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同學你好 明股實債”融資主要是指以股權形式投資，同時以獲得固定收益及遠期本金有效退出為實現(xiàn)要件，交易結構的SPV主要包含資管計劃、信托計劃和私募股權基金?！懊鞴蓪崅睍嬘嬃磕Ｊ椒矫妫瑫嫓蕜t要求根據(jù)合同條款經(jīng)濟實質(zhì)來判斷，但在實際操作中，房企會采用附屬或隱性合同等手段來避免其在合并報表層面被確認為負債，以少數(shù)股東權益的形式體現(xiàn)，在分析房企真實的債務情況時要根據(jù)條款實質(zhì)來調(diào)整“明股實債”的賬面列報屬性，關鍵判斷依據(jù)為投資收益的約定和主體退出方式；“明股實債”的表內(nèi)、表外融資取決于對項目公司是否并表的判斷，在分析時應根據(jù)具體條款對房企的合并范圍做出調(diào)整，關鍵判斷因素為投資主體在項目公司中享有的權利。 由于“明股實債”具有一定的隱性，從報表和經(jīng)營數(shù)據(jù)定量和定性判斷“明股實債”的難度較大，但仍能提供突破口：對于未并表的項目公司，判斷難度較大；并表且確認為少數(shù)股東權益的，則需關注是否存在少數(shù)股東權益頻繁大規(guī)模變動情況并且可關注披露的少數(shù)股東權益主體性質(zhì)及與其資金往來情況；其他應收、應付科目規(guī)模較大且構成主要為關聯(lián)方或投資方，則存在“明股實債”操作的可能；現(xiàn)金流量表中的相關科目可以作為粗略判斷“明股實債”規(guī)模的依據(jù)；通過不同口徑銷售面積或銷售金額的比較可以提出對“明股實債”操作的合理懷疑。 “明股實債”對房企償債能力的影響包括：優(yōu)化財務報表、增強表內(nèi)融資能力但同時也會推高房企的財務風險；作為隱性債務，會誤導報表外部使用者對房企償債能力高估，但實際“償還”時仍會影響房企現(xiàn)金流，造成一定流動性壓力；監(jiān)管政策收緊使得房企滾動風險加大。因此，我們應根據(jù)判斷原則來對“明股實債”投資進行真實調(diào)整，并加強房企信息披露和投資者信息獲取。 房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房企土地購置、建設開發(fā)過程中需要大量的資金投入，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代，在行業(yè)競爭日趨加劇、土地價格高攀的背景下越來越多的房企選擇合作開發(fā)，同時在直接融資、銀行貸款等融資渠道不暢通時，房企轉(zhuǎn)向信托等融資，且許多信托、基金等融資表現(xiàn)為“明股實債”，這導致了房企實際債務較合并報表體現(xiàn)更高，對房企信用分析過程需關注其是否存在“明股實債”以判斷其真實債務水平，本文主要分析了房企進行“明股實債”融資的模式，通過對“明股實債”會計處理方式的梳理，我們總結出房企“明股實債”情況的財務表現(xiàn)及信用分析啟示。