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你好，一般有三個(gè)模式， 1.項(xiàng)目代建 就是與已經(jīng)取得土地證的企業(yè)對(duì)接，由合作方承擔(dān)全部或部分資金，綠城建設(shè)承擔(dān)開(kāi)發(fā)任務(wù)，通過(guò)管理和品牌輸出，為已獲得項(xiàng)目的委托方提供房地產(chǎn)全過(guò)程的管理。 在這個(gè)過(guò)程中，委托方負(fù)責(zé)籌措項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需全部資金，擁有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的投資決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)和知情權(quán)，享有項(xiàng)目的投資收益，承擔(dān)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。 綠城建設(shè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)組建，項(xiàng)目總經(jīng)理及主要專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人由綠城建設(shè)派遣，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人由委托方派遣。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)根據(jù)合同約定、項(xiàng)目公司董事會(huì)的授權(quán)，以及項(xiàng)目公司管理制度行使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理權(quán)，履行項(xiàng)目委托管理的職責(zé)和義務(wù)。 綠城建設(shè)負(fù)責(zé)包括項(xiàng)目前期管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、工程營(yíng)造管理、成本管理、營(yíng)銷(xiāo)管理、竣工交付管理等開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的全過(guò)程管理。綠城建設(shè)根據(jù)合同約定在受托管理項(xiàng)目使用綠城品牌。履行項(xiàng)目委托開(kāi)發(fā)管理職責(zé)和義務(wù)，根據(jù)合同的約定或委托方的授權(quán)行使項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理各項(xiàng)目標(biāo)，取得合同約定的收益。 品牌輸出。委托項(xiàng)目可使用“綠城”品牌字樣作為項(xiàng)目推廣案名，并在項(xiàng)目推廣銷(xiāo)售階段的廣告、銷(xiāo)售資料和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝等推廣物料中使用“綠城”品牌字樣和商標(biāo)。 同為品牌輸出，綠城和中體奧園的模式不同之處在于，中體奧園是單純賺取管理費(fèi)。而綠城是參與開(kāi)發(fā)全過(guò)程，從前期管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)，一直到工程營(yíng)造、成本控制、營(yíng)銷(xiāo)策劃、竣工交付，以及到最后的物業(yè)管理。 財(cái)務(wù)資金管理。委托方籌措項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需全部資金，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)管理，綠城建設(shè)擁有財(cái)務(wù)信息知情權(quán)。 綠城的收益來(lái)自三個(gè)方面。代建方需要向綠城建設(shè)支付的費(fèi)用包括三個(gè)部分:派駐團(tuán)隊(duì)基本管理費(fèi)、委托開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、項(xiàng)目業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)。 派駐團(tuán)隊(duì)基本管理費(fèi)。綠城建設(shè)將根據(jù)委托項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)類(lèi)型以及開(kāi)發(fā)計(jì)劃，派駐相應(yīng)數(shù)量的管理團(tuán)隊(duì)。管理團(tuán)隊(duì)的基本管理費(fèi)包括工資、社會(huì)保險(xiǎn)、福利等，一般采用包干制的方式予以約定，由委托方承擔(dān)，在項(xiàng)目公司列支。 委托開(kāi)發(fā)管理費(fèi)。委托開(kāi)發(fā)管理費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)原則為項(xiàng)目總銷(xiāo)售額的7%(別墅類(lèi)項(xiàng)目高于此標(biāo)準(zhǔn))，結(jié)合項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型、總銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售去化速度等因素確定。 項(xiàng)目業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)。以雙方約定的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)(如銷(xiāo)售總額、利潤(rùn)指標(biāo)等)作為經(jīng)營(yíng)考核目標(biāo)，當(dāng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)結(jié)果超過(guò)考核目標(biāo)時(shí)，按一定標(biāo)準(zhǔn)提取項(xiàng)目業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)，具體獎(jiǎng)勵(lì)方案根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況協(xié)商確定。 委托開(kāi)發(fā)管理費(fèi)主要根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，并結(jié)合部分關(guān)鍵工程節(jié)點(diǎn)，分批支付。如果項(xiàng)目分多期開(kāi)發(fā)，以項(xiàng)目每期的銷(xiāo)售額為基數(shù)，按上述方式分批支付。 2.資本代建 資本代建的操作模式。根據(jù)綠城集團(tuán)官方網(wǎng)站上的介紹:與外部資本對(duì)接，提供投資咨詢(xún)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理等一系列服務(wù)。 具體說(shuō)來(lái)也就是通過(guò)成立平臺(tái)公司募集資金，綠城負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并與投資方共享收益。綠城主要是參與和發(fā)起成立基金，拓展融資渠道。這被認(rèn)為是綠城與資金對(duì)接的一種方式，如果在“綠建”的大池子里面，既有合作方提供的代建項(xiàng)目，又有希望進(jìn)入房地產(chǎn)投資的基金，“綠建”這個(gè)代建公司生意才會(huì)做好。否則，單純拿錢(qián)去做代建，綠城本身緊繃的現(xiàn)金流不能支撐。 3.政府代建 政府代建就是與政府安置房建設(shè)對(duì)接，承接安置房、限價(jià)房等保障性住房和大型公共服務(wù)配套的建設(shè)管理，由綠城的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)。綠城將根據(jù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售額或利潤(rùn)額提取7%~8%的分紅。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前綠城在全國(guó)多個(gè)城市承建的安置、保障性住房總建筑面積已超過(guò)500萬(wàn)平方米。