兼有從價從租計征房產稅的計算與申報
近日,A新型材料有限公司(以下簡稱A公司)以電子郵件方式,向注冊稅務師咨詢兼有從價、從租計征的房產稅該如何計算和申報。具體內容為:1.房產稅納稅義務從何時開始?2.地下建筑物是否申報房產稅?3.兼有從價、從租計征房產稅時,房屋原值如何確定?資料如下:
2010年11月,A公司取得國有土地使用權,占地面積18萬平方米,記入“無形資產”金額1440萬元,單位土地價格為每平方米80元。
A公司構建了鋼結構廠房,建筑面積8萬平方米,記入“固定資產”金額5040萬元,其中2012年12月開始對外經營出租0.5萬平方米,年租金60萬元。2012年12月通過相關部門驗收,2013年6月取得產權證書。
A公司構建了框架結構辦公樓。建筑面積0.6萬平方米,記入“固定資產”金額1200萬元。其中與辦公樓相連的地下車庫0.08萬平方米。2012年10月通過相關部門驗收,2013年5月取得房屋產權證書。
A企業(yè)執(zhí)行企業(yè)會計準則。房屋位置坐落在市區(qū)產業(yè)園區(qū)內。廠房與辦公樓均委托施工單位建造。稅務機關規(guī)定對經營自用的房屋,按房產原值一次扣除30%后的余值計稅。
注冊稅務師依據房產稅政策,對上述問題作出解答。
房產稅納稅義務時間
《財政部、稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(財稅地字〔1986〕第8號)第十九條規(guī)定,納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋,從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產稅?!秶叶悇湛偩株P于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)第二條規(guī)定,出租、出借房產,自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅。
根據上述文件規(guī)定,A企業(yè)房產稅納稅義務時間分別為:鋼結構廠房2012年12月通過驗收,從2013年1月起申報;框架結構辦公樓2012年10月通過驗收,從2012年11月起申報;出租房屋應從2013年1月起申報。
地下建筑物是否申報房產稅
《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》(財稅〔2005〕181號)規(guī)定,凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑,包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等,均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。對于與地上房屋相連的地下建筑,如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等,應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。
A公司800平方米地下車庫與辦公樓連在一起,按財稅〔2005〕181號文件規(guī)定,應與地上房屋一并申報房產稅。
兼有從價、從租計征房產稅計稅依據的確定
《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第三條規(guī)定,對按照房產原值計稅的房產,無論會計上如何核算,房產原值均應包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的,按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。
兼有從價與從租計稅的房屋,根據房產稅政策,應分別繳納房產稅。具體操作步驟是:先并,即在不考慮房屋出租的情形下,將地價款、地下建筑按規(guī)定的計算方法計入房屋原值;再剔,將出租房屋原值按比例法扣除,得出經營自用房屋的原值;后分,通過上述計算,分別按計稅余值、租金收入計算申報房產稅。
計算與申報
1.計算地價款計入房屋金額。
容積率=(8+0.6)÷18=0.48<0.5。計入房屋的土地價款金額=(8+0.6)×2×80=1376(萬元)。
計入鋼結構廠房的地價金額=8÷8.6×1376=1280(萬元)。
計入框架結構辦公樓的地價金額=1376-1280=96(萬元)。
2.確定從價計征的房屋原值。
假設在不考慮出租房屋的情形下,鋼結構廠房計稅原值=5040+1280=6320(萬元)。
本期出租房屋建筑面積5000平方米,占鋼結構廠房建筑面積比重=0.5÷8=6.25%。
在考慮鋼結構廠房出租后,經營自用的房屋原值=6320×(1-6.25%)=5925(萬元)。
框架結構辦公樓計征房產稅的原值=1200+96=1296(萬元)(含地下車庫)。
3.計算應交房產稅。
鋼結構廠房:
2012年不需交納房產稅。
2013年從價計征房產稅=5925×(1-30%)×1.2%=49.77(萬元)。
2013年從租計征房產稅=60×12%=7.2(萬元)。
框架結構辦公樓:
2012年應交房產稅=1296×(1-30%)×1.2%×2÷12=1.8144(萬元)。
2013年應交房產稅=1296×(1-30%)×1.2%=10.8864(萬元)。
2013年從價與從租計征房產稅合計金額=49.77+7.2+10.8864=67.8564(萬元)。
4.2013年應交房產稅賬務處理(假設2013年房產稅一次性交納):
計提時,
借:管理費用——房產稅 67.8564
貸:應交稅費——應交房產稅 67.8564
繳納時,
借:應交稅費——應交房產稅 67.8564
貸:銀行存款—— 67.8564。