兼有從價從租計征房產稅的計算與申報

來源: 趙瑞輝朱恭平編輯： 2014/01/13 10:55:48　字體：大小

近日，A新型材料有限公司（以下簡稱A公司）以電子郵件方式，向注冊稅務師咨詢兼有從價、從租計征的房產稅該如何計算和申報。具體內容為：1.房產稅納稅義務從何時開始？2.地下建筑物是否申報房產稅？3.兼有從價、從租計征房產稅時，房屋原值如何確定？資料如下：

2010年11月，A公司取得國有土地使用權，占地面積18萬平方米，記入“無形資產”金額1440萬元，單位土地價格為每平方米80元。

A公司構建了鋼結構廠房，建筑面積8萬平方米，記入“固定資產”金額5040萬元，其中2012年12月開始對外經營出租0.5萬平方米，年租金60萬元。2012年12月通過相關部門驗收，2013年6月取得產權證書。

A公司構建了框架結構辦公樓。建筑面積0.6萬平方米，記入“固定資產”金額1200萬元。其中與辦公樓相連的地下車庫0.08萬平方米。2012年10月通過相關部門驗收，2013年5月取得房屋產權證書。

A企業(yè)執(zhí)行企業(yè)會計準則。房屋位置坐落在市區(qū)產業(yè)園區(qū)內。廠房與辦公樓均委托施工單位建造。稅務機關規(guī)定對經營自用的房屋，按房產原值一次扣除30%后的余值計稅。

注冊稅務師依據房產稅政策，對上述問題作出解答。

房產稅納稅義務時間

《財政部、稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字〔1986〕第8號）第十九條規(guī)定，納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產稅?！秶叶悇湛偩株P于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）第二條規(guī)定，出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅。

根據上述文件規(guī)定，A企業(yè)房產稅納稅義務時間分別為：鋼結構廠房2012年12月通過驗收，從2013年1月起申報；框架結構辦公樓2012年10月通過驗收，從2012年11月起申報；出租房屋應從2013年1月起申報。

地下建筑物是否申報房產稅

《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規(guī)定，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。

A公司800平方米地下車庫與辦公樓連在一起，按財稅〔2005〕181號文件規(guī)定，應與地上房屋一并申報房產稅。

兼有從價、從租計征房產稅計稅依據的確定

《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三條規(guī)定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

兼有從價與從租計稅的房屋，根據房產稅政策，應分別繳納房產稅。具體操作步驟是：先并，即在不考慮房屋出租的情形下，將地價款、地下建筑按規(guī)定的計算方法計入房屋原值；再剔，將出租房屋原值按比例法扣除，得出經營自用房屋的原值；后分，通過上述計算，分別按計稅余值、租金收入計算申報房產稅。

計算與申報

1.計算地價款計入房屋金額。

容積率＝（8＋0.6）÷18＝0.48<0.5。計入房屋的土地價款金額＝（8＋0.6）×2×80＝1376（萬元）。

計入鋼結構廠房的地價金額＝8÷8.6×1376＝1280（萬元）。

計入框架結構辦公樓的地價金額＝1376－1280＝96（萬元）。

2.確定從價計征的房屋原值。

假設在不考慮出租房屋的情形下，鋼結構廠房計稅原值＝5040＋1280＝6320（萬元）。

本期出租房屋建筑面積5000平方米，占鋼結構廠房建筑面積比重＝0.5÷8＝6.25%。

在考慮鋼結構廠房出租后，經營自用的房屋原值＝6320×（1－6.25%）＝5925（萬元）。

框架結構辦公樓計征房產稅的原值＝1200＋96＝1296（萬元）（含地下車庫）。

3.計算應交房產稅。