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備考信息
在房地產(chǎn)企業(yè)中,經(jīng)常會涉及到的一筆業(yè)務(wù)就是,以房抵工程款,當(dāng)會計遇到這種不按常理出牌的套路時,該怎么做賬呢?
房地產(chǎn)企業(yè)以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵分配股東股息就是有償取得其他經(jīng)濟利益的行為。因此,房地產(chǎn)企業(yè)是增值稅納稅義務(wù)人,應(yīng)視同銷售依法繳納增值稅。
案例分析
大成房地產(chǎn)公司開發(fā)住宅項目,在2019年6月15日領(lǐng)取了《商品房預(yù)售許可證》。大成房地產(chǎn)公司于2019年3月20日與施工方簽訂了“以房抵債協(xié)議”。協(xié)議約定:
1.項目總建筑面積6萬平方米,大成地產(chǎn)將其中1萬平方米建筑面積的開發(fā)產(chǎn)品以10000元/平方米(含增值稅)的平均價抵償應(yīng)付建筑施工企業(yè)工程款11000萬元(含增值稅) ,剩余1000萬元(含增值稅)的工程款于本協(xié)議簽訂之日起10天之內(nèi)付清。后期發(fā)生的建筑工程款仍按照原工程承包合同約定的工程進(jìn)度及支付時間履行付款義務(wù)及承擔(dān)違約責(zé)任。
大成地產(chǎn)賬務(wù)處理
1、大成地產(chǎn)于2019年3月20日與施工方簽訂以房抵債協(xié)議時,根據(jù)協(xié)議及付款憑證
借:應(yīng)付賬款——施工方11000
貸:其他應(yīng)付款——施工方10000
銀行存款1000
2、大成地產(chǎn)與施工方找到的實際購房人簽訂商品房買賣合同,收取價款時
借:銀行存款2000
貸:預(yù)收賬款2000
借:其他應(yīng)付款——施工方2000
貸:銀行存款2000
此時,大成地產(chǎn)賬面“其他應(yīng)付款——施工方” 貸方余額8000萬元( 10000-2000)。
確定增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間
納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的,為開具發(fā)票的當(dāng)天。
收訖銷售款項,是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項,取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天,是指書面合同確定的付款日期;
未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
“其他應(yīng)付款——施工方”貸方余額稅務(wù)處理,需不需要繳納增值稅?
二、如果沒有報備,則大成地產(chǎn)“其他應(yīng)付款--施工方” 科目的貸方余額8000萬元,沒有達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時間,不需要向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門申報繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
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