房開企業(yè)預交土地增值稅的計征依據(jù)該如何確定

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：qizhenzhen 2024/03/18 14:32:57　字體：大小

在近期的會員咨詢答疑中，有房開企業(yè)會員咨詢：公司全額收款銷售現(xiàn)房，那么在預交土地增值稅的時候，計征依據(jù)如何確定，是用不含銷項稅的金額還用收款金額？

相關(guān)的政策依據(jù)

1、《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
2、《國家稅務總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第一條規(guī)定：
“關(guān)于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：
土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款”

實際征管執(zhí)行口徑分析

在實際的征管中，大多數(shù)稅局都采用的是“預收款-應預繳增值稅稅款”作為土地增值稅預交的計征基數(shù)。
有的稅局同意房開企業(yè)采用“預收款÷（1+增值稅適用稅率或征收率）” 作為土地增值稅預交的計征基數(shù)，但是一經(jīng)選定不得變更。

如《國家稅務總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務局關(guān)于發(fā)布<內(nèi)蒙古自治區(qū)土地增值稅清算管理辦法>的公告》（國家稅務總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務局公告2023年第7號）規(guī)定：
“第十二條納稅人采取預收款方式銷售房地產(chǎn)的，可按照以下方法計算預征土地增值稅的計稅依據(jù)，該方法一經(jīng)確定不得變更：
預征土地增值稅計稅依據(jù)=預收款－應預繳增值稅稅款
預征土地增值稅計稅依據(jù)=預收款÷（1+增值稅適用稅率或征收率）”
也有稅局同意讓房開企業(yè)自行選擇按照“預收款-應預繳增值稅稅款”或“預收款÷(1+增值稅適用稅率或征收率)”作為計征依據(jù)。

如《國家稅務總局四川省稅務局關(guān)于土地增值稅預征及核定征收有關(guān)事項的公告》（2023年3號）規(guī)定：
“一、關(guān)于土地增值稅預征
（二）預征計征依據(jù)
納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)，在申報預繳土地增值稅時，可自行選擇以下方式之一確定計征依據(jù)：
方式一：
土地增值稅預征計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款
應預繳增值稅稅款=預收款÷（1+增值稅適用稅率或征收率）×增值稅預征率
方式二：
土地增值稅預征計征依據(jù)=預收款÷(1+增值稅適用稅率或征收率) ”
那么對于會員所說公司全額收款銷售現(xiàn)房，在預交土地增值稅的時候，計征依據(jù)如何確定，目前來看，沒有相關(guān)的明確政策規(guī)定，個人傾向于按“收款金額÷(1+增值稅適用稅率或征收率)”作為計征依據(jù)。

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