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老師可能我說錯了，我想問的是 等額本息還款的情況下的 總的利息是怎么計算的

您好，可以這樣計算：本金每月需還款：1200000/240=5000元，每個月利息：1200000*1%=12000元，合計每個月等額本息金額：17000元。

我用的房貸計算器跟您算的不一樣呢 老師

那要看合同具體條款。這里是月利率。

貸款金額一樣 利率 一樣 期限一樣的 等額本息情況下 每月 還款是13213

您好，考慮貨幣時間價值的情況計算等額還款：1200000*(1%*(1+1%)^240)/((1+1%)^240-1)=13213.0336028

老師為什么要減1啊

您好，等額本息還款的計算公式是，[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)]÷[（1+月利率）^還款月數(shù)－1]。 等額本息還款公式推導(dǎo)設(shè)貸款總額為A，銀行月利率為β，總期數(shù)為m（個月），月還款額設(shè)為X，則各個月所欠銀行貸款為：第一個月A 第二個月A（1＋β）-X 第三個月（A（1＋β）-X）（1＋β）-X＝A(1＋β)2-X[1+(1+β)] 第四個月（（A（1+β）-X）（1＋β）-X）（1＋β）-X ＝A(1+β)3-X[1+(1+β)+(1+β)2] … 由此可得第n個月后所欠銀行貸款為 A(1+β)n –X[1+(1+β)+(1+β)2+…+(1+β)n-1]= A(1+β)n –X[(1+β)n-1]/β 由于還款總期數(shù)為m，也即第m月剛好還完銀行所有貸款，因此有 A(1+β)m –X[(1+β)m-1]/β=0 由此求得 X = Aβ(1+β)m /[(1+β)m-1]