租金增值稅、所得稅、會計處理您知道它們之間有什么差異嗎？快來一起看下吧！

例：甲公司2020年1月1日以一年收取106萬租金出租辦公樓給乙方，合同約定3月31號之前給付全年的房屋租金。但是乙方沒有按時給付。

1.增值稅:國稅2011年第40號：銷售貨物或者應稅勞務，為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

①一般規(guī)定：依據《增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：采取預收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當天，但生產銷售生產工期超過12個月的大型機械設備、船舶、飛機等貨物，為收到預收款或者書面合同約定的收款日期的當天；銷售應稅勞務，為提供勞務同時收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據的當天；其中，收訖銷售款項，是指納稅人發(fā)生應稅行為過程中或者完成后收到款項。按照收訖銷售款項確認應稅行為納稅義務發(fā)生時間的，應以發(fā)生應稅行為為前提。

②特殊規(guī)定:財稅2016年36號文件第45條規(guī)定：納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。租金增值稅納稅時間并沒有要求以發(fā)生應稅行為為（提供租賃服務為）前提，可見是一種特殊規(guī)定。企業(yè)出租不動產，與對方簽訂合同規(guī)定1月31號之前給付半年的房屋租金，不屬于采取預收款方式提供服務，而應按照財稅(2016)36號,附件1第四十五條：?增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：?（一）納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。?（二）納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天（這是特殊規(guī)定，注：建筑服務已經修改為提供服務后）。

③本例中，甲公司與乙方簽訂了書面合同且書面合同確定了付款日期為3月31日，應按3月31日付款日期的當天確認納稅義務發(fā)生時間。

2.何時開發(fā)票：基本原則：納稅人應在發(fā)生增值稅納稅義務時開具發(fā)票。政策依據為稅總貨便函〔2017〕127號規(guī)定：納稅人應在發(fā)生增值稅納稅義務時開具發(fā)票。因此，甲公司應當在3月31日開具增值稅發(fā)票。

3.會計處理:甲公司2020年1月1日出租房子，應按照權責發(fā)生制每月月末計提租金收入，會計上按時段法均勻確認收入，一月會計處理如下:

借:應收賬款 106

    貸:主營業(yè)務收入 100

        應交稅費——待轉銷項稅額 6

4.企業(yè)所得稅:

①一般原則依據國稅函〔2008〕875號文件規(guī)定：收入確認條件：（一）銷售合同已簽，企業(yè)已將商品所有權上風險和報酬轉移給購貨方；?（二）企業(yè)既沒有保留通常與所 有權相聯系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控 制；? （三）收入的金額能夠可靠地計 量；? （四）相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。

②但是租金比較特殊。根據《企業(yè)所得稅法》第六條及實施條例第十九條規(guī)定：租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。國稅函2010〕79號第一條規(guī)定：如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。甲公司屬于按照合同約定的應付租金的日期即2020年3月31付款時，確認收入。

例：甲公司2020年1月1日以一年收取106萬租金出租辦公樓給乙方，合同約定3月31號之前給付全年的房屋租金。但是乙方沒有按時給付。

1.增值稅:國稅2011年第40號：銷售貨物或者應稅勞務，為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

①一般規(guī)定：依據《增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：采取預收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當天，但生產銷售生產工期超過12個月的大型機械設備、船舶、飛機等貨物，為收到預收款或者書面合同約定的收款日期的當天；銷售應稅勞務，為提供勞務同時收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據的當天；其中，收訖銷售款項，是指納稅人發(fā)生應稅行為過程中或者完成后收到款項。按照收訖銷售款項確認應稅行為納稅義務發(fā)生時間的，應以發(fā)生應稅行為為前提。

②特殊規(guī)定:財稅2016年36號文件第45條規(guī)定：納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。租金增值稅納稅時間并沒有要求以發(fā)生應稅行為為（提供租賃服務為）前提，可見是一種特殊規(guī)定。企業(yè)出租不動產，與對方簽訂合同規(guī)定1月31號之前給付半年的房屋租金，不屬于采取預收款方式提供服務，而應按照財稅(2016)36號,附件1第四十五條：?增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：?（一）納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。?（二）納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天（這是特殊規(guī)定，注：建筑服務已經修改為提供服務后）。

③本例中，甲公司與乙方簽訂了書面合同且書面合同確定了付款日期為3月31日，應按3月31日付款日期的當天確認納稅義務發(fā)生時間。

2.何時開發(fā)票：基本原則：納稅人應在發(fā)生增值稅納稅義務時開具發(fā)票。政策依據為稅總貨便函〔2017〕127號規(guī)定：納稅人應在發(fā)生增值稅納稅義務時開具發(fā)票。因此，甲公司應當在3月31日開具增值稅發(fā)票。

3.會計處理:甲公司2020年1月1日出租房子，應按照權責發(fā)生制每月月末計提租金收入，會計上按時段法均勻確認收入，一月會計處理如下:

借:應收賬款 106

    貸:主營業(yè)務收入 100

        應交稅費——待轉銷項稅額 6

4.企業(yè)所得稅:

①一般原則依據國稅函〔2008〕875號文件規(guī)定：收入確認條件：（一）銷售合同已簽，企業(yè)已將商品所有權上風險和報酬轉移給購貨方；?（二）企業(yè)既沒有保留通常與所 有權相聯系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控 制；? （三）收入的金額能夠可靠地計 量；? （四）相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。

②但是租金比較特殊。根據《企業(yè)所得稅法》第六條及實施條例第十九條規(guī)定：租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。國稅函2010〕79號第一條規(guī)定：如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。甲公司屬于按照合同約定的應付租金的日期即2020年3月31付款時，確認收入。

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