【案例講解】房地產(chǎn)企業(yè)售后返租商業(yè)模式優(yōu)化！

來源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯：fengjunyan 2020/09/11 14:38:29　　字體：大小

售后返租，指開發(fā)商銷商品房時(shí)，約定以購房合同折讓優(yōu)惠后價(jià)為成交價(jià)，同時(shí)與購房者簽該房租賃合同，要求購房者一定期限內(nèi)必須將購買房屋無償或低價(jià)交開發(fā)公司統(tǒng)一經(jīng)營，收益歸開發(fā)商。

為實(shí)行售后返租，許多房地產(chǎn)公司成立資產(chǎn)管理公司運(yùn)作售后返租業(yè)務(wù)。

一般商業(yè)經(jīng)營模式：資產(chǎn)管理公司從購房者個(gè)人手中租回商鋪（固定收益返還），然后再對外出租。

營改增后這種商業(yè)經(jīng)營模式將產(chǎn)生較重稅負(fù)，分析如下：

第一、資產(chǎn)管理公司從購房者租回商鋪或房屋階段，購房者需按3%征增值稅，符合免征增值稅規(guī)定除外。購房者是個(gè)人下，只能到當(dāng)?shù)貒惥执_3%稅率普票，資產(chǎn)管理公司不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

第二、資產(chǎn)管理公司從購房者租回的商鋪或房屋再對外出租，需繳增值稅，一般納稅人9%稅率，小規(guī)模納稅人3%稅率。

因此，資產(chǎn)管理公司對外統(tǒng)一出租的商鋪或房屋要依法繳9%增值稅。

為降稅負(fù)，須從合同簽訂入手：

第一、購房時(shí)由資產(chǎn)管理公司與購房者簽委托代理租房協(xié)議。

第二、由購房者（出租人）、承租人和資產(chǎn)管理公司（中介）簽三方租賃合同，約定資產(chǎn)管理公司從租房者租金中收一定比例傭金。

第三、資產(chǎn)管理公司統(tǒng)一匯總到當(dāng)?shù)貒惥执彿空撸ǔ鲎馊耍┛劾U稅金，代開普票。

通過以上合同簽訂，根據(jù)財(cái)稅[2016]36號規(guī)定，一般納稅人（資產(chǎn)管理公司）收的傭金按6%征增值稅。購房者個(gè)人按3%征增值稅。資產(chǎn)管理公司降低增值稅稅負(fù)。

案例：成立資產(chǎn)管理公司開展售后返租

（1）案情介紹

某房地產(chǎn)公司營改增后開發(fā)一商業(yè)大樓，采取售后返租形式銷售。房地產(chǎn)公司承諾，購房者買房后，自買房后5年內(nèi)每年可得房款7%租金。房地產(chǎn)公司再將所售大樓統(tǒng)一租給某商業(yè)集團(tuán)經(jīng)營。開發(fā)商每年付購房者租金650萬元（含增值稅），開發(fā)商每年收某商業(yè)集團(tuán)付的租金700萬元（含增值稅）。假設(shè)不考慮城建稅及附加和不考慮進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。

分析：如何稅收籌劃才能更省稅。

（2）籌劃前

售后返租業(yè)務(wù)產(chǎn)生稅費(fèi)（房產(chǎn)稅，印花稅等不計(jì)）：開發(fā)商每年就收到租金需繳增值稅： 700 ÷（1+9%） ×9%=57.80（萬元）。

開發(fā)商付購房者租金650萬元，需統(tǒng)一匯總到當(dāng)?shù)貒惥执彿空撸ǔ鲎馊耍┛劾U稅金，代開普票。

由于個(gè)人在當(dāng)?shù)貒惥执_普票，不可抵扣增值稅，房地產(chǎn)公司付購房者租金650萬元，沒進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣，須對700萬元租金全額繳57.80萬增值稅，稅負(fù)較高！

（3）籌劃方案

房地產(chǎn)公司成立一家資產(chǎn)管理公司，并申請一般納稅人，操作如下：

第一、購房時(shí)由資產(chǎn)管理公司與購房者簽委托代理租房協(xié)議。

第二、購房者（出租人）、承租人和資產(chǎn)管理公司（中介）簽三方租賃合同，

約定：資產(chǎn)管理公司從租房者每年租金中扣除付購房者650萬元后，剩下的作資產(chǎn)管理公司傭金。

（4）籌劃后

資產(chǎn)管理公司可將收的700萬元租金分解為代收租金650萬元和代理手續(xù)費(fèi)50萬元，資產(chǎn)管理公司繳增值稅：50 ÷（1+6%） ×6%=2.83(萬元）。比開發(fā)商與購房者直接簽租賃合同節(jié)省稅金54.97萬元。

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