2005年注冊資產(chǎn)評估師《建筑工程評估基礎(chǔ)》考試大綱(二)

　　稅金＝（稅前造價＋利潤）×稅率（%）

　　9.工程施工發(fā)包與承包計價辦法

　　根據(jù)建設(shè)部第107號部令《建筑工程施工包與承包計價管理辦法》的規(guī)定，發(fā)包與承包價的計算方法分為工料單價法和綜合單價法。

　　八。建設(shè)工程造價的確定

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　　工程計價方法在工程建設(shè)的各個階段有所不同，掌握這些方法，有助于評估人員正確理解和分析工程造價文件，在評估中靈活借鑒造價計價方法，為合理確定建設(shè)工程重置成本和估算擬建項目投資起到至關(guān)重要的作用。這部分主要考核評估人員進行工程造價核算的能力。

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　　1.了解投資估算的內(nèi)容和編制方法。

　　2.掌握設(shè)計概算的概念和內(nèi)容，掌握單位建筑工程概算編制方法，熟悉設(shè)計概算的主要作用和編制依據(jù)，熟悉單位設(shè)備及安裝工程概算編制方法，了解單項工程綜合概算和建設(shè)項目總概算的編制方法。

　　3.掌握施工圖預(yù)算的概念和內(nèi)容，掌握施工圖預(yù)算的編制方法，熟悉施工圖預(yù)算的主要作用和編制依據(jù)，了解給排水、采暖、燃?xì)?、電氣照明安裝工程施工圖預(yù)算的編制。

　　4.掌握工程量單計價的基本內(nèi)容和方法，掌握工程量清單計價的步驟和程序，熟悉工程量清單統(tǒng)一格式，了解工程量清單計價及其作用。

　　5.了解工程結(jié)算和竣工決算的內(nèi)容。

　?。ㄈ┮c說明

　　1.設(shè)計概算的概念和內(nèi)容

　　設(shè)計概算是在投資估算的控制下由設(shè)計單位根據(jù)初步設(shè)計（或技術(shù)設(shè)計）圖紙及說明、概算定額（概算指標(biāo)）、各項費用定額或取費標(biāo)準(zhǔn)（指標(biāo)）、設(shè)備、材料預(yù)算價格等資料，編制和確定的建設(shè)項目從籌建至工交付使用所需全部建設(shè)費的文件。設(shè)計概算包括靜態(tài)和動態(tài)投資兩個部分，可分為單位工程概算、單項工程綜合概算和建設(shè)項目總概算三級。

　　2.設(shè)計概算的主要作用和編制依據(jù)

　　設(shè)計概算的主要作用有：設(shè)計概算是國家制定和控制建設(shè)投資的依據(jù)，是編制建設(shè)計劃的依據(jù)，是進行撥款和貸款的依據(jù)，是簽訂總承包合同的依據(jù)，是考核設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性和控制施工圖預(yù)算和施工圖設(shè)計的依據(jù)，是考核和評價工程建設(shè)項目成本和投資效果的依據(jù)。

　　設(shè)計概算的編制依據(jù)有：國家發(fā)布的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)程等，批準(zhǔn)的可行性研究報告及投資估算、設(shè)計圖紙等有關(guān)資料，有關(guān)部門頒布的現(xiàn)行概算定額、概算指標(biāo)、費用定額等和建設(shè)項目設(shè)計概算編制方法，有關(guān)部門發(fā)布的人工、材料價格，有關(guān)設(shè)備原價及運雜費率、造價指數(shù)等，建設(shè)場地自然條件和施工條件，有關(guān)合同、協(xié)議等，其他有關(guān)資料。

　　3.單位建筑工程概算編制方法

　?。?）概算定額法。利用概算定額編制單位建筑工程設(shè)計概算的方法，與利用預(yù)算定額編制單位建筑工程施工圖預(yù)算的方法基本相同。其不同之處在于編制概算所采用的依據(jù)的概算定額，所采用的工程量計算規(guī)則是概算工程量計算規(guī)則。該方法要求初步設(shè)計達(dá)到一定深度，建筑結(jié)構(gòu)比較明確的，方可采用。

　　（2）概算指標(biāo)法。概算指標(biāo)法是采用直接工程費指標(biāo)。概算指標(biāo)法是將擬建廠房、住宅的建筑面積或體積乘以技術(shù)條件相同或基本相同的概算指標(biāo)而得出直接工程費，然后按規(guī)定計算出措施費、間接費、利潤和稅金等，編制單位工程概算的方法。該方法適用于初步設(shè)計深度不夠、不能準(zhǔn)確地計算工程量，但工程設(shè)計是采用技術(shù)比較成熟而又有類似工程概算指標(biāo)可以利用的情況。因此，其計算精度較低，是一種對工程造價估算的方法，但由于其編制速度快，故有一定實用價值。

　　在擬建項目結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)相同時，可直接套用概算指標(biāo)編制概算。當(dāng)擬項目的結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)有局部不同時，必須對概算指標(biāo)進行調(diào)整后方可套用?？刹捎谜{(diào)整概算指標(biāo)中的每平方米（立方米）造價和調(diào)整概算指標(biāo)中的工、料、機數(shù)量兩種方法調(diào)整。

　　（3）類似工程預(yù)算法。類似工程預(yù)算法是利用技術(shù)條件與設(shè)計對象相類似的已完工程或在建工程的工程造價資料來編制擬建工程設(shè)計概算的方法。該方法適用于擬建工程初步設(shè)計與已完工程或在建工程的設(shè)計相類似又沒有可用的概算指標(biāo)的情況，但必須對建筑結(jié)構(gòu)差異和價差進行調(diào)整。

　　4.單位設(shè)備及安裝工程概算編制方法

　?。?）設(shè)備購置費概算。國產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價可通過詢價、查詢或按主管部門規(guī)定的現(xiàn)行價格計算。非主要標(biāo)準(zhǔn)和工器具、生產(chǎn)家具的原價可按主要標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價乘以主管部門或地區(qū)規(guī)定的百分比計算。設(shè)備運雜費按有關(guān)部門規(guī)定的運雜費率計算。

　?。?）設(shè)備安裝工程概算的的編制方法包括預(yù)算單價法、擴大單價法、設(shè)備價值百分比法和綜合噸位指標(biāo)法。

　　5.施工圖預(yù)算的概念和內(nèi)容

　　施工圖預(yù)算是根據(jù)施工圖，按照各專業(yè)工程的預(yù)算工程量計算規(guī)則統(tǒng)計計算出工程量，并考慮實施施工圖的施工組織設(shè)計確定的施工方案或方法，按照現(xiàn)行預(yù)算定額、工程建設(shè)費用定額、材料預(yù)算價格和建設(shè)主管部門規(guī)定的費用計算程序及其他取費規(guī)定等，確定的單位工程、單項工程及建設(shè)項目建筑安裝工程造價的技術(shù)和經(jīng)濟文件。施工圖預(yù)算包括單位工程預(yù)算、單項工程預(yù)算和建設(shè)項目總預(yù)算。

　　6.施工圖預(yù)算的主要作用和編制依據(jù)

　　施工圖預(yù)算的主要作用有：是進行招投標(biāo)的基礎(chǔ)，是施工單位組織材料、機具、設(shè)備及勞動力供應(yīng)的依據(jù)，是施工企業(yè)編制進度計劃、進行經(jīng)濟核算的依據(jù)，是施工單位擬定降低成本措施和編制施工預(yù)算的依據(jù)，是甲乙雙方統(tǒng)計完成工作量、辦理工程結(jié)算和撥付工程款的依據(jù)，是工程造價管理部門監(jiān)督、檢查執(zhí)行定額標(biāo)準(zhǔn)、合理確定工程造價人、測算造價指數(shù)及審定招標(biāo)工程標(biāo)底的依據(jù)。

　　施工圖預(yù)算的編制依據(jù)有：施工圖紙及說明書和標(biāo)準(zhǔn)圖集，現(xiàn)行預(yù)算定額及單位估價表、建筑安裝工程費用定額、工程量計算規(guī)則，施工組織設(shè)計或施工方案、施工現(xiàn)場勘察及測量資料，材料、人工、機械臺班預(yù)算價格、工程造價信息及動態(tài)調(diào)價規(guī)定，預(yù)算工作手冊及有關(guān)工具書，工程承包協(xié)議或招標(biāo)文件。

　　7.施工圖預(yù)算的編制方法

　?。?）單價法。根據(jù)地區(qū)統(tǒng)一單位估價表中的各項定額單價，乘以相應(yīng)的各分項工程的工程量，匯兌相加，得到單位工程的人工費、材料費、機械使用費之和；再加上按規(guī)定程序計算出來的措施費、間接費、利潤和稅金，得出單位工程的施工圖預(yù)算造價的方法。

　　（2）實物法。應(yīng)用實物法編制施工圖預(yù)算，首先根據(jù)施工圖紙分別計算出分項工程量，然后套用相應(yīng)預(yù)算人工、材料、機械臺班的定額用量，再分別乘以工程所在地當(dāng)時的人工、材料、機械臺班的實際單價，求出單位工程的人工費、材料費和施工機械使用費，并匯兌求和，進而求得直接工程費，然后再按規(guī)定計取其他各項費用，匯兌后就可得出單位工程施工圖預(yù)算造價。

　?。?）綜合單價法。所謂綜合單價即分項工程完全單價，是將各種工料和價格從市場上采集后編制成直接工程費，然后以直接工程費為基準(zhǔn)參照費用定額把各項間接費和利潤、稅金分解到各分部分項工程合成為綜合單價，某分項工程綜合單價乘以工程量即為該分項工程的合價，所有分項工程合價匯總后即為該工程的總價。這種方法與前述方法相比較，主要區(qū)別在于：間接費和利稅是用一個費率分?jǐn)偟椒猪椆こ虇蝺r中，從而組成分項工程完全單價的。

　　8.工程量清單計價的基本內(nèi)容與方法

　　工程量清單計價方法，是指在建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)中，招標(biāo)人按照國家統(tǒng)一的《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》（以下簡稱不《計價規(guī)范》）的要求編制和提供工程量清單，投標(biāo)人依據(jù)工程量清單、擬建工程的施工方案，結(jié)合自身實際情況并考慮風(fēng)險后自主報價的工程造價計價模式。

　　工程量清單計價的基本過程分為兩個階段：工程量清單編制和工程量清單計價過程。

　　（1）工程量清單編制。工程量清單是由招標(biāo)人按照《計價規(guī)范》附錄中統(tǒng)一的項目編碼、項目名稱、計量單位和工程量計算規(guī)則，結(jié)合施工設(shè)計圖紙、施工現(xiàn)場情況和招投文件中的有關(guān)要求進行編制。包括分部分項工程清單、措施項目清單、其他項目清單。

　?、俜植糠猪椆こ塘壳鍐?。在編制分部分項工程量清單時作到四個統(tǒng)一，即項目編碼統(tǒng)一、項目名稱統(tǒng)一、計量單位統(tǒng)一和工程量計算規(guī)則統(tǒng)一。

　?、诖胧╉椖壳鍐巍４胧╉椖恐笧橥瓿晒こ淌┕?，發(fā)生于該工程施工前和施工過程主技術(shù)、生活、安全等方面的非工程實體項目。措施項目清單的編制除考慮工程本身的因素外，還涉及水文、氣象、環(huán)境、安全等和施工企業(yè)的實際情況列項，可參考《計價規(guī)范》提供的“措施項目一覽表”列項，不足部分可補充。

　?、燮渌椖壳鍐?。其他項目清單應(yīng)根據(jù)擬建工程的具體情況列項?！队媰r規(guī)范》提供了兩部分四項作為列項參考，不足部分可補充。

　?。?）工程量清單計價。工程量清單計價包括編制招標(biāo)標(biāo)底、投標(biāo)報價、合同價款的確定和辦理工程結(jié)算等。工程量清單計價應(yīng)包括按招標(biāo)文件規(guī)定，完成由招標(biāo)人提供的工程量清單所列項目的全部費用，具體包括分部分項工程費、措施項目費、其他項目費和規(guī)費、稅金。工程量清單計價采用綜合單價計價，綜合單價包括完成規(guī)定計量單位合格產(chǎn)品所需的人工費、材料費、機械使用費、管理費、利潤，并考慮風(fēng)險因素。綜合單價適用于分部分項工程量清單、措施項目清單和其他項目清單。分部分項工程量清單的綜合單價，不包括招標(biāo)人自行采購材料的價款。

　　①標(biāo)底的編制。招標(biāo)工程如設(shè)標(biāo)底，標(biāo)底應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的工程量清單和有關(guān)要求、施工現(xiàn)場實際情況、合理的施工方法以及按照省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定的有關(guān)工程造價計價辦法進行編制。

　?、谕稑?biāo)報價。投標(biāo)報價應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的工程量清單和有關(guān)要求、施工現(xiàn)場實際情況及擬定的施工方案或施工組織設(shè)計，依據(jù)企業(yè)定額和市場價格信息，或參照建設(shè)行政主管部門發(fā)布的社會平均消耗量定額進行編制。

　?、酃こ塘孔兏捌溆媰r。合同總綜合單價因工程量變更需調(diào)整時，除合同另有約定外，應(yīng)按下列辦法確定：

　　a.工程量清單漏項或設(shè)計變更引起新的工程量清單項目，其相應(yīng)綜合單價由承包人提出，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后作為結(jié)算的依據(jù)。

　　b.由于工程量清單的工程數(shù)量有誤或設(shè)計變更引起工程量增減，屬合同約定幅度以內(nèi)的，應(yīng)執(zhí)行原有的綜合單價；屬合同約定幅度以外的，其增加部分的工程量或減少后剩余部分的工程量的綜合單價由承包人提出，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后，作為結(jié)算依據(jù)。

　　由于工程量的變更，且實際發(fā)生了規(guī)定以外的費用損失，承包人可提出索賠要求，與發(fā)包人協(xié)商確認(rèn)后，給予補償。

　　9.工程量清單計價的步驟和程序

　　工程量清單計價的步驟為：

　　（1）熟悉工程量清單；

　?。?）研究招標(biāo)文件；

　?。?）熟悉施工圖紙；

　　（4）了解施工組織設(shè)計；

　?。?）熟悉加工定貨的有關(guān)情況；

　?。?）明確主材和設(shè)備的來源情況；

　?。?）計算工程量；

　?。?）確定措施項目清單內(nèi)容；

　　（9）計算綜合單價；

　?。?0）計算措施項目費、其他項目費、規(guī)費、稅金等。

　?。?1）將分部分項工程項目費、措施項目費、其他項目費和規(guī)費、稅金匯總、合并、計算出工程造價。

　　根據(jù)計價規(guī)范的規(guī)定，工程量清單計價程序如下表所示。

　　工程量清單計價程序

序號	名稱	計算辦法
1	分部分項工程費	∑（分部分項清單工程量×綜合單價）
2	措施項目費	按規(guī)定計算
3	其他項目費	按招標(biāo)文件規(guī)定計算
4	規(guī)費	按規(guī)定計算
5	不含稅工程造價	1＋2＋3＋4
6	稅金	按稅務(wù)部門規(guī)定計算
7	含稅工程造價	5+6

　　10.工程量清單統(tǒng)一格式

　　工程量清單計價格式應(yīng)由下列內(nèi)容組成：

　　（1）封面；

　?。?）投標(biāo)總價；

　?。?）工程項目總價表；

　?。?）單項工程費匯總表；

　?。?）單位工程費匯總表

　　（6）分部分項工程量清單計價表；

　　（7）措施項目清單計價表；

　?。?）其他項目清單計價表；

　?。?）零星工作費表；

　?。?0）分部分項工程量清單綜合單價分析表；

　?。?1）措施項目費分析表；

　?。?2）主要材料價格表。

　　九、建設(shè)工程財務(wù)評價與功能評價

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　　在資產(chǎn)評估的多種方法中，收益法是以資歷產(chǎn)未來所帶來收益確定其價值勤的方法，因此，在評估中要充分考慮待估資產(chǎn)未來可能為其所有者或使用者帶來的經(jīng)濟效益。評估人員學(xué)業(yè)習(xí)建設(shè)工程能為其所有者或使用者帶來的經(jīng)濟效益。評估人員學(xué)習(xí)建設(shè)工程財務(wù)評價的知識，有助于加深其對工程設(shè)資經(jīng)濟效果的理解，拓展評價工作思路。

　　建筑工程能評價，是對建筑產(chǎn)品滿足社會需要熟悉從社會性、適用性、安會性、藝術(shù)性和經(jīng)濟性等多個角度對一個建筑產(chǎn)品的經(jīng)綜合質(zhì)量進行評價，熟悉建筑工程功能評功和功能評價基本知識的熟悉程度和應(yīng)用能力。

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　　1.掌握財務(wù)評價指標(biāo)體系，掌握財務(wù)評價中反映項目盈利能力指票的計算方法和評價標(biāo)準(zhǔn)，熟悉財務(wù)效益和費用的識別和計算，熟悉財務(wù)評價報表的編制，熟悉財務(wù)評價中反映項目清償能力指標(biāo)的計算方法和評價標(biāo)準(zhǔn)，了解財務(wù)評價的概念、工作程序及內(nèi)容。

　　（三）要點說明

　　財務(wù)評價指標(biāo)體系

　　按照是否考慮資金時間價值，則評價指標(biāo)可分為靜態(tài)評價指標(biāo)和動態(tài)評價指標(biāo)。其中靜態(tài)評價指標(biāo)包括靜態(tài)投資回收期、借款償還期、投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、利息備儲率和償債備付率等，動態(tài)評價指標(biāo)包括動態(tài)投資回收期、財務(wù)凈現(xiàn)和財務(wù)內(nèi)部收益率等。

　　根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)，財務(wù)評價指標(biāo)可分為時間性、價值性和比率性指示。其中時間性指標(biāo)包括投資回收期和借款償還期等；價值性指票包括財務(wù)凈現(xiàn)值等；比率性指票包括財務(wù)內(nèi)部收益率、投資利潤、投資利稅率、資本金利潤率、利息備付率和償債備付率等。

　　2.財務(wù)評價中反映項目盈利能力指標(biāo)的計算方法和評價標(biāo)準(zhǔn)。

　　（1）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。財務(wù)凈現(xiàn)值是按行業(yè)基準(zhǔn)收閃率或設(shè)定的目標(biāo)折現(xiàn)率（ic），將項目計算期（n）_內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和?？筛鶕?jù)現(xiàn)金流量表計算得到。其表達(dá)式為：

　　FNPV=

　　在多方案比選中，取財務(wù)凈現(xiàn)值勤大者為優(yōu)，如果FNPV0，說明項目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上可以接受。

　　（2）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）。財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它的經(jīng)濟合義是在項目終了時，保證所有投資被完全收回的折現(xiàn)率。代表了項目占用資金預(yù)期可獲得的收益率，可以用來衡量投資歷的回報水平。其表達(dá)式為：

　　財務(wù)內(nèi)部收益率的計算應(yīng)先采用試算法，后采內(nèi)插法求得。內(nèi)插公式為：

FIRR=i₁+

　　內(nèi)部收益率愈大，說明項目的獲利能力越大；將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic相比，當(dāng)FIRRic時，則項目的盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上可以被接受。

　?。?）動態(tài)投資回收期（Pt）。動態(tài)投資回收期是指項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映投資回收期力的重要指標(biāo)。動態(tài)投資回收期以年表示，一般自建設(shè)開始年算起表達(dá)公式為：

　　計算公式為：

　　動態(tài)投資收回收期=[累計折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)-1]+上年累計折現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值

　　在項目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期愈小說明項目投資回收的能力越強；動態(tài)投資回收期Pt與基準(zhǔn)回收期PC相比較，如果P_t≦P_C，表明項目投資能在規(guī)定的時間內(nèi)收回，則項目在財務(wù)上可行。

　?。?）投資利潤率。投資利潤率是指項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常年份的年利潤總額或生產(chǎn)能力后的一下正常年份利潤總額或生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤與投資總額的比率。它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。計算公式為：

　　投資利潤率=（年利潤總額或年平均利潤總額）/投資總額*100%

　　投資利潤數(shù)值愈大愈好。在財務(wù)評價中，將投資利潤率與行業(yè)平均投資利潤率相比，當(dāng)投資利潤率行業(yè)平均投資利稅率時，則項目在財務(wù)上可行。

　?。?）投資利稅率。投資利稅率是指項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常年份的年利稅總額或生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)年平均利稅總額與投資總額的比率。它是反映項目單位投資盈利能力和對財政所做貢獻(xiàn)標(biāo)。計算公式為：

　　投資利稅率=（年利稅總額或年平均利稅總額）/投資總額*100%

　　投資利稅率數(shù)值愈大愈好。在財務(wù)評價中，當(dāng)投資利稅率行業(yè)平均投資利稅率時，則項目在財務(wù)上可行。

　?。?）資本金利潤率。資本金利潤率是指項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常年份利潤總額或生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金盈利能力。計公式力：

　　資本金利潤率=（年利潤總額或年平均利潤總額）/資本金*100%

　　該指標(biāo)數(shù)據(jù)愈大愈好。評價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以同行業(yè)的平均資本金利潤率作比較，大于等于平均資本利潤率時為可行。

　　3.財務(wù)效益和費用的識別與計算

　　建設(shè)項目的財務(wù)效益主要表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營的產(chǎn)品銷售（營業(yè)）收入，財務(wù)支出（費用）主要表現(xiàn)為建設(shè)項目的總投資、經(jīng)營成本和稅金等各項支出。此外，項目得到的各種補貼、項目壽命期末回收的固定資產(chǎn)余值和流動資金等，也是項目得到的收入，在財務(wù)評價中視作益處理。

　　4.財務(wù)評價報表的編制

　　財務(wù)報表包括基本所表和輔助報表?；緢蟊碛鞋F(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運用表、資產(chǎn)負(fù)債表，對于涉及外貿(mào)、外資及影響外匯流量的項目，為考察項目的外匯平衡情況，沿需編制外匯平衡表。除必須編制以上幾種基本報表外，還應(yīng)編制輔助報表，主要有固定資產(chǎn)投資估算表、流動資金估算表、投資計劃與資金籌措表、固不定期資產(chǎn)折舊費估算表、無形及遞延資產(chǎn)攤銷表、總成本費用估算表、產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表、借款還本付息表等等。

　　5.財務(wù)評價中反映項目清償能力指標(biāo)的計算方法和評價標(biāo)準(zhǔn)

　　（1）借款償還期。借款還期。是指根據(jù)國家財政規(guī)定及投資項目具體財務(wù)條件，以項目可資項目的具體財務(wù)條件，以項目可作為償還貸款的項目收益（利潤、折舊及共他收益）來償還項目投資借款本金和利息所需要的時間。其具體推算公式如下；

　　借款償還期=借款償還后開始出現(xiàn)盈余年份數(shù)－開始借款年份+當(dāng)年償還借款額/當(dāng)年可用于還款的資金額

　　借款償還期滿足貸款機構(gòu)的要求期限時，即認(rèn)為項目是有借款償債能力的。

　?。?）利息備付率。利息墳率也稱已獲利息倍數(shù)，指項目在借款償還期內(nèi)各年可用于支付利息的稅息前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息費用的比值。計算公式為：

　　利息備付率=息稅前利潤/當(dāng)期應(yīng)付利息費用

　　利息備付率表示使用項目利潤付利息的保證倍率。在正常經(jīng)營情況下，利息備付率當(dāng)大于2.

　　（3）償債備付率。償債備付率指項目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。計算公式為：

　　償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息金額

　　償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借本息的保證倍率。正常情況下應(yīng)當(dāng)大于1，且越高越好。

　　6.建筑工程功能評價的內(nèi)容

　　建筑功論證，就是對建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加工以分析和評價論證，衡量滿足社會需要的程度。對于不同的建筑工程，由于建設(shè)目的不同，在功能評價方面的內(nèi)容民不盡相同。概括起來，建筑工程功能評價的主要內(nèi)容包括：社會性功能，適用性功能，安全性功能，藝術(shù)性功能和經(jīng)濟消耗。對建筑工程功能的評價，往往通過評價一系列反映這些因素的指標(biāo)來實現(xiàn)。對于公共建筑、工業(yè)建筑、住宅小區(qū)的功能，應(yīng)采用不同的指標(biāo)系進行評價。

　　7.建筑工程功能評價的方法

　　建筑工程功能評價是一種綜合評價，是追求金目標(biāo)綜合效果的評價，它通過對一系列相互關(guān)聯(lián)的指標(biāo)進行綜合評價而實現(xiàn)。建筑工程功能評價的方法有多種，簡單而常的評價方法有專家評議法和綜合評分法。

　　十、建筑物的損耗

　　（一）考核目的

　　建筑物的損耗是決定其價值的關(guān)鍵因素，是確定成新率的基礎(chǔ)。評估人員應(yīng)當(dāng)掌握建筑物損耗的概念、內(nèi)容以及損耗的確定方法。這部分主要考核評估人員判斷建筑物損耗的能力。

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　　熟悉建筑物損耗的概念和造成建筑物損耗的因素。

　　掌握建筑物損耗確定方法。

　　熟悉確定建筑物損的現(xiàn)場工作程序和現(xiàn)場察要

　　熟悉《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB50292－1999）和《工業(yè)廠房可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ144－90）相關(guān)內(nèi)容，了解《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》[城住字[1984]第678號]和《危險屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125－99）的相關(guān)內(nèi)容。

　?。ㄈ┮c說明

　　1.建筑物損耗的概念和造成筑物損耗的因素

　　建筑物損耗是指建筑物在使用過程中，由于各種原因造成建造物效用遞減，從崦引起的價值上的損失。具體體現(xiàn)為有形損耗和無形損耗兩種類型。造成建筑物損耗的原因是多方面的，一般將其歸類為物質(zhì)因素、功能因素和經(jīng)濟因素三類。

　　2.建筑物損耗確定方法

　　建筑物損耗確定方法主要有：使用年限法、觀察法、綜合法等。

　　使用年限法。使用年限法是將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基礎(chǔ)上的方法，其主要計處參數(shù)為建筑物損耗率可成新率。

　　資產(chǎn)評估所用的壽命年限是經(jīng)濟耐用年限。建筑物的經(jīng)濟耐用年限根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維護保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀裝飾品等綜合判斷，同時參考土地使用年限根據(jù)實際使用年限的調(diào)整得到的。建筑物成親摔可在計算出損耗率的基礎(chǔ)上得到，利用成新率可求得建筑物的現(xiàn)值。

　　觀察法。觀察法又稱打分法，是由具有專業(yè)知識和經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對建筑物實體各主要部位進行關(guān)察打分，以判斷被評估建筑物的損耗率的方法，依據(jù)評估對象的實際技術(shù)情況，對照不同結(jié)構(gòu)建筑物損耗率的評分標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)場時邊按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個部分再區(qū)分不同部位別打分，然后計算損耗率。

　　綜合法。綜合法是指在運用多種方法基礎(chǔ)上綜合確定損耗率左成新率的方法，通過運用多種方法進行損率或成新率的測算，進行加機平均最后綜合確定建筑物損耗率或成新率的方法。其中比較同典型的有觀察與使用年限加權(quán)平均法。

　　其他方法。如修復(fù)法，是通過估算建筑物恢復(fù)到原有全新功能所需要的修復(fù)費用占該建筑物的重置價值（再生產(chǎn)價值）的百分比確定損耗率的方法。在實際工作中，還應(yīng)卉分建筑物的主體與附屬設(shè)備，分雖計算其損耗的方法，根據(jù)各部分價值占重置價的比值確定權(quán)系數(shù)，通過另權(quán)平均確定建筑物的損耗率。

　　3.確定建筑物損耗的現(xiàn)場工作程序和現(xiàn)塊勘察要點。

　　對于規(guī)模較大，房屋建筑物數(shù)量較多的企業(yè)，在實地勘察之前，先對被評估單位的房屋建筑物進行分類，以便明確重點，區(qū)別對待?？辈鞎r應(yīng)事先按廠區(qū)或小區(qū)規(guī)劃或根據(jù)現(xiàn)場情況安排一個合理的勘察線路，并將預(yù)先安排好的勘察日程事先通知對方。在進行房屋建筑物的勘察時，應(yīng)對照資產(chǎn)評估登記表和總平面圖及共編號，對房屋建筑物逐棟進行勘察。進行現(xiàn)場勘察前，應(yīng)事先準(zhǔn)備好建筑物現(xiàn)場勘察表。對建筑物進行現(xiàn)場勘察后，應(yīng)依據(jù)勘察結(jié)果，以及已合用年限、維護、保養(yǎng)、合用情況等估計尚可使用年限或建筑物經(jīng)濟耐用年限，計處茁?lián)p耗率或成新率。現(xiàn)場勘察的要點應(yīng)圍繞各類結(jié)構(gòu)建筑的結(jié)構(gòu)、裝飾裝修和設(shè)備部分的成新狀況展開。

　　4.《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB50292－1999）和《工業(yè)廠房可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ144－90）的相關(guān)內(nèi)容

　　《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB50292－1999）是為正確鑒定民用建筑的可靠性，加強對已有建筑物的安全與合理使用的支術(shù)管理而制定的?！豆I(yè)廠房可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ144－90）是為已有工業(yè)廠房的可靠性鑒定提供統(tǒng)一程序和準(zhǔn)則而制定的。上述兩個標(biāo)準(zhǔn)能力工業(yè)廠房和民用建筑成新率鑒定提供參考。

　　十一、建設(shè)用地

　　（一）考核目的

　　建設(shè)用地的相關(guān)知識是土地評估的基礎(chǔ)知識。為正確理角解地價的含義和合理確不定期土地價值，評估人員應(yīng)當(dāng)熟悉建設(shè)用地的特征和分類，熟悉建設(shè)用地取得及費用補償方式、轉(zhuǎn)讓及喪失的情況，熟悉國家對建設(shè)用地管理的相關(guān)規(guī)定。這部分主要考核評估人員對地價及其價值影響因素的熟悉程度以及對土地成本構(gòu)成的熟悉程度。

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　　熟悉建設(shè)用地的特性及建設(shè)用地的分類，了解建設(shè)用地的環(huán)境。

　　掌握建設(shè)用地的取得及建設(shè)用地的相關(guān)費用和相磁工作，熟悉建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓和喪失。

　　掌握城市規(guī)劃對房屋建筑及建設(shè)用地的了制作用，掌握土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的限制作用，熟悉耕地保護的相關(guān)規(guī)定，熟悉土地整理和土地相關(guān)規(guī)定，了解國家對加強開發(fā)區(qū)管理的相關(guān)規(guī)定。

　　（三）要點說明

　　建設(shè)用地的基本特性

　　建設(shè)用地的基本特性包括其非自然生態(tài)利用特性、區(qū)位利用特性、相對因難性等。

　　建設(shè)用地的分類

　　根據(jù)用地的分類《土地分類》規(guī)定期，我國的土地分為三大類，即農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。其中，建設(shè)用地又分為商服用地、工礦倉儲地、公用調(diào)施用地、公共建設(shè)地、住宅用地、交通運輸用地、水利設(shè)施用地和特殊用地8個二級類。

　　3建設(shè)用地的取得

　　根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，獲得國有土地使用權(quán)的基本方式有兩種：出讓和劃通過出讓方式獲取國有土地合使傷腦筋權(quán)又可以分成兩種具體方式：一是招標(biāo)、拍賣、掛牌、二是協(xié)議出讓。建設(shè)用地取得的其他方式還包括：租賃和轉(zhuǎn)讓等。

　　4.取得建設(shè)用地的相關(guān)費用和相關(guān)工作

　　建設(shè)通知地如通過行政劃方式取得，則須承擔(dān)征地補償費用或?qū)υ玫貑挝换騻€人的拆遷補償費用；若通過市場機制取得，則不但承擔(dān)以上費用，還須向土地所有者支付有償使用費，即土地出讓金。

　　（1）征地補償費用及征地補償安置相關(guān)工作。征地補償費用包括土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地占有稅、土地管理費等。征地補償安置工作的基本出發(fā)點是：要保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低。但在得到征地通告后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶還在似征土地上搶栽、搶種、搶建的，在征地時一律不予補償。省級國土資源部門要合同有關(guān)部門制定省域內(nèi)各縣（市）耕地的最低統(tǒng)一年產(chǎn)值勤標(biāo)準(zhǔn)，報省級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值賠數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，征地補償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a償標(biāo)準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，征地補償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被征地農(nóng)民將采取農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、重新?lián)駱I(yè)、入股分紅、異地移民“四種安置途徑。符合規(guī)定條件的納稅人可以按規(guī)定程序向土地管理機關(guān)同級征收面關(guān)提出耕地占有稅、契稅的減免申報。

　?。?）拆遷安置工作及補償費用。拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人按上述方法計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費，對于在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以付給提前搬家獎勵費；在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)，由少、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

　?。?）出讓金、土地轉(zhuǎn)讓金。土地使用權(quán)出讓金為用地單位向國家支付的土地所有權(quán)收益，出讓金標(biāo)準(zhǔn)一般參考城市基準(zhǔn)地價并結(jié)合其他因素制定。有償出讓和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，要向土地受讓者征收契稅；轉(zhuǎn)讓土地如有增值，要向轉(zhuǎn)讓者征收土地增值稅；土地使用者每年應(yīng)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費。

　　5.建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓和喪失

　　（1）建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓。依法取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。以出讓或劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓服從不同的轉(zhuǎn)讓條件。建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　?。?）建設(shè)用地的喪失。建設(shè)用地的喪失有兩種情況：土地的滅失和建設(shè)用地被政府收回。由于地震、山崩、泥石流、火災(zāi)等自然原因造成土地滅失的情況，建設(shè)用地自然喪失。建設(shè)用地的喪失主要是被政府收回。政府收回的方式包括正常收回和閑置土地的收回。

　　6.城市規(guī)劃對房屋建筑及建設(shè)用地的限制

　　《中華人民共和國城市規(guī)劃法》規(guī)定，“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理”。城市規(guī)劃對房屋建筑及建設(shè)用地的限制作用體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）城市規(guī)劃對建設(shè)項目立項的要求；（2）城市規(guī)劃對建設(shè)項目申請用地的要求；（3）城市規(guī)劃對建設(shè)項目設(shè)計方案審批的要求；（4）城市規(guī)劃對建設(shè)項目開工的要求；（5）城市規(guī)劃對建設(shè)項目竣工的要求；（6）城市規(guī)劃對建設(shè)項目臨時用地的要求；（7）城市規(guī)劃的其他要求；等。

　　7.土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的限制

　　《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。土地利用計劃制定、建設(shè)項目瞬息地預(yù)審、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)用地審批、城市和村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模審核、土地開發(fā)整理、土地執(zhí)法檢查等，都必須依據(jù)和符合土地利用總體規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的具體限制內(nèi)容包括：（1）土地利用總體規(guī)劃對實施城市規(guī)劃占用土地的規(guī)定；（2）土地利用總體規(guī)劃對具體建設(shè)項目建設(shè)用地的規(guī)定等。

　　8.耕地保護的相關(guān)規(guī)定

　　《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護?！吨腥A人民共和國土地管理法》保護耕地的方式是實行基本農(nóng)田保護制度。國家對應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護區(qū)嚴(yán)格管理的耕地類型做出了具體規(guī)定。國家耕地保護政策的相關(guān)規(guī)定包括：（1）國家實行占用耕地補償制度；（2）非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約使用土地；（3）禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地；（4）基本農(nóng)田保護區(qū)經(jīng)依法劃定后，任何單位和個人不得改變或者占用等。

　　9.土地整理和土地復(fù)墾的相關(guān)規(guī)定

　　土地整理，就是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理規(guī)劃，對農(nóng)村地區(qū)田、水、路、林、村進行綜合整治；對在生建設(shè)過程中，挖損、塌陷、壓占、污染破壞的土地和洪災(zāi)、滑坡崩塌、泥石流、風(fēng)沙等自然災(zāi)害損毀的土地進行復(fù)墾；對灘涂、鹽堿地、荒草地、裸土地等未利用的宜農(nóng)土地進行開發(fā)利用。土地復(fù)墾，是土地整理的一種，是指對在生產(chǎn)建設(shè)過程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復(fù)到可供利用狀態(tài)的活動。國家對土地整理和土地復(fù)墾的相關(guān)規(guī)定包括：

　?。?）土地開發(fā)整理要與保護和改善生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一；

　　（2）土地開發(fā)整理要與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整有機結(jié)合；

　　（3）加大工礦廢棄土地復(fù)墾力度；

　?。?）土地復(fù)墾應(yīng)當(dāng)與生產(chǎn)建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃等。