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一、增值稅的處理 1.銷售方轉(zhuǎn)讓在建工程的增值稅處理 銷售方轉(zhuǎn)讓在建工程應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納增值稅，根據(jù)財(cái)稅2016【36】號文件附件《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》關(guān)于《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按照“銷售無形資產(chǎn)”稅目繳納增值稅。同時(shí)規(guī)定“轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅?！奔崔D(zhuǎn)讓在建工程應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅。 2.銷售方轉(zhuǎn)讓在建工程的銷售額確定 銷售方轉(zhuǎn)讓在建工程，分新老項(xiàng)目分別確定銷售額?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)?；诖硕愂照咭?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的在建工程是房地產(chǎn)企業(yè)在其取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為，屬于房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的項(xiàng)目。因此，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建工程的銷售額確定適用國家稅務(wù)總局公告2016年第18號規(guī)定的銷售額確定規(guī)定，而不適用《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）文件中銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額確定的規(guī)定。 財(cái)稅【2016】36號文件附件《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》明確“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額?！蓖瑫r(shí)根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用本辦法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。 基于以上稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建工程的銷售額的確定分以下兩種情況處理： 一是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的在建工程是2016年4月30日之前建造的（或稱為房地產(chǎn)老項(xiàng)目），則銷售額為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建工程向購買方收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用； 二是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的在建工程是2016年5月1日之后建造的（或稱為房地產(chǎn)老新項(xiàng)目），則銷售額為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建工程向購買方收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。 3.購買方收購后繼續(xù)開發(fā)再銷售的增值稅處理 購買方收購后在建工程后繼續(xù)開發(fā)再銷售按照銷售方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）開具的增值稅專用發(fā)票上的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 基于此稅收政策規(guī)定，購買方收購后繼續(xù)開發(fā)再銷售的增值稅處理分以下兩種情況處理： 一是銷售方轉(zhuǎn)讓在建工程選擇簡易方計(jì)稅方法計(jì)征增值稅，向購買方開5%的增值稅專用發(fā)票，則購買方按照被購買方開具的增值稅專用發(fā)票上的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣銷項(xiàng)稅額； 二是銷售方轉(zhuǎn)讓在建工程選擇一般方計(jì)稅方法計(jì)征增值稅，向購買方開10%的增值稅專用發(fā)票，則購買方按照被購買方開具的增值稅專用發(fā)票上的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣銷項(xiàng)稅額。 二、土地增值稅的處理 1.銷售方的土地增值稅處理 由于銷售方（房地產(chǎn)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓在建工程的經(jīng)濟(jì)行為，按照轉(zhuǎn)銷售“不動(dòng)產(chǎn)”稅目計(jì)征增值稅，所以在計(jì)算土地增值稅時(shí)，依照《《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定計(jì)算土地增值稅，其購買的土地成本和前期發(fā)生的開發(fā)成本享受作為土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計(jì)20%扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按比例計(jì)算扣除的基數(shù)。 2.購買方的土地增值稅處理 關(guān)于收購在建工程的土地增值稅的處理分兩種情況： 一是購入在建工程后進(jìn)行實(shí)質(zhì)性改良或開發(fā)，再行轉(zhuǎn)讓，收購支出（支付的價(jià)款及稅金）能否進(jìn)行加計(jì)扣除？ 二是收購在建工程未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的是否可以加計(jì)扣除？ 具體分析如下： （1）購入在建工程后進(jìn)行實(shí)質(zhì)性改良或開發(fā)，再行轉(zhuǎn)讓，收購支出在土地增值稅清算時(shí)扣除，但不可以加以扣除。 根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第70號第三條的規(guī)定，計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。財(cái)稅【2016】43文件第三條第二款規(guī)定如下：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。根據(jù)以上稅收政策規(guī)定，購買方因收購在建工程而抵扣了被購買方開具給購買方增值稅專用發(fā)票上的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，不可以列為購買方銷售改良或開發(fā)的在建工程而計(jì)算土地增值稅的土地增值稅扣除項(xiàng)目。但是根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的土地增值稅扣除項(xiàng)目的規(guī)定，購買方收購在建工程的收購支出（不含增值稅金額）可以在計(jì)算土地增值稅前進(jìn)行扣除，但不可以加計(jì)扣除。但是各地執(zhí)法口徑不一，要具體參照各地的地方稅收政策規(guī)定。例如，青島市規(guī)定：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》的通知 （青地稅函〔2009〕47號）第五條的規(guī)定，加計(jì)取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本兩項(xiàng)之和的百分之二十。浙江省、山東濟(jì)寧市的地方稅務(wù)局規(guī)定，收購支出不得作為土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計(jì)20%扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按比例計(jì)算扣除的基數(shù)。 （2）收購在建工程未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，收購支出（不含增值稅稅額）的土地增值稅處理：收購支出在土地增值稅前扣除，但不可以加計(jì)扣除。 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知[國稅發(fā)〔2007〕132號]第三十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。基于此規(guī)定，收購在建工程未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，收購支出（支付的價(jià)款及稅金）可以在計(jì)算土地增值稅前進(jìn)行扣除，但是不可以加計(jì)扣除。 3.企業(yè)所得稅的處理 《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號）第一條規(guī)定：“稅前扣除憑證,是指企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，證明與取得收入有關(guān)的、合理的支出實(shí)際發(fā)生，并據(jù)以稅前扣除的各類憑證?！钡诰艞l規(guī)定：“企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目的，對方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票（包括按照規(guī)定由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票）作為稅前扣除憑證” ?；诖硕愂照咭?guī)定，購買方與被購買方簽訂的在建工程的收購合同，被購買方向購買方開具的增值稅專用發(fā)票、被購買方向被購買方支付的資金流等憑證是證明與收購企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的合理的、合法的支出，可以在購買方的企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除。