問題：股東出資未到位，受資公司對外借款形成利息土地增值稅是否可以稅前扣除？

回答：

1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）項規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額（取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用、房地產(chǎn)開發(fā)成本）之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。

2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函（2010）220號）第三條規(guī)定：（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

【關(guān)鍵詞：意味著據(jù)實有限額扣除】

可見，在土地增值稅清算中可以據(jù)實扣除的利息支出應(yīng)當具備以下條件：

（1）能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤；

（2）可以提供金融機構(gòu)證明；

（3）不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

【結(jié)論】即便出現(xiàn)股東出資未到位情況下所產(chǎn)生的利息，只要是符合上述條件，可以在土地增值稅稅前扣除。

（點擊圖片即可報名）

還想學(xué)習(xí)更多財稅知識嗎？快來看梁石老師講解的案例詳解房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種及合同控稅吧！

梁石老師：正保開放課堂特邀實戰(zhàn)專家，正保會計網(wǎng)校《建筑施工企業(yè)全盤財稅核算和納稅籌劃》&《房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種及合同控稅》主講老師。高級會計師、高級稅務(wù)顧問，是實戰(zhàn)專家型的企業(yè)管理創(chuàng)新者。從業(yè)近30年，歐資企業(yè)背景，深諳建筑房地產(chǎn)企業(yè)的營改增政策，同時有數(shù)十場訴案經(jīng)歷和10多個項目的結(jié)算審計談判經(jīng)歷及20多個項目土地增值稅清算的經(jīng)歷，助你解決建筑房地產(chǎn)企業(yè)的痛點和難點，并授予您晉升加薪的秘笈。曾先后就職于大型國有建筑房地產(chǎn)企業(yè)集團，以及較大規(guī)模的民營商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)集團，一直在建筑房地產(chǎn)行業(yè)財稅實戰(zhàn)一線深耕細作，致力于該行業(yè)規(guī)范的財稅核算，參與企業(yè)的合同審定，對經(jīng)濟合同涉稅統(tǒng)籌和法務(wù)研究，從諸多訴案和稅案當中汲取教訓(xùn)，避免稅務(wù)雷區(qū)，也是能夠把證據(jù)鏈思維方式嵌入到日常的財務(wù)管理當中，為可能發(fā)生的訴訟做好前瞻性準備。善于從細節(jié)入手把控涉稅涉訴風(fēng)險并大手筆地進行涉稅籌劃，先后為多家房地產(chǎn)企業(yè)提供管理和咨詢服務(wù)，為相關(guān)顧問企業(yè)節(jié)稅數(shù)千萬元，是建筑、房地產(chǎn)企業(yè)的財稅法務(wù)專家，常年筆耕不輟，已先后在省市級期刊上發(fā)表論文30篇。

本次課程以房地產(chǎn)企業(yè)的三大稅種為主線，涵蓋印花稅等9個小稅種，將日常工作中遇到的近140個疑難雜癥歸集起來，以問答的形式予全景式呈現(xiàn)，有答案解析，有政策依據(jù)。合同控稅環(huán)節(jié)，手把手教你如何簽訂各種合同，包括合同招標前準備工作，供應(yīng)商遴選，設(shè)計合同，監(jiān)理合同，包工包料/甲供材的工程施工合同，門窗施工合同，電梯施工合同，園林綠化工程合同，欄桿扶手施工合同，商品房買賣合同等10多種合同的細節(jié)要點，力求“業(yè)務(wù)，法務(wù)，稅務(wù)，財務(wù)”的四“務(wù)”融合。涉稅訴訟案例環(huán)節(jié)，解析案例當中企業(yè)合同上的稅務(wù)“雷區(qū)”，稅務(wù)遵從恰是最好的稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對。學(xué)員通過本課程學(xué)習(xí)完全可以獨立完成房地產(chǎn)企業(yè)全盤 的財稅核算，并掌握合同納稅籌劃及風(fēng)險管控的技巧。同時更多實用性表格和合同模板讓您拿來就用，省時省力，職場更勝一籌。只要用心，只要你致力于自己的職業(yè)指數(shù)提升，用實戰(zhàn)帶您進入晉升加薪快速通道！

更多各行業(yè)的晉升經(jīng)驗，稅務(wù)知識，賬務(wù)處理，天天可看免費直播（聽直播，立領(lǐng)代金券，最高可領(lǐng)100元！），驚喜多多！盡在正保會計網(wǎng)校-開放課堂，點擊進入了解更多>>