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為了方便備戰(zhàn)2013注冊會計(jì)師考試的學(xué)員,中華會計(jì)網(wǎng)校論壇學(xué)員精心為大家分享了注冊會計(jì)師考試各科目里的重要知識點(diǎn),希望對廣大考生有幫助。
一、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量
(一)外購的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)外購的房地產(chǎn),只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租(自租賃期開始日起)或用于資本增值,才能稱之為投資性房地產(chǎn)。外購的投資性房地產(chǎn)成本包括:購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
企業(yè)購入房地產(chǎn)自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的,應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn),自租賃期開始日或用于資本增值之日開始,才能轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。(注意轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的日期)
(二)自行建造的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)建造的房地產(chǎn)自達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)開始之后就用于出租或資本增值的才屬于自行建造的投資性房地產(chǎn)。其處理原理與自行建造固定資產(chǎn)相同,不再贅述。
二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出
?。ㄒ唬┵Y本化的后續(xù)支出
原則:與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。
企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的,再改擴(kuò)建期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn),改擴(kuò)建期間不計(jì)提折舊或攤銷。
?。ǘ┵M(fèi)用化的后續(xù)支出
原則:與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益,計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本 (投資性房地產(chǎn)出租取得的收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入,發(fā)生的后續(xù)支出要與其相對應(yīng))。
三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量(重點(diǎn)關(guān)注)
原則:投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量分為成本模式和公允價(jià)值模式兩種。一般情況下采用成本模式,滿足特定條件時也可以采用公允價(jià)值模式。但企業(yè)只能采用一種模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
(一)成本模式
對于房產(chǎn)可以比照固定資產(chǎn)進(jìn)行處理;對于地產(chǎn)可以比照無形資產(chǎn)進(jìn)行處理。
需要注意的是:出租的投資性房地產(chǎn)取得的租金收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入,投資性房地產(chǎn)計(jì)提的折舊或攤銷額計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。
(二)公允價(jià)值模式
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,才能采用公允價(jià)值模式對其進(jìn)行計(jì)量,公允價(jià)值的變動計(jì)入“公允價(jià)值變動損益”科目。
?。ㄈ┖罄m(xù)計(jì)量模式的變更
企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。除非存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得后才可以從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式,作為會計(jì)政策變更,要對其進(jìn)行追溯調(diào)整期初留存收益。但不得由公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換(重點(diǎn)關(guān)注)
?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)換日的確定
1、“自用房地產(chǎn)或存貨”轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”
轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日或用于資本增值的日期??罩媒ㄖ锘蛟诮ńㄖ锸嵌聲蝾愃茩C(jī)構(gòu)作出書面決議的日期。
2、“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“自用房地產(chǎn)”
房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)的日期。
3、“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“存貨”
轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿,董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。
?。ǘ?jì)處理
1、成本模式下,非投資性房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換
原則是:按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換。即將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。
2、公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的
應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動損益)。
3、自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時
投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。如果轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入資本公積(因?yàn)槠髽I(yè)可能為了謀取暴利,將公允價(jià)值抬得太高,如果計(jì)入公允價(jià)值變動損益,影響到凈利潤的數(shù)額可能太大,不太合適,所以計(jì)入資本公積);如果轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入公允價(jià)值變動損益(因?yàn)檫@種情況下作為投資性房地產(chǎn)核算的,產(chǎn)生的差額不會太大)
五、投資性房地產(chǎn)的處置
投資性房地產(chǎn)的處置屬于日?;顒?。
處置時,將取得的收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入,將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。需要注意的一點(diǎn)是:采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置時,以前持有期間形成的“公允價(jià)值變動損益”或“資本公積——其他資本公積”要轉(zhuǎn)到“其他業(yè)務(wù)成本”(與以公允價(jià)值計(jì)量且其變動計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)處置時的“公允價(jià)值變動損益”、可供出售金融資產(chǎn)處置時的“資本公積——其他資本公積”轉(zhuǎn)到“投資收益”的道理一樣)。
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