房產(chǎn)企業(yè)，以房抵款賬務(wù)該怎么處理？

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：yushaungsw 2020/04/21 13:37:33　　字體：大小

在房地產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)常會涉及到的一筆業(yè)務(wù)就是，以房抵工程款，當(dāng)會計遇到這種不按常理出牌的套路時，該怎么做賬呢？

以房抵工程款，是否要納稅？

房地產(chǎn)企業(yè)以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵分配股東股息就是有償取得其他經(jīng)濟利益的行為。因此，房地產(chǎn)企業(yè)是增值稅納稅義務(wù)人，應(yīng)視同銷售依法繳納增值稅。

以下行為都應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行稅法的規(guī)定視同銷售, 依法向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)主動申報繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

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案例分析

大成房地產(chǎn)公司開發(fā)住宅項目,在2019年6月15日領(lǐng)取了《商品房預(yù)售許可證》。大成房地產(chǎn)公司于2019年3月20日與施工方簽訂了“以房抵債協(xié)議”。協(xié)議約定:

1.項目總建筑面積6萬平方米，大成地產(chǎn)將其中1萬平方米建筑面積的開發(fā)產(chǎn)品以10000元/平方米(含增值稅)的平均價抵償應(yīng)付建筑施工企業(yè)工程款11000萬元(含增值稅) ，剩余1000萬元(含增值稅)的工程款于本協(xié)議簽訂之日起10天之內(nèi)付清。后期發(fā)生的建筑工程款仍按照原工程承包合同約定的工程進(jìn)度及支付時間履行付款義務(wù)及承擔(dān)違約責(zé)任。

2.大成房地產(chǎn)公司將項目中1萬平方米建筑面積的開發(fā)產(chǎn)品用于抵施工方的工程款，在.施工方找到實際購房人時，由大成地產(chǎn)與實際購房人簽訂商品房銷售合同，購房款全額用于償還拖欠施工方工程款，實際售價超過10000元/平方米的部分，作為大成地產(chǎn)延期支付工程款的利息歸建筑企業(yè)所有。截至開盤后的2019年9月, 大成地產(chǎn)公司賬面上的“其他應(yīng)付款-——施工方”科目貸方余額為8000萬元。根據(jù)以上協(xié)議，分析大成地產(chǎn)應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)和稅務(wù)處理。

大成地產(chǎn)賬務(wù)處理

1、大成地產(chǎn)于2019年3月20日與施工方簽訂以房抵債協(xié)議時，根據(jù)協(xié)議及付款憑證

借：應(yīng)付賬款——施工方11000

貸：其他應(yīng)付款——施工方10000

銀行存款1000

2、大成地產(chǎn)與施工方找到的實際購房人簽訂商品房買賣合同,收取價款時

借：銀行存款2000

貸：預(yù)收賬款2000

借：其他應(yīng)付款——施工方2000

貸：銀行存款2000

此時，大成地產(chǎn)賬面“其他應(yīng)付款——施工方” 貸方余額8000萬元( 10000-2000)。

確定增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間

納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項，取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；

未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

“其他應(yīng)付款——施工方”貸方余額稅務(wù)處理，需不需要繳納增值稅？

一、如果該“以房抵債協(xié)議"中約定的抵債房號、樓層和建筑面積的房屋在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)委員會或建委的網(wǎng)站上進(jìn)行了備案(或網(wǎng)簽) ，則大成地產(chǎn)“其他應(yīng)付款--施工方” 科目貸方余額8000萬元，必須向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門申報繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。

二、如果沒有報備，則大成地產(chǎn)“其他應(yīng)付款--施工方” 科目的貸方余額8000萬元，沒有達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時間，不需要向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門申報繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

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