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疫情期間企業(yè)減免了三個月的租金,如何稅務(wù)處理?

來源: 小陳稅務(wù) 編輯:張美好 2020/02/14 13:53:12  字體:

因為疫情原因,我給長期承租我廠房的企業(yè)減免了三個月的租金,租金已經(jīng)提前預(yù)收并開票給對方,具體稅務(wù)處理:

1.增值稅——不需要視同銷售

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第86號)規(guī)定,納稅人出租不動產(chǎn),租賃合同中約定免租期的,不屬于《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。

2.如何開票

(1)延長租賃期或抵下期租金,不退租金,不涉及開紅字發(fā)票的問題

(2)如果退回租金,開紅字發(fā)票,跨年也可以按規(guī)定開具紅字發(fā)票,按規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票,并按扣減后的銷項稅額重新開具增值稅專用發(fā)票。

3.房產(chǎn)稅

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)規(guī)定,對出租房產(chǎn),租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

所以實務(wù)中,考慮到房產(chǎn)稅的問題(是否屬于財稅〔2010〕121號的情形存在爭議),不建議采用“全免”,象征性收取1元/月,房產(chǎn)稅還是按照從租(1元為基數(shù))繳納。由于屬于特殊時期,特殊時期政府安排和指導(dǎo)的價格、提倡免租金理應(yīng)不屬于“價格明顯偏低”情形。

4.企業(yè)所得稅

國稅函〔2010〕79號第一條規(guī)定,根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定,企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入,應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中,如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則,出租人可對上述已確認(rèn)的收入,在租賃期內(nèi),分期均勻計入相關(guān)年度收入。

(1)已“按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)”,沖減收入;

(2)按“在租賃期內(nèi),分期均勻計入相關(guān)年度收入”,則不需要調(diào)整免租金前的收入,按照免租金月份+剩余收租金月份,分期均勻計入相關(guān)年度收入。

【例】租賃期2019年7月-2021年6月,2年24個月,每個月租金12萬元,免租金2020年1-3月,不考慮其他情況,則:

(1)2019年7月-12月,已經(jīng)按規(guī)定確認(rèn)每月租金12萬元;

(2)2020年1月-2021年6月,分期均勻計入相關(guān)年度收入,每月租金收入按照10萬元(12×15/18)。

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