房地產企業(yè)增值稅的核算管控！老會計都知道！

來源: 正保會計網校編輯：fengjunyan 2020/09/14 17:33:44　　字體：大小

房地產企業(yè)的增值稅的核算管控老會計都知道，這個怎么做，并且是升職加薪必備知識！您知道嗎？快來一起學習下吧！

一、增值稅預交時間

（1）房地產企業(yè)采取預收款方式銷售開發(fā)的房地產項目，在收到預收款時按3%預征率預繳增值稅。(財稅[2016]36號)

（2）房地產企業(yè)的預收款，為不動產交付業(yè)主之前所收到款項，但不含簽房地產銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。（湖北）

二、增值稅的稅款預繳

一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按3%預征率預繳增值稅。

一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

應預繳稅款按以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅的，按9%稅率計算；適用簡易計稅的，按5%征收率計算。

注意：簡易辦法也預繳。（稅務總局公告2016年第18號第10條、11條、12條）

三、預收款的發(fā)票開具

1、升級系統(tǒng)找到最新編碼

為解決銀行、公積金貸款難題，按稅務總局2016年第53公告規(guī)定，要開出不征稅發(fā)票。

首先需升級系統(tǒng)，找到最新編碼。即將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本（ V2.0.11）。

升級后，開票系統(tǒng)中有 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產情形。

“其下設：601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產項目預收款”、603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。

2、區(qū)分情況正確開票

（1）期房銷售

交房前收到預收款，選 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下602“銷售自行開發(fā)的房地產項目預收款”編碼開票，并在稅率欄填“不征稅”，開普通發(fā)票，不得開專用發(fā)票。開發(fā)票次月按3%預繳率預繳增值稅，不需納稅申報。如系統(tǒng)清卡不成功，需在申報期去辦稅服務廳手工清卡。

交房后，需將之前開的稅率欄為 “不征稅”的普通發(fā)票收回紅沖后再重新開稅率欄帶實際稅率的增值稅發(fā)票，并于次月納稅申報。此處原開的 “不征稅”普通發(fā)票如不收回紅沖，對方有重復入賬問題。

（2）現(xiàn)房銷售

由于預收房款后會馬上交房，可直接開稅率欄帶實際稅率發(fā)票，并申報。

（3）已申報繳營業(yè)稅未開票補開票

選 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票” 編碼開票，并在發(fā)票稅率欄填“不征稅”，開普通發(fā)票，不得開專用發(fā)票，開發(fā)票后不用申報。如系統(tǒng)清卡不成功，需在申報期去辦稅服務廳手工清卡。

注意：

稅務總局公告2018年第42號：納稅人2016年5月1日前發(fā)生的營業(yè)稅涉稅業(yè)務，包括已申報繳營業(yè)稅或補繳營業(yè)稅業(yè)務，需補開發(fā)票的，可開增值稅普通發(fā)票。納稅人應完整保留相關資料備查。

四、完工產品發(fā)票開具時間。

財稅[2016]36號第45條：

納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或取得索取銷售款項憑據(jù)當天；先開發(fā)票的，為開發(fā)票當天。

納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款當天。

取得索取銷售款項憑據(jù)當天，指書面合同確定付款日期；未簽書面合同或書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成當天或不動產權屬變更當天。

提示：

房地產企業(yè)銷售期房在未完工期間，還沒交產品給購房者，沒發(fā)生增值稅納稅時間。

納稅時間應為房地產公司與購房者簽購買合同中約定開發(fā)產品移交時間，如產品移交時間滯后購房合同約定時間，以辦理開發(fā)產品移交或交鑰匙時間。

問題：

房地產企業(yè)跨期合同發(fā)票如何開？

由于房地產企業(yè)銷售的是期房，要到2018年5月1日后才與購房者移交產品，房地產企業(yè)應在移交開發(fā)產品時或移交鑰匙時，向購房者開10%專票（購房者是企業(yè)）或10%普票（購房者是個人）。2019年4月1日起，執(zhí)9%。

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