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1. 不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值計(jì)算 首先，我們需要明確的是，要計(jì)算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值，實(shí)際上是求其預(yù)期未來(lái)現(xiàn)金流的現(xiàn)值總和。已知條件如下： 建筑面積：3850 m2 出售比例：建成時(shí)50%，半年后30%，一年后20% 平均單價(jià)：2850元/m2 折現(xiàn)率：15% 首先計(jì)算總銷售額，然后折現(xiàn)至建設(shè)期初。 建成時(shí)售出面積 = 3850 m2 × 50% = 1925 m2 半年后售出面積 = 3850 m2 × 30% = 1155 m2 一年后售出面積 = 3850 m2 × 20% = 770 m2 總銷售額 = (1925 m2 × 2850元/m2) + (1155 m2 × 2850元/m2 × (1 - 0.15)^0.5) + (770 m2 × 2850元/m2 × (1 - 0.15)^1) 現(xiàn)值總和即為開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值。 計(jì)算得： 建成時(shí)銷售額 = 1925 × 2850 = 5516250元 半年后銷售額現(xiàn)值 = 1155 × 2850 × (1 - 0.15)^0.5 ≈ 2733628元 一年后銷售額現(xiàn)值 = 770 × 2850 × (1 - 0.15)^1 ≈ 1773525元 總現(xiàn)值 = 5516250 + 2733628 + 1773525 ≈ 10023403元 轉(zhuǎn)換為萬(wàn)元，建設(shè)完成后的不動(dòng)產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值大約為1002.34萬(wàn)元。

2. 生產(chǎn)線經(jīng)濟(jì)性貶值額計(jì)算 經(jīng)濟(jì)性貶值額可以通過(guò)計(jì)算因生產(chǎn)能力降低導(dǎo)致的未來(lái)收益損失的現(xiàn)值來(lái)確定。 原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力：30000臺(tái)/年 每年產(chǎn)量遞減：5000臺(tái) 使用年限：5年 每臺(tái)產(chǎn)品售價(jià)：100元 折現(xiàn)率：10% 所得稅率：25% 每年的產(chǎn)量依次為：30000, 25000, 20000, 15000, 10000臺(tái) 每年的收益損失 = （上一年產(chǎn)量 - 本年產(chǎn)量）× 每臺(tái)產(chǎn)品售價(jià) × (1 - 所得稅率) 將每年的收益損失折現(xiàn)求和： 經(jīng)濟(jì)性貶值額 = Σ[（上一年產(chǎn)量 - 本年產(chǎn)量）× 100 × (1 - 0.25)] × (P/A, 10%, 5)

3. 資產(chǎn)評(píng)估值計(jì)算 參照物成交價(jià)格：5000元 物價(jià)水平月漲幅：1.5% 時(shí)間差：9個(gè)月 交易狀況調(diào)整：+2% 功能狀況調(diào)整：-8% 首先，調(diào)整參照物價(jià)格至基準(zhǔn)日： 參照物價(jià)格調(diào)整 = 5000元 × (1 + 1.5%)^9 然后，考慮狀況調(diào)整： 調(diào)整系數(shù) = (1 + 2%) × (1 - 8%) = 0.94 最終評(píng)估值 = 參照物價(jià)格調(diào)整 × 調(diào)整系數(shù) 具體計(jì)算： 參照物價(jià)格調(diào)整 = 5000 × (1.015)^9 ≈ 5748.27元 最終評(píng)估值 = 5748.27 × 0.94 ≈ 5401.06元 因此，評(píng)估值大約為5401.06元。

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