房地產(chǎn)企業(yè)銷售期房與銷售現(xiàn)房財稅處理有何不同？

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：yushaungsw 2020/08/28 11:30:41　　字體：大小

房地產(chǎn)企業(yè)作為近幾年的大熱行業(yè)，不少財務(wù)人都投身房地產(chǎn)行業(yè)，發(fā)展前景好工資高，是大多數(shù)人所向往的，而想成為房產(chǎn)企業(yè)的會計必須要會它們的賬務(wù)處理，那我們就一起了解一下吧！

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售期房的財稅處理

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售期房的會計核算

收到期房銷售款

借∶銀行存款

貸∶預(yù)收賬款/合同負(fù)債

預(yù)繳增值稅

借∶應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅

貸︰銀行存款

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售期房的稅務(wù)處理

國稅局公告[2016]18號規(guī)定︰

一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

【案例解析】

萬華房地產(chǎn)公司開發(fā)幸福花園二期項目，并于2020年5月開始預(yù)售，收到預(yù)售房款872萬元。

1.收到預(yù)收房款

借∶銀行存款 8720000

貸∶預(yù)收賬款/合同負(fù)債 8720000

2.預(yù)繳增值稅

872/ ( 1+9%)*3%=24萬元

借∶應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅 240000

貸：銀行存款 240000

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房的財稅處理

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房的會計核算

根據(jù)合同約定收到房款

借：銀行存款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

結(jié)轉(zhuǎn)成本

借︰主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

確認(rèn)可抵減銷售額的土地價款

借∶應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）[土地價款/(1+9%)*9% ]

貸：主營業(yè)務(wù)成本

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房的稅務(wù)處理

國稅局公告[2016]18號規(guī)定∶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。

銷售額的計算公式如下:

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷(1+9%)

當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算:

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

【案例解析】

萬華房地產(chǎn)公司開發(fā)幸福花園一期項目，土地成本5000萬元，可售建筑面積10000平方米，已銷售8000平方米，并于2020年5月交房，實現(xiàn)房屋銷售收入15000萬元（不含稅收入），結(jié)轉(zhuǎn)成本6000萬元。

1.結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入

借∶預(yù)收賬款/合同負(fù)債 163500000

貸：主營業(yè)務(wù)收入 150000000

應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 13500000

2.結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本

借：主營業(yè)務(wù)成本 60000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品 60000000

當(dāng)期允許扣除的土地價款5000/10000*8000=4000萬元

可確認(rèn)銷項稅抵減額4000/ ( 1+9%)*9%=330.28萬元

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減） 3302800

貸：主營業(yè)務(wù)成本 3302800

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