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投資性房地產的確認和初始計量是什么
投資性房地產的確認
根據會計準則，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。
對于已出租的土地使用權、已出租的建筑物以及持有并準備增值后轉讓的土地使用權，均應確認為投資性房地產。值得注意的是，如果某項房地產部分用于賺取租金或資本增值，部分自用，則只有用于賺取租金或資本增值的部分可以確認為投資性房地產。
初始計量
投資性房地產的初始計量采用成本模式或公允價值模式。成本模式下，投資性房地產按照取得時的成本進行初始計量，后續(xù)計量中以成本減去累計折舊（攤銷）和減值準備后的金額反映。公式如下：
初始成本 = 購買價款 相關稅費 其他可直接歸屬于該資產的支出
公允價值模式下，投資性房地產按照取得時的公允價值進行初始計量，后續(xù)計量中以公允價值為基礎調整賬面價值。選擇公允價值模式的企業(yè)必須對所有投資性房地產采用此模式，且一旦選擇不得隨意變更。
企業(yè)在確定投資性房地產的初始計量時，需考慮其預期使用壽命、預計凈殘值等因素，并合理估計相關參數，以確保財務報表的真實性和可靠性。
常見問題
如何區(qū)分投資性房地產與自用房地產？答：區(qū)分這兩類房地產的關鍵在于用途。投資性房地產主要用于賺取租金或資本增值，而自用房地產則是企業(yè)自身經營所必需的場所。例如，一家零售公司擁有的店鋪如果是用來銷售商品，則屬于自用房地產；如果是出租給其他商家，則屬于投資性房地產。
公允價值模式下的投資性房地產是否需要計提折舊？答：在公允價值模式下，投資性房地產不需要計提折舊或攤銷。這是因為公允價值已經反映了市場對資產價值的最新評估，因此無需再通過折舊來調整賬面價值。但企業(yè)仍需定期評估公允價值變動，并據此調整賬面價值。
投資性房地產轉換為自用房地產時，如何處理賬面價值？答：當投資性房地產轉換為自用房地產時，應按轉換日的賬面價值作為自用房地產的入賬價值。若采用公允價值模式計量的投資性房地產，在轉換時，原賬面價值與公允價值之間的差額應計入當期損益。這有助于準確反映資產轉換對企業(yè)財務狀況的影響。
說明：因考試政策、內容不斷變化與調整，正保會計網校提供的以上信息僅供參考，如有異議，請考生以官方部門公布的內容為準！
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