房地產(chǎn)企業(yè)一般都在前期投入很多的資金這就會(huì)導(dǎo)致有些企業(yè)在進(jìn)行第二階段的時(shí)候會(huì)不堪重負(fù)，這就衍生出來(lái)了預(yù)售階段用于回籠資金繼續(xù)下去。那您想知道預(yù)售、銷售階段企業(yè)所得稅是如何處理的嗎？快來(lái)看下吧！

一、預(yù)售階段所得稅核算管理？

1、企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第9條）

如何確認(rèn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工呢？

除土地開(kāi)發(fā)外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一，應(yīng)視為已完工：

（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

（3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 

      即開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工采用竣工、使用、確權(quán)三者孰早原則確認(rèn)。

     （國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第3條）

2 稅法上如何確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)？

企業(yè)通過(guò)正式簽《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》取得收入，應(yīng)確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第6條）

代收費(fèi)用應(yīng)如何處理？

（1）凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)發(fā)票的，應(yīng)全部確認(rèn)銷售收入；

（2）未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)外其他收取部門(mén)、單位開(kāi)發(fā)票的，可作代收代繳款項(xiàng)管理。（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第5條）

二、完工銷售階段所得稅核算管理

1.會(huì)計(jì)上收入何時(shí)確認(rèn)？

①（94）財(cái)會(huì)二字第02號(hào)：銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已移交，已將發(fā)票賬單提交買主時(shí)，作銷售實(shí)現(xiàn)。

②  財(cái)發(fā)[2003]55號(hào)第62條：房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時(shí)，確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)。

2.完成產(chǎn)品計(jì)稅成本如何核算？

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)預(yù)計(jì)毛利額間差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額間差異調(diào)整情況報(bào)告及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要其他資料。（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào) 第9條）

房地產(chǎn)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。（國(guó)稅函[2010]201號(hào)）

3.計(jì)稅成本如何確認(rèn)？

計(jì)稅成本：指開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的按稅收規(guī)定核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào) 25條）

產(chǎn)品完工后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前（5月31日）選擇確定計(jì)稅成本核算終止日，不得滯后。

法律責(zé)任：

對(duì)已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此納稅調(diào)整，并按《稅收征收管理法》規(guī)定對(duì)其處理。

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)明確規(guī)定計(jì)稅成本結(jié)算期限，企業(yè)未按規(guī)定期限結(jié)算計(jì)稅成本的，存在較大涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

計(jì)稅成本結(jié)算的實(shí)務(wù)應(yīng)用

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第35條規(guī)定：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算終止日，不得滯后。要點(diǎn)如下：

1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年度完工必須結(jié)算計(jì)稅成本（完工指稅法視同完工條件）。

2.根據(jù)計(jì)稅成本結(jié)算額，對(duì)以前銷售收入實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額差額調(diào)整計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

3.計(jì)稅成本核算有終止日，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。

計(jì)稅成本小結(jié)：

1.計(jì)稅成本只考慮實(shí)際毛利額，不考慮會(huì)計(jì)實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)成本。匯算清繳需根據(jù)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本做納稅調(diào)整。

2.會(huì)計(jì)成本年終結(jié)算止于資產(chǎn)負(fù)債表日，計(jì)稅成本可次年5月31日前任一時(shí)點(diǎn)為核算終止日。

3.會(huì)計(jì)成本：未入賬成本費(fèi)用均可預(yù)提；計(jì)稅成本：預(yù)提成本費(fèi)用不超過(guò)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第32條規(guī)定范圍和標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)提成本匯算清繳也要納稅調(diào)整。

4.12月31日—5月31日間取得合法憑據(jù)，會(huì)計(jì)作次年度發(fā)生成本費(fèi)用或沖減預(yù)提成本，稅法可計(jì)入當(dāng)年度計(jì)稅成本。匯算清繳要注意可計(jì)入計(jì)稅成本范圍。

案例：

某房地產(chǎn)企業(yè)C項(xiàng)目2016年9月完工，出包工程合同總金額20,000萬(wàn)元，2016年12月尚未與承包商結(jié)算完畢，僅取得發(fā)票金額15,000萬(wàn)元，為準(zhǔn)確核算結(jié)轉(zhuǎn)成本，預(yù)提成本5,000萬(wàn)元，2017年2月取得發(fā)票2,000萬(wàn)元，2017年6月取得發(fā)票3,000萬(wàn)元。會(huì)計(jì)年終結(jié)賬結(jié)轉(zhuǎn)的完工成本預(yù)提成本費(fèi)用5,000萬(wàn)元。假定企業(yè)計(jì)稅成本核算終止日確定2017年5月31日，則：

2017年2月取得發(fā)票2,000萬(wàn)元可計(jì)入計(jì)稅成本，超過(guò)計(jì)稅成本核算終止日取得發(fā)票3,000萬(wàn)元不能計(jì)入計(jì)稅成本，但在證明資料充分下，企業(yè)可預(yù)提合同總金額10%即2,000萬(wàn)元計(jì)入計(jì)稅成本。

這樣2016年企業(yè)該項(xiàng)目計(jì)稅成本即為15,000+2,000+2,000=19,000萬(wàn)元。

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