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【案例講解】房地產企業(yè)售后返租商業(yè)模式優(yōu)化！
售后返租，指開發(fā)商銷商品房時，約定以購房合同折讓優(yōu)惠后價為成交價，同時與購房者簽該房租賃合同，要求購房者一定期限內必須將購買房屋無償或低價交開發(fā)公司統一經營，收益歸開發(fā)商。
為實行售后返租，許多房地產公司成立資產管理公司運作售后返租業(yè)務。
一般商業(yè)經營模式：資產管理公司從購房者個人手中租回商鋪（固定收益返還），然后再對外出租。
營改增后這種商業(yè)經營模式將產生較重稅負，分析如下：
第一、資產管理公司從購房者租回商鋪或房屋階段，購房者需按3%征增值稅，符合免征增值稅規(guī)定除外。購房者是個人下，只能到當地國稅局代開3%稅率普票，資產管理公司不可抵扣進項稅。
第二、資產管理公司從購房者租回的商鋪或房屋再對外出租，需繳增值稅，一般納稅人9%稅率，小規(guī)模納稅人3%稅率。
因此，資產管理公司對外統一出租的商鋪或房屋要依法繳9%增值稅。
為降稅負，須從合同簽訂入手：
第一、購房時由資產管理公司與購房者簽委托代理租房協議。
第二、由購房者（出租人）、承租人和資產管理公司（中介）簽三方租賃合同，約定資產管理公司從租房者租金中收一定比例傭金。
第三、資產管理公司統一匯總到當地國稅局代購房者（出租人）扣繳稅金，代開普票。
通過以上合同簽訂，根據財稅[2016]36號規(guī)定，一般納稅人（資產管理公司）收的傭金按6%征增值稅。購房者個人按3%征增值稅。資產管理公司降低增值稅稅負。
案例：成立資產管理公司開展售后返租
（1）案情介紹
某房地產公司營改增后開發(fā)一商業(yè)大樓，采取售后返租形式銷售。房地產公司承諾，購房者買房后，自買房后5年內每年可得房款7%租金。房地產公司再將所售大樓統一租給某商業(yè)集團經營。開發(fā)商每年付購房者租金650萬元（含增值稅），開發(fā)商每年收某商業(yè)集團付的租金700萬元（含增值稅）。假設不考慮城建稅及附加和不考慮進項稅額抵扣。
分析：如何稅收籌劃才能更省稅。
（2）籌劃前
售后返租業(yè)務產生稅費（房產稅，印花稅等不計）：開發(fā)商每年就收到租金需繳增值稅： 700 ÷（1+9%） ×9%=57.80（萬元）。
開發(fā)商付購房者租金650萬元，需統一匯總到當地國稅局代購房者（出租人）扣繳稅金，代開普票。
由于個人在當地國稅局代開普票，不可抵扣增值稅，房地產公司付購房者租金650萬元，沒進項稅額可抵扣，須對700萬元租金全額繳57.80萬增值稅，稅負較高！
（3）籌劃方案
房地產公司成立一家資產管理公司，并申請一般納稅人，操作如下：
第一、購房時由資產管理公司與購房者簽委托代理租房協議。
第二、購房者（出租人）、承租人和資產管理公司（中介）簽三方租賃合同，
約定：資產管理公司從租房者每年租金中扣除付購房者650萬元后，剩下的作資產管理公司傭金。
（4）籌劃后
資產管理公司可將收的700萬元租金分解為代收租金650萬元和代理手續(xù)費50萬元，資產管理公司繳增值稅：50 ÷（1+6%） ×6%=2.83(萬元）。比開發(fā)商與購房者直接簽租賃合同節(jié)省稅金54.97萬元。
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