房貸利率打折的好日子,恐怕徹底一去不復(fù)返了
最近,北上廣深等一線城市紛紛上調(diào)首套房房貸利率。青島等二、三線城市也在跟進(jìn)。甚至有媒體報(bào)道稱(chēng)“全國(guó)已有20家銀行停貸”。
根據(jù)有關(guān)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,5月份全國(guó)首套房房貸平均利率為4.73%,同比去年5月份的4.45%,上升6.29%,環(huán)比上月也有所上漲。以北京為例,最近連續(xù)經(jīng)歷了幾次利率調(diào)整,目前首套房貸利率已經(jīng)調(diào)整至基準(zhǔn)水平。
在筆者看來(lái),未來(lái)我國(guó)的房貸利率還有可能繼續(xù)上升。
首先,在當(dāng)前資金面趨緊的情況下,房貸利率上漲是利率市場(chǎng)化的反應(yīng)。
在今年的政府工作報(bào)告中,我國(guó)提出了要實(shí)行更加中性的貨幣政策,同時(shí),外匯占款也持續(xù)減少。3月份,央行也全面上調(diào)了公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)中標(biāo)利率及MLF操作利率,在貨幣趨緊比較明顯的情況下,我國(guó)仍然存在大量對(duì)房貸的需求,因此房貸利率上漲正是利率市場(chǎng)化的反應(yīng)。
今年一季度,隨著房地產(chǎn)調(diào)控措施帶來(lái)的效果不斷減弱,房地產(chǎn)價(jià)格再度抬頭。2017年3月,全國(guó)70個(gè)大中城市住宅中,新建住宅與二手住宅分別有62個(gè)與54個(gè)環(huán)比上漲。北京3月住宅均價(jià)同比上漲超48%,其他重點(diǎn)城市如南京、福州、武漢、濟(jì)南等同比上漲超過(guò) 30%。
為此,政府緊急出臺(tái)了一系列政策以抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià),4月份全國(guó)大部分城市房市降溫效果明顯,然而與之矛盾的是地產(chǎn)商拿地?zé)崆椴粶p。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,從2017年1月1日至5月10日,全國(guó)拿地最多的前25大房企,拿地總金額逾5599.1億(只計(jì)算招拍掛部分,不考慮權(quán)益分配),同比上漲103%。
由此來(lái)看,在放松監(jiān)管后房?jī)r(jià)反彈不是小概率。這也迫使政府不得不采取了更加嚴(yán)厲的限購(gòu)措施,導(dǎo)致最近幾個(gè)月商品房交易量大幅下跌。但是,我們也必須看到,由于我國(guó)的投資品種稀缺,人們對(duì)新商品房的需求部分轉(zhuǎn)移到了二手房領(lǐng)域,導(dǎo)致絕大多數(shù)城市的二手房住宅價(jià)格均有顯著上漲。
其次,房貸利率的上漲,可以有效降低資產(chǎn)泡沫,控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
與其他行業(yè)不同,房地產(chǎn)行業(yè)的金融化程度高,與之相關(guān)的金融衍生品發(fā)展迅速。就銀行業(yè)來(lái)說(shuō),截至2017年一季度末,銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的信用敞口約為29.8萬(wàn)億元。不過(guò),銀行對(duì)房地產(chǎn)的總信貸敞口可能要遠(yuǎn)大于直接貸款。
例如,許多地方政府融資平臺(tái)和企業(yè)貸款以土地和房地產(chǎn)作為抵押物,這構(gòu)成了對(duì)房地產(chǎn)的間接敞口。除此之外,銀行還可能持有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與建設(shè)公司發(fā)行的企業(yè)債券,通過(guò)非標(biāo)等其他方式流入房地產(chǎn)的“影子信貸”也構(gòu)成了對(duì)房地產(chǎn)的間接敞口。
根據(jù)央行的數(shù)據(jù),2017年一季度末,人民幣房地產(chǎn)貸款余額28.39萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)26.1%,其中,一季度增加1.7萬(wàn)億元,同比多增1970億元,占同期各項(xiàng)貸款增量的40.4%,我國(guó)的房貸余額和增量都仍然保持快速增長(zhǎng),不可否認(rèn),這其中存在大量的非理性投資需求和資產(chǎn)泡沫,提高房貸利率,將有利于控制其增長(zhǎng)速度,從而降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。
另外,房貸利率上漲也與近期金融去杠桿、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的大環(huán)境息息相關(guān)。
中國(guó)金融體系起步較晚,在20世紀(jì)90年代金融體系才初步完善,貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)建設(shè)開(kāi)始從無(wú)到有,并逐漸發(fā)展起來(lái)。隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力增大,金融風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始逐步顯現(xiàn),過(guò)熱的房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)不良貸款、互聯(lián)網(wǎng)金融和影子銀行引發(fā)的亂象等問(wèn)題,對(duì)整個(gè)金融系統(tǒng)的流動(dòng)性造成極大壓力。
金融去杠桿就是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的“牛鼻子“,只有金融業(yè)的杠桿率降下來(lái),降低銀行的資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張速度,才能放慢融資規(guī)模增長(zhǎng),降低經(jīng)濟(jì)整體的杠桿率。隨著金融去杠桿的推進(jìn),市場(chǎng)上出現(xiàn)了流動(dòng)性緊張、資金價(jià)格上漲的狀況,房地產(chǎn)市場(chǎng)作為對(duì)金融政策極度敏感的行業(yè),必然會(huì)引發(fā)房貸利率的上漲。
我國(guó)正處于金融去杠桿的關(guān)鍵時(shí)期,抑制資產(chǎn)泡沫的上漲也是放金融風(fēng)險(xiǎn)的重要領(lǐng)域,因此資金趨緊的狀況短期內(nèi)難于改變,這也直接導(dǎo)致未來(lái)的房貸利率保持上漲趨勢(shì)。 (本文作者 卞永祖,來(lái)源:中新經(jīng)緯)
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