識。

　?。ㄈ┮c說明

　　建設項目

　　可分為單項工程、單位（子單位）工程、分部（子分部）工程和分項工程。

　　二、建筑材料

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　　建筑材料是構成建設工程的物質基礎，學習和掌握建筑成材料的種類、特性、基本用途和使用趨勢，有利于評估人員更深刻地理解建筑工程的組成和構造，更準確地判斷建筑工程實體、經(jīng)濟、功能等方面的損耗。這部分內容主要考核評估人員對各種建筑材料的分類、材料特性、應用范圍等的理解程度。

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　　1.了解建筑材料的分類和發(fā)展趨勢。

　　2.掌握水泥的種類、性質、強度等級及應用范圍；掌握鋼材的分類及技術性能；熟悉建筑常用鋼材的種類及特性；熟悉氣硬性膠凝材料、砌墻磚、建筑砂漿、建筑砌塊的基本內容；了解木材的基本內容。

　　3.掌握混凝土的特點、組成材料及其要求，掌握混凝土配合比的表示方法和相關參數(shù)；掌握混凝土的技術性質；掌握普通鋼筋混凝土的特點，以及預應力混凝土的原理及分類。

　　4.了解建筑防水材料和保溫材料的基本內容。

　　5.熟悉飾面石材、裝飾陶瓷、玻璃、裝飾涂料、木裝飾材料、塑料裝飾材料、金屬裝飾材料的基本內容。

　　6.熟悉塑鋼門窗的特點和分類。

　　7.了解復合墻體的形式、特點和組成，以及常用復合墻體的主材。

　　（三）要點說明

　　1.水泥的種類、性質、強度等級及應用范圍

　?。?）水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質硅酸鹽水泥、粉煤灰硅酸鹽水泥。

　?。?）水泥的性質：水泥被稱為水硬性材料，水泥硬化過程可產(chǎn)生大量水化熱，水泥凝結時間，硬化速度與水泥顆粒細度，溫度及用水量有關，普通水泥硬化過程中，在空氣中體積收縮，在水中體積略有增大。水泥凝固過程可分為初凝和終凝。水泥的體積安定性是指水泥再凝結硬化過程中體積變化的均勻程度。

　?。?）水泥的強度等級：國家標準GB/T17671－1999規(guī)定：將水泥、標準砂按規(guī)定比例和方法制成規(guī)格為40mm×40mm×160mm的標準條件，在標準條件下養(yǎng)護，測定其3d和28d時的抗壓強度和抗折強度。硅酸鹽水泥強度等級根據(jù)規(guī)定齡期的抗壓強度和抗折強度劃分。

　?。?）應用范圍：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質硅酸鹽水泥、粉煤灰硅酸鹽水泥各有其我及適用范圍。

　　2.鋼材的分類及技術性能

　?。?）鋼材的分類。根據(jù)化學成分的不同，鋼材可分為碳素鋼和合金鋼；根據(jù)用途的不同，鋼材可分為結構鋼、工具鋼和特殊鋼。

　?。?）鋼材的技術性能

　　①抗拉性能是建筑鋼材最重要和最常用的性能。通過拉伸試驗可以測出彈性極限、屈服強度、抗拉強度及伸長率等技術指標。鋼材拉伸變形過程可劃分為：彈性階段，屈服階段，強化階段，頸縮階段。

　　②沖擊韌性在指在抗沖擊荷載作用下，鋼材抵抗破壞的能力。

　?、燮趶姸仁侵镐摬某惺芤?guī)定次數(shù)交變荷載發(fā)生破壞所能承受的最大應力。

　　④硬度是指材料抵抗其他較硬物體壓入的能力，也可以說是材料表面抵抗變形的能力⑤冷彎性能是指鋼材在常溫下隨彎曲變形的能力，承受彎曲變形程度越大，說明鋼材冷彎性能越好。

　?、迣⒔?jīng)過冷拉的鋼筋，于常溫下存放15－20d，或加熱到100－200℃并保持2－3h后，則鋼筋強度將進一步提高，這個過程稱為時效處理，前者稱自然時效，后者稱為人工時效。

　　⑦可焊性是指鋼材在一定焊接工藝條件下，在焊縫及其附近過熱區(qū)不產(chǎn)生裂縫及硬脆傾向。

　　3.混凝土的特點、組成材料及其要求

　　（1）混凝土的特點

　　①原材料來源廣且造價低；

　?、诰哂辛己玫目伤苄?；

　?、劭烧{配性好；

　?、芸箟簭姸雀?；

　?、菖c鋼筋的共同工作性好；

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　?、吣突鹦院?；

　　⑧生產(chǎn)工藝簡單、能耗低；

　?、峥蓾沧⒊烧w建筑物以提高抗震性，也可制成各種構件再進行裝配。

　?。?）普通混凝土的基本組成材料為水泥、水、砂子、石子，還經(jīng)常加入外加劑和摻合料。

　?。?）混凝土組成材料的要求。水泥：標號應滿足結構強度要求，初凝、終凝時間要適當。此外，還應注意與混凝土等級保持適當比例，一般水泥標號約為混凝土強度等級的1.5～2.0倍。砂：含雜質質量少。有良好的級配。石子：要有良好的級配和含雜質少。要求石子的強度應為混凝土的1.5倍以上，并且針、片狀石子含量不得超過1.5%.水：混凝土的拌和及養(yǎng)護用水應符合規(guī)范的規(guī)定，要求不含影響水泥正常凝結與硬化的有害雜質、油脂和糖類。外加劑：摻量不大于水泥質量的5%. 4.混凝土配合比的表示方法和相關參數(shù)

　　（1）混凝土配合比的表示方法。常用的有兩種：一種是以1立方米混凝土中各種材料的用量來表示的；另一種是以水泥的質量為1，用各材料間的質量比來表示。

　?。?）混凝土配合比的相關參數(shù)。實質上就是確定四種基本材料用量的三個比例關系，這三個比例關系可以用三個參數(shù)來表示。即：水與水泥的關系，用水灰比表示；砂與石子的關系，用砂率來表示；水泥漿與骨料的關系，用單位用水量來表示。

　　5.混凝土的技術性質

　　混凝土強度按混凝土立方體抗壓強度標準值劃分為C15、C20、C25、C30、C35、C40、C45、C50、C55、C60、C65、C70、C75及C80等14個等級。

　　混凝土拌合物的和易性是指混凝土拌合物易于施工操作，并獲得均勻密實結構的性質。混凝土耐久性是指混凝土在抵抗周圍環(huán)境各種因素作用，保持原有性能的能力?；炷恋淖冃伟o荷載作用下的變形和有荷載作用下的變形。

　　6.普通鋼筋混凝土的特點

　　鋼筋和混凝土在保證在外荷載的作用下，鋼筋與相鄰混凝土能夠共同變形，受拉區(qū)的鋼筋首先達到屈服強度，而后受壓區(qū)的混凝土達到彎曲抗壓強度，構件即遭破壞。鋼筋混凝土能充分發(fā)揮鋼筋的抗拉能力和利用混凝土的抗壓能力，合理的利用了兩種材料各自的優(yōu)點。其次，鋼筋與混凝土兩種材料的溫度線膨脹系數(shù)和數(shù)值頗為接近。

　　7.預應力混凝土的原理及分類

　　在外荷載作用之前，預先在梁的受拉區(qū)施加一對大小相等、方向相反的偏心預壓力，使得梁截面下邊緣混凝土產(chǎn)生預壓應力。當外荷載作用之時，截面下邊緣將產(chǎn)生拉應力；最后的應力分布為上述兩種情況的迭加；梁的下邊緣應力可能是數(shù)值很小的拉應力，也可能是壓應力。也就是說，由于預壓應力的作用，可部分抵消或全部抵消外荷載所引起的拉應力，因而延緩了混凝土構件的開裂。預應力混凝土生產(chǎn)工藝的不同，可分為先張法和后張法。

　　三、建設工程的組成與構造

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　　建設工程結構類型是影響其價值的重要因素，評估人員應當掌握有關建筑結構和構造的基本原理，熟悉建筑物的內部組成和構造，了解建筑結構承重體系的力學性能，其對于形成對建筑構造的整體認識，判斷建筑物損壞的程度起著至關重要的作用。這部分內容主要考核評估人員對建筑工程結構受力、建設工程組成與構造、房屋結構類型的掌握程度。

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　　1.掌握結構構件的強度、剛度和穩(wěn)定性要求，掌握建筑工程的基本組成，熟悉建筑工程結構荷載、結構構件基本變形和受力分析。

　　2.掌握基礎的分類和構造，熟悉地基、基礎的基本概念和分類，熟悉基礎的設計原理，了解基礎（地下室）的防潮、防水。

　　3.掌握房屋主體結構中墻體的基本要求、構造及變形縫的作用及做法，掌握樓蓋結構體系及梁、現(xiàn)澆板的分類與構造及受力特征，掌握鋼筋混凝土樓梯的分類及結構與受力特點，掌握平屋頂?shù)臉嬙旒肮δ?、坡屋頂?shù)某兄伢w系及構造體系，熟悉陽臺與雨蓬的構造，熟悉樓梯的種類和基本構成，了解間隔墻、預制板、臺階與坡道和其他類型屋頂?shù)幕緝热荨?/p>

　　4.掌握磚混結構、排架結構、框架結構、鋼筋混凝土剪力墻結構、框架－剪力墻結構房屋的構造、傳力路線和主要結構特征，了解簡式結構房屋、空間結構體系的構造和結構特征。

　　5.熟悉給排水、采暖、電氣工程的組成與構造，了解智能建筑組成和基本功能。

　　6.了解橋梁、隧道、公路、鐵路線路工程和其他構筑物工程的基本組成與構造。

　?。ㄈ┮c說明

　　1.結構構件的強度、剛度和穩(wěn)定性要求

　　強度是指材料或構件抵抗破壞的能力。剛度是指構件抵抗變形的能力。穩(wěn)定性要求就是要求受壓構件不能喪失穩(wěn)定。

　　2.建筑工程的基本組成

　　建筑工程一般由基礎、墻（柱）、樓蓋、樓梯、門窗和屋頂?shù)攘蟛糠纸M成。

　　3.基礎的分類和構造

　　房屋建筑基礎按所用材料可分為磚基礎、毛石基礎、灰土基礎、混凝土基礎及鋼筋混凝土基礎?；A按類型可分為條形基礎（又稱帶形基礎）、獨立基礎、片筏基礎、樁基礎和箱形基礎。

　　條形基礎多為墻基礎，沿墻體長方向是連續(xù)的。獨立基礎主要為獨立柱下的基礎。片筏基礎形象于水中漂流的木筏，井格基礎下用鋼筋混凝土板連續(xù)、成一片，增加了基礎與地基的接觸面積。箱形基礎是由鋼筋混凝土的頂板、底板和縱橫承重隔板組成的整體式基礎。樁基礎由承臺和樁群兩部分組成。

　　4.房屋主體結構中墻體的基本要求、構造及變形縫的作用及做法

　?。?）墻體強度及穩(wěn)定性的要求。墻體的強度除取決于所采用的磚、石的強度，還與砌筑用的砂漿強度、搭縫方式、施工質量有直接關系。墻體的高度和厚度就保持適當?shù)谋壤?。同理，外墻的長度也不宜過長，結合使用要求，每隔一定距離應設置橫隔墻，以提高外墻的剛度。

　?。?）磚墻的構造。粘土磚墻的厚度有：半磚墻、3/4磚墻、一磚墻、一磚半墻、二磚墻。

　　磚墻體中門窗過梁、圈梁、構造柱的設置：設置在門窗洞口兩邊的墻體上，傳遞墻體重量的橫梁為門窗過梁。為了增強磚墻體的穩(wěn)定性和整體性，使墻體受力均勻，在建筑物的基礎、屋頂和每層樓板處，沿外墻和主要內墻設置鋼筋混凝土圈梁。為了增加磚混結構房屋的整體性，提高抗震能力，在房屋的四角和縱橫墻交接處設置自基礎至屋頂?shù)匿摻罨炷翗嬙熘?/p>

　　（3）鋼筋混凝土上墻體的構造。它是由墻筋、暗柱筋、暗梁筋為骨架，用混凝土澆筑而成的承重墻體。墻體厚度可分為16cm、18cm、20cm等規(guī)格，房屋主體結構的墻體全部是現(xiàn)澆混凝土。

　?。?）框架填充墻體的構造。框架填充墻體是在框架柱梁間用各類砌塊和材料填充的墻體。除磚砌間墻外，還有加氣混凝土砌塊和墻板、陶料混凝土空心磚等。

　?。?）變形縫的作用及做法

　　變形縫包括：伸縮縫，沉降縫、抗震縫。

　?、偕炜s縫。防止和減少由于自然界冬、夏季溫度變化的影響、建筑構件熱脹冷縮出現(xiàn)的裂縫和破壞。其做法為：沿建筑物長度方向每隔一定距離預留縫隙，將建筑物從屋頂、墻體、樓層等地面以上構件全部斷開，基礎因受溫度變化較小，不必斷開。

　?、诔两悼p。當房屋相鄰部分的高度、荷載和結構形式判別很大而地基又較弱進，房屋有可能產(chǎn)生不均勻沉降，致使某些薄弱部位開裂。為此，在適當位置如復雜的平面或體形轉折處、高度變化處、荷載、地基的壓縮性和地基處理的方法明顯不同處設置沉降縫。

　?、劭拐鹂p。當房屋建筑立面高差在6米以上，或承重結構的材質不同以及建筑平面尺寸不一致時，在地震作用下，產(chǎn)生不同的振幅，擺動方向也不同，會造成建筑物的破壞。為防止上述情況的產(chǎn)生，在不同狀況的兩部分之間，事留設自基礎到房頂?shù)耐p，即抗震縫?？拐鹂p應沿房屋全高設置，其兩側就布置墻。

　　5.樓蓋結構體系及梁、現(xiàn)澆板的分類與構造及受力特征

　?。?）樓蓋結構體系。樓蓋是房屋水平方向的承重構件，主要由面層、承重層和頂棚三部分組成。

　?。?）梁的分類與構造及受力特征。梁是一種彎構件。梁按構成材料分，可分為木梁、鋼梁、鋼筋混凝土梁等。梁按斷面外形尺寸分，可分為矩形梁、工字梁、T形梁、工字薄腹梁等。梁按受力狀態(tài)分，可分為簡支梁、連續(xù)梁、懸臂梁等。當梁的兩端擱置在墻或柱上，受墻、柱嵌固作用很小時，可看成一端固定交接，另一端可平動的簡支梁。當跨度太大彩簡支梁不能滿足經(jīng)濟要求時，在兩端支座之間增設若干個中間支座，為連續(xù)梁。

　?。?）現(xiàn)澆板的分類、構造及受力特征。現(xiàn)澆板按受力可分為簡支板、連續(xù)板、懸臂板?，F(xiàn)澆板按長寬比和受支承條件影響，又可分為單向板和雙向板。從受力特征分析，單向板實際上相當于寬度大而高度低的梁。單向板荷載向兩邊支承傳遞，雙向板向四邊支承傳遞。

　　6.鋼筋混凝土樓梯的分類及結構與受力特點

　　鋼筋混凝土樓梯分為現(xiàn)澆和預制兩種。

　?。?）板式樓梯。樓梯段是一塊斜板，斜板下配有承重主筋，板面設鋸齒式踏步。板式樓梯傳力路線依次為樓梯板、平臺梁、墻。該樓梯適用于跨度不大于3米的樓梯。

　　（2）現(xiàn)澆梁式樓梯。樓梯段主要承重結構是一兩個斜梁，在斜梁上面或側面設踏步板。梁式樓梯的荷載傳遞路線依次為踏步板、斜梁、平臺梁、墻體。適用于跨度大的樓梯。

　　7.平屋頂?shù)臉嬙旒肮δ?、坡屋頂?shù)某兄丶皹嬙祗w系

　?。?）平屋頂?shù)幕緲嫵杉肮δ堋Ｆ轿蓓數(shù)幕緲嫗槌兄匚菝姘?、找坡層、保溫層、找平層和防水層。屋面板是平面頂?shù)闹匾兄亟Y構。屋頂人員、積雪荷載都通過屋面板傳到墻體上。平屋頂為了迅速排水，一般也要留設2%-3%的匯水坡度，由找坡層完成。保溫層起保溫作用。找平層的作用是在保溫層外邊制造一層堅固的、平整的硬殼，為鋪設卷材防水創(chuàng)造一個良好的基層。防水層分柔性防水和剛性防水兩種。

　?。?）坡層頂?shù)某兄伢w系及構造體系。一定、間距的三角形屋架搭設在墻體上，相鄰兩個三角形屋架之間搭設的橫木稱為檁條，檁條間釘?shù)哪景宸Q為望板，望板上再鋪設保溫防水材料和瓦。屋面荷載傳遞路線依次為屋面荷載、望板、檁條、屋架（或山墻）、承重主墻。坡屋面系統(tǒng)包括屋面防水、保溫等一系列構造體系。

　　8.磚混結構、排架結構、框架結構、鋼筋混凝土剪力結構、框架－剪力墻結構房屋的構造、傳力路線和主要結構特征。

　?。?）磚混結構

　　①構造：屋蓋（屋頂）、磚墻、鋼筋混凝土樓蓋板、樓梯、磚基礎、門窗門窗及其他。

　?、趥髁β肪€：板－墻－基礎，或板－梁－墻－基礎。

　?、壑饕Y構特征：磚混結構是墻承生結構，是由屋蓋、墻體、樓板、過梁、磚基礎構成的結構體系。結構荷載屋蓋、樓板傳到承重墻上，再由承重墻傳到基礎。

　?。?）排架結構

　?、贅嬙欤何萆w結構、吊車梁、柱子、基礎、支撐、圍護結構。

　　②傳力路線：單層排架結構所承受的各種荷載，基本上都是通過柱子再傳遞到基礎地基的。

　　③結構特征：柱子是結構中的主要承重構件，它的強度與穩(wěn)定性是決定壽命的重要因素，而其外墻墻體，僅起圍護作用。

　?。?）框架結構

　　①構造：屋蓋與樓板、框架梁、框架柱、柱基礎、框架墻。

　?、趥髁β肪€：墻只起圍護作用，磚墻的重量通過梁、板傳給柱。

　　③結構特征：框架結構是由鋼筋混凝土主梁、次梁和柱形成的框架作為建筑物的骨架，梁和柱之間的連接為剛性結點。屋蓋、樓板上的荷載通過梁柱傳到基礎?？蚣芙Y構的墻體全部為自承重墻，只起分隔和圍護作用?？蚣芙Y構的房間布置靈活，不受樓板跨度的限制。

　　（4）鋼筋混凝土上剪力墻結構

　?、贅嬙欤何萆w和樓板、鋼筋混凝土承重墻、基礎、樓梯、陽臺、雨篷及臺階、散水等。

　?、趥髁β肪€：樓板－剪力墻－基礎

　?、劢Y構特征：剪力墻結構的樓板與墻體均為現(xiàn)澆或預制藑鋼筋混凝土結構，具有良好的整體性，抗震能力比磚混結構和框架結構強，不僅可隨樓板較大的垂直荷載，更主要的是可承受較大的水平方向的主地震荷載對建筑物　剪切力，該結構由于墻間距較小，房間布置不夠靈活，不便于設置大開間活動場所。

　?。?）框架－剪力墻結構

　　在框架結構中設置部分剪力墻，使框架和剪力墻兩者結合趚，共同抵抗水平荷載的空間結構?？蚣埽袅Y構在使框架結構的剛度和承載力都有大幅度提高的同時，又克服了純剪力墻結構在結構布局上的局限性?？蚣埽袅Y構的房屋在地震作用時的層間變形較小，因而也就減小了非結構構件（隔墻及外墻）的損傷，這樣無論在地震區(qū)還是非地震區(qū)，這種結構形式都可用來建造較高層建筑。

　　四、建筑裝飾裝修工程

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　　建筑裝飾裝修工程是估價人員實地勘察建筑物時最直觀觀察到的部位，基工程質量的優(yōu)劣直接影響到建筑物使用功能、美觀性和安全環(huán)保。隨著新型建筑材料的出現(xiàn)和新型施工工藝的采用，裝修標準和質量對建筑物價值的影響也日益增大，評估人員熟悉建筑裝飾工程的基本知識，有助于在不同建筑物之間做出合理的價值判斷。這部分內容主要無計可施評估人員對建筑裝飾工程的認識程度。

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　　1.了解裝飾裝修工程的分類和特點；

　　2.熟悉樓地面的構造層次、飾面分類和常見構造及做法；

　　3.熟悉墻面裝飾裝修工程，以及玻璃幕墻的組成和分類；了解幕墻裝飾裝修工程的分類和構造，以及幕墻裝飾裝修的構造和做法。

　　4.熟悉直接式頂棚和懸吊式頂棚的基本構造5.了解門窗的種類和基本構造。

　　五、房屋建筑工程質量驗收與損傷檢測

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　　工程實體質量是影響建筑物價值的重要因素，房屋建筑工程的建設質量可以通過質量驗收的方法來評定，對于產(chǎn)生較大損傷的房屋，則需要通過專業(yè)的損傷檢測來判斷損傷的危害程度。評估人員了解有關房屋質量驗收和損傷檢測的方法，有助于對建筑工程質量和損傷檢測的了解和熟悉程度。

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　　1.熟悉房屋建筑工程施工質量驗收程度和標準，熟悉房屋建筑工程質量驗收的內容，了解房屋建筑工程質量驗收的基本概念、房屋建筑工程質量驗收的目的與依據(jù)。

　　2.熟悉房屋建筑工程損傷檢測的一般方法，了解房屋建筑工程損傷檢測的概念及房屋建筑工程損傷檢測的程序。

　　3.掌握房屋建筑工程常見質量病害分析以及房屋建筑工程損傷檢測的主要內容。

　?。ㄈ┮c說明

　?。?）房屋建筑工程常見質量病害分析

　　①墻體產(chǎn)生裂縫。不均勻沉降使磚砌承受彎曲而導致砌墻因受拉應力過大而產(chǎn)生裂縫。

　?、谥w破壞。柱體損傷或破壞主要有兩種類型：一種是柱體受拉區(qū)鋼筋首先到達屈服而導致的受壓區(qū)混凝土壓碎。這種破壞有明顯的預兆，裂縫顯著開展，變形急劇增大，具有塑性破壞的性質。另一種是柱體受壓區(qū)的混凝土被壓碎而導致的破壞。這種破壞缺乏預兆，變形沒有急劇增長，具有脆性破壞的性質。

　?、劢ㄖ锂a(chǎn)生傾斜。長高比較小的建筑物，特別是高聳構筑物，不均勻沉降將引起建筑物傾斜。若傾斜較大，則影響正常使用。若傾斜不斷發(fā)展，重心不斷偏移，嚴重的將引起建筑物倒塌破壞。

　?。?）地基失穩(wěn)對建筑物的影響。地基失穩(wěn)破壞往往引起建筑物的倒塌、破壞。建筑物不均勻沉降不斷發(fā)展，日趨嚴重，也將導致地基失穩(wěn)破壞。建筑物地基失穩(wěn)破壞往往是災難性的，導致建筑物倒塌破壞，而且地基失穩(wěn)造成的工程事故補救比較。

　?。?）特殊土地基對筑物的影響。特殊土地基主要指濕陷性黃土地基、膨脹地基、凍土地基以及鹽漬土地基等。不同特殊土地基對建筑物會產(chǎn)生不同類型和不同程度的破壞。

　?。?）土坡滑動對建筑物的影響。建在土坡上和土坡腳附近的建筑物會因土坡滑動產(chǎn)生破壞。邊坡失穩(wěn)產(chǎn)生滑動破壞不公危及邊坡上的建筑物，而且危及坡上和坡下方附近建筑物的安全。

　?。?）地震及其基礎工程事故對建筑物的影響。地震的震害現(xiàn)象主要有砂土地基的振動液化、滑坡、地裂及震陷等。另外，由于地震產(chǎn)生的慣性力使建筑物受到水平方向的作用力，也會引起建筑物主體結構的損壞。基礎工程事故可分為基礎錯位事故、基礎構件施工質量事故以及其他基礎工程事故。

　　（6）結構設計考慮不周對建筑物的影響。結構設計考慮不周對建筑物的影響有：鋼筋混凝土結構設計中，受力主筋配置不當，造成梁側出現(xiàn)垂直裂縫；墻體構造拉錨連接不足，出現(xiàn)裂縫；高低層聯(lián)跨的樓房在高低跨交界處未留沉降縫，因沉降差過大產(chǎn)生裂縫半。

　?。?）裝飾裝修工程常見的質量病害。建筑裝飾工程的常見質量通病可概括為滲水、漏水、泛水、堵塞、開裂、銹蝕、脫落、色差、拼接錯位等。

　　2.房屋建筑工程損傷檢測的主要內容

　?。?）地基基礎承載力的檢測

　?、俚鼗休d力的檢測方法。地基承載力的檢測是指如何確定建筑物或構筑物地基的承載力。對已有建筑物或構筑物，通常用以下方法進行地基承載力的檢測：探坑取樣檢測法，標準貫入試驗法，輕便觸探法。

　?、趩螛冻休d力的檢測。單樁的軸向承載力是由樁端阻力和樁側摩阻力共同承擔的。對于已建成投入使用的建筑物，通常采用取土樣，按樁端（樁尖）土和樁周圍土的類別和物理力學性質來推定單樁的承載力。

　?。?）鋼筋混凝土結構的損傷檢測

　　鋼筋混凝土結構的損傷檢測內容包括：①外觀檢查；②內存質量；③連接構造；④結構變位。

　　鋼筋混凝土結構的損傷檢測的方法懷主要內容如下：

　?、倩炷帘砻媪芽p及蜂窩面積的檢測：混凝土裂縫的檢測，蜂窩面積測定。

　?、诨炷翉姸鹊臋z測：混凝土強度的非破損檢驗法，混凝土強度的局部破損檢驗法。

　?、刍炷羶炔咳毕莸臋z測：聲脈沖法，射線法。

　?、茕摻詈弯摻钿P蝕的檢測：鋼筋種類、直徑的檢測，鋼筋銹蝕程度的檢測。

　?、莼炷撂蓟疃戎笜说臏y定。

　?。?）砌體結構的損傷檢測

　　①砂漿裂縫的損傷檢測。裂縫的長度可用鋼尺或一般米尺進行測量，寬度可用塞尺、卡尺或專用裂縫寬度測量儀進行測量。對于裂縫的走向、數(shù)量及形態(tài)應詳細的標在墻體的立面圖或磚柱展開圖一，從而評估對砌體強度的影響程度。

　　②砌體中砌塊與灰砂漿強度的損傷檢測。對于砌塊，通?？蓮钠鲶w上取樣，清理干凈后做抗壓強度和抗拆試驗。砌體中的砂漿強度，目前常采用沖擊法、點荷法等來檢測。

　　③砌體強度的損傷檢測。有了砌塊及砂漿的強度，即可按《砌體結構設計規(guī)范》求得砌體強度。此處，也可由墻體試驗測得其強度，常用的方法有：實物取樣抗壓試驗測抗壓強度，頂出法測抗剪強度，用扁千斤頂測定抗壓強度。

　?。?）鋼結構的損傷檢測

　　鋼結構構件檢測的主要內容有

　?、偻庥^平整度的檢測。

　　②構件長細比、平整度及損傷的檢測；

　?、圻B接的檢測。

　　六、建筑工程量計算

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/p>

　　建筑工程工程量的計算是確定建設工程造價的重要環(huán)節(jié)，識圖是評估人員通過讀圖認識建筑工程構造和計算工程量和重要途徑。這部分內容主要考核評估人員建筑建筑工程識圖能力和工程量計算的熟練程度。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/p>

　　1.熟悉建筑工程圖紙的基本內容，了解工程圖紙及其分類、識圖原理。

　　2.掌握房屋建筑面積計算規(guī)則，了解房屋建筑面積的概念和作用。

　　3.掌握土方工程中人工挖土方工程量計算規(guī)則、砌體工程主要項目工程量計算規(guī)則，以及混凝土及鋼筋混凝土主要項目、工程量計算規(guī)則，熟悉土方工程、砌體工程、混凝土及鋼筋混凝土其他工程量及門窗工程、樓地面工程、裝飾裝修工程量計算規(guī)則。

　　4.了解橋梁工程、隧道工程、公路工程、鐵路線路工程量計算思路。

　　（三）要點說明

　　下述房屋建筑面積計算規(guī)則是指國家建設行政主管部門頒布的《建筑面積計算規(guī)則》，工程量計算規(guī)則是指《全國統(tǒng)一建筑工程預算工程量計算規(guī)則》1.房屋建筑面積計算規(guī)則

　?。?）計算全面積的范圍。

　?、賳螌咏ㄖ?；

　?、诙鄬咏ㄖ?/p>

　?、劢Y構、層數(shù)不同的同一建筑物；

　?、艿叵率?、半地下室、地下車間、倉庫、商店、車站、地下指揮部等相應出入口；

　?、萜碌亟ㄖ锢玫跄_空間設置的架空層和深基礎地下架空層，其層高超過2.2m時；

　　⑥穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳及回廊；

　　⑦室內樓梯間、電梯間、提物井、垃圾道、管道井等；

　　⑧書庫、立體倉庫；

　?、嵊袊o結構的舞臺燈光控制室；

　?、饨ㄖ飪仍O備管道間、貯藏室其層高超過2.2m時；

　?、衔菝嫔喜坑袊o結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等；

　　⑿建筑物外有圍護結構的門斗、眺望間、觀望電梯間、陽臺、櫥窗、挑廊、走廊等；

　?、呀ㄖ镩g有頂蓋的架空走廊；

　?、沂彝鈽翘?；

　?、咏ㄖ飪茸冃慰p

　?。?）折算面積的范圍。

　　①有柱的雨篷、車棚、貨棚、站臺等的建筑面積，獨立柱的雨篷、單排柱的車棚、貨棚、站臺等的建筑面積；

　?、诮ㄖ锿庥兄晚斏w的走廊、檐廊的建筑面積，有蓋無柱走廊、檐廊的建筑面積，無圍護結構的凹陽臺、挑陽臺的建筑面積。

　?。?）不計算建筑面積人范圍。

　　2.人工挖土工程量計算規(guī)則

　　人工控挖土工程量計算包括人工挖溝槽、基坑、土方等工程量計算。計算進時首先明確三者的劃分標準。

　　挖掘溝槽、基坑、土方工程量按挖方體積計算。需放坡時，要考慮放坡系數(shù)。計算基底寬度時，需考慮工作面寬。挖溝槽、基坑需支擋土板時，溝槽、基坑底寬音面支擋土板10cm，雙面增加20cm，支擋土板后，不再計算放坡。

　　溝槽、基坑深度按圖示槽、坑底面至室外地坪深度計算。溝槽的長度，外墻溝槽按圖示中心線長度計算；內墻溝槽按圖示基礎底面之間　凈長線或內槽凈長線（或加工作面和擋土板寬度）計算，內外突出部分，（垛、附墻煙囪）體積并入溝槽土方工程量內計算。

　　3.磚基礎工程量計算規(guī)則

　　計算磚基礎工程量時，首先要明確磚基礎與磚墻的劃分界限。

　　磚基礎工程量，按施工圖示尺寸以立方米計算，計算公式為

　　磚基礎工程量＝基礎長度×基礎斷面面積±應并入（扣除）

　　（1）基礎長度的計算。外墻墻基按外墻中心絲長度計算，內墻墻基按內墻基凈長度計算。

　?。?）基礎斷面面積的計算。計算公式為：

　　基礎斷面面積＝標準厚墻基面積＋大放腳增加斷面面積

　　或基礎斷面面積＝標準墻基厚度×（基礎深度+大放腳折加高度）

　　4.磚墻工程量計算規(guī)則

　　磚墻按墻長乘墻高乘墻厚以立方米計算工程量，計算公式如下：

　　墻體工程量＝墻長×墻高×墻厚±應并入（或扣除）體積

　　墻體長度：外墻長度按外墻叫中心線長度計算，內墻長度按內墻凈長線計算。墻體厚度：標準磚以240mm×115mm×53mm尺寸為準，其砌體計算厚度按規(guī)定尺寸計算。墻身高度：外墻墻身以設計室內地坪為計算起點，內墻首層以室內地坪、二層及二層以上以樓板面為起點，不同類型的內、外墻和山墻按相應規(guī)定計算高度。

　　5.女兒墻工程量計算規(guī)則

　　女兒墻按墻長乘墻高乘墻厚以立方米計算。高芳自外墻頂面處至圖示女兒墻頂面，長芳按外墻中心線長度計算，分別不同墻厚并入外墻工程量內。

　　6.框架間砌體、多孔磚墻、空心磚墻、砌塊墻工程量計算規(guī)則。

　　按圖示砌筑面積乘以墻厚以立方米計算，應扣除門窗洞口，0.3平方米以上洞口和鋼筋混凝土過梁等所占體積。但不扣除多孔磚的孔、空心部分的體積。

　　7.現(xiàn)澆混凝土及鋼筋混凝土模板工程量計算規(guī)則

　　（1）現(xiàn)澆混凝土框架，分別按梁、板、柱墻有關規(guī)定計算，附墻柱并入墻內工程量。

　?。?）杯形基礎杯口高度大于杯口大邊長度的，套高杯基礎定額項目。

　?。?）現(xiàn)澆鋼筋混凝土懸挑板（雨蓬、陽臺）的模板，按圖示外挑部分尺寸的水平投影面積計算。挑出墻外的牛腿梁及板邊模板不另計算。

　?。?）現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯，以圖示露明面民主運動珠水平投影面積計算，不扣除小于500mm樓梯井所占面積。樓梯的踏步、踏步板平臺梁等側面模板不另計算。

　?。?）混凝土臺階包括梯帶，按圖示臺階尺寸的水平投影面積計算，臺階端頭兩側不另計算模板面積。

　?。?）現(xiàn)澆混凝土小型池槽按構件外圍體積計算，池槽內、外側及底部的模板不應另計算。

　　8.預制混凝土及鋼筋混凝土構件模板工程量計算規(guī)則

　　預制鋼筋混凝土模板工程量，除另有規(guī)定者外均按混凝土實體積以立方米計算。小型池槽按外型體積以立方米計算。預制樁尖按虛體積（不扣除樁尖虛體積部分）計算。

　　9.現(xiàn)澆混凝土工程量計算規(guī)則

　　混凝土工程量除另有規(guī)定者外，均按圖示尺寸實體體積心立方米計算。不扣除構件內鋼筋、預埋鐵件及墻、板中0.3平方米內的孔洞所占體積。

　　（1）現(xiàn)澆基礎

　　①有肋帶形混凝土基礎，其肋高與肋寬之比在4：1以內的按有肋帶形基礎計算。超過4：1時，其基礎擴大面積以下按板式基礎計算，以上部分按墻計算。

　?、讵毩⒒A工程量，應按不同構造形式分別計算。杯形基礎工程量，按基礎外形體積減去杯口體積后計算。

　　③滿堂基礎工程量。無梁式滿堂基礎工程量應按板的體積加柱腳的體積計算。有梁式滿堂基礎工程量應分別計算板和梁的體積，再相加而得。箱式滿堂基礎應分別按無梁式滿堂基礎（底板）、柱、墻、梁、板有關規(guī)定計算，套有關定額項目。

　?。?）現(xiàn)澆柱。按圖示斷面尺寸乘心柱高以立方米計算。有梁板、無梁板、框架柱和構造柱的柱高按相應規(guī)定計算；依附柱上的牛腿入柱身體積內計算。

　?。?）現(xiàn)澆梁。按圖示斷面尺寸乘以立方米計算，當梁與柱連接、主梁與次梁連接、梁與混凝土墻連接、梁伸入到墻體內時梁長按相應規(guī)定計算；圈梁長，外墻上按外墻中心線長計算，內墻按凈長線計算。

　　（4）現(xiàn)澆板。按圖示面積乘以板厚以立方米計算，其中：有梁板工程量為主、次梁與板的體積之和；無梁板按板和柱帽體積之和計算；平板按板實體體積計算；現(xiàn)澆挑檐天溝與板（包括屋面板、樓板）連接時，以外墻為分界線，與圈梁（包括其他梁）連接時，以梁外邊線為分界線。外墻外邊線以我或梁外邊線以外為挑檐天溝。各類板伸入墻內的板頭并入板體積內計算。

　?。?）現(xiàn)澆墻。按圖示墻長乘以墻高及厚度以立方米計算。應扣除門窗洞口及0.3平方米以外孔洞的體積，墻垛及突出部分并入墻體積內計算。其中墻長：外墻按中心線長計算，內墻按凈長線長計算，有柱者算至柱側面（指突出墻外的柱）。墻高：從墻基上表面或基礎梁上表面算至墻頂，有梁者算至梁底面（指突出墻外的梁）。

　?。?）整體樓梯包括休息平臺、平臺梁、斜梁及樓梯的連接梁，按水平投影面積計算。不扣除寬度小于500mm的樓梯井，伸入墻內部分不另增加。

　?。?）陽臺、雨篷（懸挑板），按伸出外墻的水平投影面積計算，伸出外墻的牛腿不另計算。帶反挑檐的雨蓬按展開面積并入雨蓬內的計算。

　?。?）欄桿按凈長度以延長米計算。伸入墻內的長度已綜合在定額內。欄板以立方米計算，伸入墻內的欄板，合并計算。

　?。?）預制板補現(xiàn)澆板縫時，板縫寬度20cm者按平板計算。

　　10.預制構件混凝土工程量計算規(guī)則

　　預制混凝土工程量按圖示尺寸實體 體積以立方米計算，不扣除構件內鋼筋、鐵件及小于300mm×300mm以內孔洞面積。

　　預制鋼筋混凝土框架柱現(xiàn)澆接頭（包括梁接頭）按設計規(guī)定斷面和長度以立方米計算。預制樁按樁全長（包括樁尖）乘以樁斷面（空心樁應扣除孔洞體積）以立方米計算。

　　11.鋼筋工程量計算規(guī)則

　　鋼筋工程應區(qū)別現(xiàn)澆、預制構件、不同鋼種和規(guī)格，分別按設計長度乘以單位重量，以噸計算匯總。

　?。?）普通鋼筋

　　鋼筋長度＝構件長度－端部保護層厚度＋增加長度

　　縱向受力的普通鋼筋和預應力鋼筋，其混凝土保護層厚度不應小于鋼筋的公稱直徑，且應符合設計規(guī)范規(guī)定。增加長度指彎鉤、彎起、搭接和錨固等增加的長度。

　?。?）箍筋

　　每一構件箍筋總長度＝每根箍筋長度×箍筋根數(shù)

　　每根箍筋長度：直徑10mm以下的，按混凝土構件外圍周長計算，直徑在10mm以上時，按混凝土構件外圍周長再加25mm計算。

　?。?）預應力鋼筋

　　先張法預應力鋼筋，按構件外形尺寸計算長度；后張法預應力鋼筋按設計圖紙規(guī)定的預應力鋼筋預留孔道長度，并區(qū)別不同的錨具類型，分別按有關規(guī)定計算。

　　七、建設工程造價及其構成

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　　建設工程的造價是決定建設工程價值的重要因素，掌握建設工程造價的構成有助于評估人員正確理解工程建設過程中支付各項費用和成本，正確分析建設過程中形成的各種數(shù)據(jù)資料，對于提高評估工作的技術含量具有重要作用。這部分內容主要考核評估人員對建設工程造價構成和計算的熟練程度。

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　　1.掌握工程建設不同階段造價文件的作用和內容，熟悉建設工程造價及相關概念，熟悉建設工程計價原理和工程量清單計價有關規(guī)定，了解建設工程概預算概念、定額概念及類型。

　　2.掌握建設造價的構成，熟悉設備及工器具購置費工程建設其他費用的構成以及預備費、建設期借款利息的內容。

　?。ㄈ┮c說明

　　1.工程建設不同階段造價文件的作用和內容

　?。?）投資估算

　　投資估算是指在工程建設的前期（規(guī)劃、項目建議書）階段，項目建設單位向國家計劃管理部門申請建設項目立項或國家、建設主體對擬立項目進行決策，確定建設項目在規(guī)劃、項目建議書等不同階段的投資總額而編制的造價文件。投資估算是論證擬建項目在經(jīng)濟上是否合理的重要文件，是決策、籌資和控制造價的主要依據(jù)。

　?。?）設計概算和修正概算

　　設計概算是根據(jù)初步設計圖紙、概算定額規(guī)定的工程量計算規(guī)則和設計概算編制方法，預先測定工程造價的文件。設計概算文件較投資估算準確性有所提高，但又受投資估算的控制。設計概算文件包括建設項目總概算、單項工程綜合概算和單位工程概算。修正概算是在擴大初步設計階段對概算進行的修正調整，較概算造價準確，但受概算造價控制。

　?。?）施工圖預算是根據(jù)已批準的施工圖紙，在施工方案（或施工組織設計）已確定的前提下，按照預算定額規(guī)定的工程量計算規(guī)則和施工圖預算編制方法預先編制的工程造價文件。施工圖預算造價較概算造價更為詳盡和準確，但同樣要受前一階段所確定的概算造價的控制。

　　（4）合同價

　　合同價是指在工程招投標階段通過簽訂總承包合同、建筑安裝工程承包合同、設備材料采購合同，以及技術和咨詢服務合同所確定的價格。

　?。?）結算價

　　工程結算價是指一個單項工程、單位工程、分部工程或分項工程完工后，經(jīng)建設單位及有關部門驗收并輸驗收手續(xù)后，施工企業(yè)根據(jù)施工過程中現(xiàn)場實際情況的記錄，設計變更通知書、現(xiàn)場工程更改簽證、預算定額、材料預算價格和各項費用標準等資料，在工程結算時按合同調價范圍和調價方法，對實際發(fā)生的工程量增減、設備和材料價差等進行調整后計算和確定的價格。結算價是該結算工程的實際價格，是結算工程價款、確定工程收入、考核工程成本、進行計劃統(tǒng)計、經(jīng)濟核算及竣工決算等的依據(jù)。

　?。?）竣工決算

　　竣工決算是指在竣工驗收后，由建設單位編制的建設項目從籌建到建設投產(chǎn)或使用的全部實際成本的技術經(jīng)濟文件，是最終確定的實際工程造價，是建設投資管理的重要環(huán)節(jié)，是工程竣工驗收、交付使用的重要依據(jù)，也是進行建設項目財務總結，銀行對其實行監(jiān)督的必要手段。

　　2.建設工程造價的構成

　　建設工程造價包括設備及工器具購置費、建筑安裝工程費用、工程建設其他費用、預備費、建設期貸款利息和固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅（自200年1月起發(fā)生的投資額，暫停征收該稅種）。

　　3.建筑安裝工程費用的內容和構成

　　建筑安裝工程包括建筑工程費用和安裝工程費用。根據(jù)建設部頒布的《建筑安裝工程費用項目組成》［建標［2003］206號］（自2004年1月1日施行）文件規(guī)定，我國建筑安裝工程費用包括直接費、間接費、利潤和稅金四大部分。

　　4.直接費、間接費、利潤及稅金的構成和計算方法

　?。?）直接費

　　由直接工程費和措施費構成：

　　直接工程費是指施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用，包括人工費、材料費、施工機構使用費用。

　　措施費是指為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用。措施費可根據(jù)專業(yè)和地區(qū)的情況自行補充。各專業(yè)工程的專用措施費項目的計算方法由各地區(qū)或國務院有關專業(yè)主管部門的工程造價管理機構自行制定。

　?。?）間接費

　　間接費由規(guī)費、企業(yè)管理費組成。

　　規(guī)費是指政府和有關權力部門規(guī)定必須繳納的費用。內容包括工程排污費、工程定額費、社會保障費、住房公積金、危險作業(yè)意外傷害保險等。規(guī)費根據(jù)本地區(qū)典型工程發(fā)承包價的分析資料綜合取定計算中所需數(shù)據(jù)。企業(yè)管理費是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需費用。內容包括管理人員工資、辦公費、差旅交通費、固定資產(chǎn)使用費、工具用具使用費、勞動保險費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、財產(chǎn)保險費、財務費、稅金和其他費用等。

　　間接費是按相應的計取基礎乘以間接費費率（指導性費率）確定的。

　　（3）利潤及稅金

　　利潤是指施工企業(yè)完成所承包工程獲得的盈利，它是按相應的計取基礎乘以利潤率確定的。稅金是指國家稅法規(guī)定的應計入建筑安裝工程造價內的營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加。

　　稅金＝（稅前造價＋利潤）×稅率（%）

　　八、建設工程造價的確定

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　　工程計價方法在工程建設的各個階段有所不同，掌握這些方法，有助于評估人員正確理解和工程造價文件，在評估中靈活借鑒造價計價方法，為合理確定建設工程重置成本和估算擬建項目投資起著至關重要的作用。這部分內容主要考核評估人員實行工程造價核算的能力。

　　（二）考試基本要求

　　1.了解投資估算的內容和編制方法

　　2.掌握設計概算的概念和內容及單位建筑工程概算編制方法；熟悉設計概算的主要作用和編制依據(jù)，熟悉單位設備及安裝工程概算編制方法；了解單項工程綜合概算和建設項目總概算的編制方法。

　　3.掌握施工圖預算的概念和內容及施工圖預算的編制方法，熟悉施工圖預算的主要作用和編制依據(jù)，了解給排水、采暖、燃氣、電氣照明安裝工程施工圖預算的編制。

　　4.掌握工程量清單計價的基本方法和程序，熟悉工程量清單統(tǒng)一格式，了解工程量清單計價及其作用。

　　5.了解工程結算和竣工決算的內容。

　　（三）要點說明

　　設計概算是在投資估算的控制下由設計單位根據(jù)初步設計（或技術設計）圖紙及說明、概算定額（概算指標）、各項費用定額或取費標準（指標）、設備、材料預算價格等資料，編制和確定的建設項目從籌建至竣工交付使用所需全部建設費用的文件。設計概算包括靜態(tài)和動態(tài)投資兩個部分，可分為單位工程概算、單項工程綜合概算和建設項目總概算三級。

　　2.單位建筑工程概算編制方法

　?。?）概算定額法

　　利用概算定額編制單位建筑工程設計概算的方法，與利用預算定額編制單位建筑工程施工圖預算的方法基本相同。其不同之處在于編制概算所采用的依據(jù)是概算定額，所采用的工程計算規(guī)則是概算工程量計算規(guī)則，該方法要求初步設計達到一定深度，建筑結構比較明確時，方可采用。

　?。?）概算指標法

　　概算指標法是采用直接工程費指標。概算指標法是將擬建廠房、住宅的建筑面積或體積乘以技術條件相同或基本相同的概算指標而得出直接工程費，然后按規(guī)定計算出措施費、間接費、利潤和稅金等，編制單位工程概算的方法。該方法適用于初步設計深度不夠，不能準確地計算工程量，但工程設計是采用持比較成熟而又有類似工程概算指標可以利用的情況。因此，其計算精度較低，是一種對工程造價估算的方法，但由于其編制速度快，故有一定的實用價值。

　?。?）類似工程預算法

　　類似工程概算法是利用持條件與設計對象相類似的已完工程或在建工程的工程造價資料來編制擬建工程設計概算的方法。該方法適用于擬建工程初步設計與完工工程或在建工程的設計相類似又沒有可用的概算指標的情況，但必須對建筑結構差異和價差進行調整。

　　3.預算的概念和內容

　　施工圖預算是根據(jù)施工圖，按照各專業(yè)工程的預算工程量計算規(guī)則統(tǒng)計計算出工程量，并考慮實施施工圖的施工組織設計確定的施工方案或方法，按照現(xiàn)行預算定額、工程建設費用定額、材料預算價格和建設主管部門規(guī)定的費用計算程序及其他取費規(guī)定等，確定的單位工程、單項工程及建設項目建筑安裝工程造價的技術和經(jīng)濟文件。施工圖預算包括單位工程預算、單項工程預算和建設項目總預算。

　　4.施工圖預算的編制

　?。?）單價法

　　根據(jù)地區(qū)統(tǒng)一單位估價表中的各項定額單價，乘以相應的各分項工程的工程量，匯總相加，得到單位工程的人工費、材料費、機械使用費之和；再加上按規(guī)定程序計算出來的措施費、間接費、利潤和稅金，得出單位工程的施工圖預算造價的方法。

　?。?）實物法

　　應用實物法編制施工圖預算，首先根據(jù)施工圖紙分別計算出分基項工程量，然后套用相應的預算人工、材料、機械臺班的定額用量，再分別乘以工程所在地當時的人工、材料、機械臺班實際單價，增添了求出單位工程的人工費、材料費、施工機械使用費，并匯總求和，進而求得直接工程費，然后再按規(guī)定計取其他各項費用，匯總后就可得出單位工程施工圖預算造價。

　　（3）綜合單價法

　　所謂綜合單價即分項工程完全單位，是將各種工料和價格從市場上采集后編制成直接工程費，然后以直接工程費為基準參照費用定額把各項間接費和利潤、稅金分解到各分部分項工程合成為綜合單價，某分項工程綜合單價乘以工程量即為該分項工程的合價。所有分項工程合價匯總后即為該工程的總價。這種方法與前述方法相比較，主要區(qū)別在于：間接費和利稅是用一個費率分攤到分項工程單價中，從而組成分項工程完全單價的。

　　5.工程量清單計價的基本方法

　　工程量清單計價模式，由全國制定統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則，并且給出統(tǒng)一項目劃分之下的各項目的消耗標準，在招標時，由招標方提供工程量清單，各投標單位（承包商）根據(jù)自己的實力，按照競爭策略的要求自主報價，業(yè)主擇優(yōu)定標，以工程合同使報價法定化，施工中出現(xiàn)與招標文件或合同規(guī)定不符合的情況或工程量發(fā)生變化時據(jù)實索賠，調整支付。

　　工程量清單計價的基本過程分為兩個階段：工程量清單編制和工程量清單計價過程。

　?。?）工程量清單編制

　　工程量清單是由招標人按照“計價規(guī)范”附錄中統(tǒng)一的項目編碼、項目名稱、計量單位和工程量計算規(guī)則，結合施工設計圖紙、施工現(xiàn)場情況和投標文件中的有關要求進行編制。包括分部分項工程清單、措施項目清單、其他項目清單。

　?、俜植糠猪椙鍐?。在編制分部分項工程清單時作到四個統(tǒng)一，即項目編碼統(tǒng)一、項目名稱統(tǒng)一、計量單位統(tǒng)一和工程量計算規(guī)則統(tǒng)一。

　?、诖胧╉椖壳鍐?。措施項目是指為完成工程施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中技術、生活、安全等方面的非工程實體項目。措施項目清單的編制除考慮工程本身的因素外，還涉及水文、氣象、環(huán)境、安全等施工企業(yè)的實際情況列項，可參考“計價規(guī)范”提供的“措施項目一覽表”列項，不足部分可補充。

　?、燮渌椖壳鍐?。其他項目清單應根據(jù)擬建工程的具體情況列項。計價規(guī)范提供了兩部分四項作為列項參考，不足部分可補充。

　?。?）工程量清單計價

　　工程量清單計價包括編制招標標底、投標報價、合同價款的確定和輸工程結算等。工程量清單計價應包括按招標文件規(guī)定，完成由招標人提供的工程量清單所列項目的全部費用，具體包括分部分項工程、措施項目費、其他項目費和規(guī)費、稅金。工程量清單采用綜合單價計價，綜合單價包括完成規(guī)定計量單位合格產(chǎn)品需的人工費、材料費、機械使用費、管理費、利潤，并考慮風險因素。綜合單價適用于分部分項工程量清單、措施項目清單和其他項目清單。分部分項量清單的綜合單價，不包括招標人自行采購材料的價款。

　?、贅说椎木幹啤Ｕ袠斯こ倘缭O標底，標底應根據(jù)招標文件中的工程量清單和有關要求、施工現(xiàn)場實際情況、合理的施工方法以及按照省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門制定的有關工程造價計價辦法進行編制。

　?、谕稑藞髢r。投標報價應根據(jù)招標文件中的工程量清單和有關要求、施工現(xiàn)場實際情況及擬定的施工方案或施工組織設計，依據(jù)企事業(yè)定額和市場價格信息，或參照建設行政主管部門發(fā)布的社會平均消耗量定額進行編制。

　　③工程量變量及其計價。合同總綜合單價因工程變更需調整時，除合同另有約定外，應按下列辦法確定：

　　第一、工程量清單漏項或設計變更引起新的工程量清單項目，其相應綜合單價由承包人提出，經(jīng)發(fā)包人確認后作為結算的依據(jù)。

　　第二、由于工程量清單的工程數(shù)量有誤或設計變更引起的工程量增減，屬合同約定幅度以內的，應執(zhí)行原有的綜合單價；屬合同約定幅度以外的，其增加部分的工程量或減少后剩余部分的工程量的綜合單價由承包人提出，經(jīng)發(fā)包人確認后作為結算的的依據(jù)。

　　由于工程量的變更，且實際發(fā)生了規(guī)定以外的費用損失，承包人可提出索賠要求，與發(fā)包人協(xié)商確認后，給予補償。

　　九、建設工程財務評價與功能評價

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　　在資產(chǎn)評估的多種方法中，收益法是以資產(chǎn)未來收益確定其價值的方法，因此，在評估中要充分考慮待估資產(chǎn)未來可能為其所有者或使用者帶來的經(jīng)濟效益。評估人員學習建設工程財務評價的知識，有助于加深其對工程投資經(jīng)濟效果的理解，拓展評估工作思路。

　　建筑工程功能評價：是對建筑產(chǎn)品滿足社會需要程度的綜合，評估人員除了從物質上認識建設工程之外，還需熟悉從社會性、適用性、安全性、藝術性和經(jīng)濟性等多個角度對一個建筑產(chǎn)品的綜合質量進行評價的方法，熟悉建筑工程功能評價的方法十分必要。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握財務評價指標體系，掌握財務評價中反映項目盈利能力指標的計算方法和評價標準；熟悉財務沖昏頭腦和費用的識別和計算，熟悉財務評價報表的編制，熟悉財務評價中反映項目清償能力指標的計算方法和評價標準；了解財務評價的概念、工作程序及內容。

　　2.熟悉建筑工程功能評價的內容及建筑功能評價的方法

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　　1.財務評價指標體系

　　按照是否考慮資金時間價值，可分為靜態(tài)評價指標和動態(tài)評價指標。其中靜態(tài)評價指標包括靜態(tài)投資回收期、借款償還期、投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、利息備付率和償債備付率等；動態(tài)評價指標包括動態(tài)投資回收期、財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率等。

　　根據(jù)指標的性質，可分為時間性、價值性和比率性指標。其中時間性指標包括回收期和借款償還期等；價值性指標包括財務凈現(xiàn)值等；比率性指標包括財務內部收益率、投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、利息備付率和償債備付率等。

　　2.財務評價中反映項目盈利能力指標的計算方法和評價標準

　?。?）財務凈現(xiàn)值（FNPV）

　　財務凈現(xiàn)值是按行業(yè)基準收益率或設定的目標折現(xiàn)率（ic），將項目計算期（n）內各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和。可根據(jù)現(xiàn)金流量表計算得到，其表達式為：

　　在多方案比選中，取財務凈現(xiàn)值大者為優(yōu)，如果FNPV≥0，說明項目的獲利能力達到或超過了蕨收益率的要求，因而在財務上可以接受。

　?。?）財務內部收益率（FIRR）

　　財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零進的折現(xiàn)率。它的經(jīng)濟含義是在項目終了時，保證所有投資被完全收回的折現(xiàn)率。代表了項目占用資金預期可獲得的收益率，可以用來衡量投資的回報水平。其表達式為：

　　財務內部收益率的計算應先采用試算法，后采用內插法求得，內插公式為：

　　內部收益率愈大，說明項目的獲利能力越大；將所求出的內部收益率與行業(yè)的蕨收益率或目標收益率 時，則項目的盈利能力已滿足最低要求，在財務上可以被接受。

　?。?）動態(tài)投資回收期（ ）

　　動態(tài)投資回收期是指項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映投資回收能力的重要指標。動態(tài)投資回收期以年表示，一般自建設開始年算起。其表達式為：

　　計算公式為：

　　動態(tài)投資回收期＝［累計折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)－1］+

　　在項目財務評價中，動態(tài)投資回收期愈小說明項目投資回收的能力越強；動態(tài)投資回收期 與基準回收期Pc相比較，如果 ≤ ，表明項目投資能在規(guī)定的時間內收回，則項目在財務上可行。

　?。?）投資利潤表

　　投資利潤表是指項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常年份的年利潤總額或生產(chǎn)經(jīng)營期內年平均利潤總額與投資總額的比率。它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標。計算公式為

　　投資利潤率數(shù)值愈大愈好。在財務評價中，將投資利潤率與行業(yè)平均投資利潤率相比，當投資利潤率≥行業(yè)平均投資利潤率時，則項目在財務上可行。

　?。?）投資利稅率

　　投資利稅率是指項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常年份的年利潤總額或生產(chǎn)經(jīng)營期內年平均利稅總額與投資總額的比率。它是反映項目單位投資盈利能力和對財政所做貢獻大小的指標。計算公式為：

　　投資利稅率數(shù)值愈大愈好。在財務評價中，當投資利稅率≥行業(yè)平均投資利稅率時，則項目在財務上可行。

　　（6）資本金利潤率

　　資本金利潤率是指項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常年份的年利潤總額或生產(chǎn)經(jīng)營期內年平均利潤總額與資本金的比率。

　　它反映投入項目的資本金盈利能力。

　　十、建筑物的損耗

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　　建筑物的損耗是決定其價值的關鍵因素，是評估確定成新率的基礎。評估人員應當掌握建筑物損耗的概念、內容以及損耗的確定方法。這部分主要考核評估人員對判斷建筑物損耗的能力。

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　　1.熟悉建筑物損耗的概念和造成建筑物損耗的因素。

　　2.掌握建筑物損耗確定方法。

　　3.熟悉確定建筑物損耗的現(xiàn)場勘察工作程序和現(xiàn)場勘察要點。

　　4.了解房屋新舊程度鑒定的參考依據(jù)、房屋完損等級標準、危險房屋鑒定標準和工業(yè)廠房可靠性鑒定標準。

　?。ㄈ┮c說明

　　建筑物損耗確定方法主要有使用年限法、觀察法、綜合法等。

　　1.使用年限法

　　使用年限法是將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之間之基礎上的方法，其主要計算參數(shù)為建筑物損耗率或成新率。

　　資產(chǎn)評估所用的壽命年限是經(jīng)濟耐用年限。建筑物的經(jīng)濟耐用年限是根據(jù)建筑物的結構、用途和維護保養(yǎng)情況，結合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷，同時參考土地使用權年限進行適當調整。資產(chǎn)評估所用的使用年限為有效使用年限，有效使用年限根據(jù)實際使用年限的調整得到的。建筑物成新率可在計算出損耗率的基礎上得到，利用成新率可得建筑物的現(xiàn)值。

　　2.觀察法

　　觀察法又稱打分法，是由具有專業(yè)知識和專業(yè)經(jīng)驗的工程技術人員對建筑物實體各主要部位進行觀察打分，以判斷確定被評估建筑物的損耗率的方法，依據(jù)評估對象的實際技術情況，對照不同結構建筑物損耗率的評分標準，在現(xiàn)場勘察時邊勘察邊按結構、裝修、設備三個部分再區(qū)分不同部位分別打分，然后計算損耗率。

　　3.綜合法

　　綜合法是指在運用多種方法基礎上綜合確定損耗率或成新的方法。該方法通過運用多種方法進行損耗率或成新率的測算，進行加權平均最后綜合確定建筑物損耗率或成新率。其中比較典型的有觀察與使用年限加權平均法。

　　4.其它方法

　　如修復法，是通過估算建筑物恢復原有全新功能所需要的修復費用占該建筑物的重置價值（再生產(chǎn)價值）的百分比確定損耗率。在實際工作中，還應劃分建筑物的主體與附屬設備，分別計算其損耗率。根據(jù)各部分價值對重置價的比值確定加權系數(shù)，通過加權平均確定建筑物的損耗率。

　　十一、建設用地

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　　建設用地的相關知識是土地評估的基礎知識。為正確理解地價的含義和合理確定土地的價值，評估人員應當熟悉建設用地的特征、環(huán)境和城市規(guī)劃的影響作用，熟悉建設用地取得的費用補償內容。這部分內容主要考核評估人員對地價及其價值影響因素的熟悉程度以及對土地成本構成的熟悉程度。

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　　1.熟悉建設用地的基本特性、了解建設用地的環(huán)境及建設用地的評定和分類，掌握城市規(guī)劃對房屋建筑物及建設用地的限制作用。

　　2.掌握建設用地的取得方式及相關費用，熟悉建設用地的轉讓和喪失。

　?。ㄈ┮c說明

　　1.城市規(guī)劃對房屋建筑物及建設用地的限制作用

　　《中華人民共和國城市規(guī)劃法》規(guī)定，“城市規(guī)劃區(qū)內的土地利用和各項建設必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理”。

　　城市規(guī)劃對房屋建筑及建設用地的限制作用體現(xiàn)在以下幾個方面：

　?。?）城市規(guī)劃對建設項目立項的要求；

　?。?）城市規(guī)劃對建設項目申請用地的要求；

　?。?）城市規(guī)劃對建設項目設計方案審批的要求；

　?。?）城市規(guī)劃對建設項目開工的要求；

　?。?）城市規(guī)劃對建設項目竣工的要求；

　　（6）城市規(guī)劃對建設項目臨時用地的要求；

　?。?）城市規(guī)劃的其他要求；

　　2.建設用地取得的基本方式

　　建設用地取得的基本方式包括劃撥、出讓、轉讓、租賃等。

　　3.取得建設用地的相關費用

　　建設用地如通過行政劃撥方式取得，則須承擔征地補償費用或對原用單位或個人的拆遷補償費用；若通過市場機制取得，則不但承擔以上費用，還須向土地所有者支付有償使用費，即土地出讓金。

　?。?）征地補償費用

　　包括土地補償費、青苗補償費、地上附著手補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設基金、耕地占用稅、土地管理費等。

　?。?）拆遷安置補償費用

　　拆遷補償?shù)闹幸詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權調換。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

　?。?）出讓金、土地轉讓金

　　土地使用權出讓金為用地單位向國家支付的土地所有權收益，出讓金標準一般參考城市基準地價并結合其他因素制定。有償出讓和轉讓使用權，要向土地受讓者征收契稅；土地使用者每年應按規(guī)定的標準繳納土地使用費。