租金收入財稅處理全方位解析

咨詢問題：

企業(yè)出租辦公樓，2017年1月-2月是免租期，3月一次收到兩年的租金，2017年應(yīng)當確認多少收入？開具多少金額的發(fā)票？免租期是否要交增值稅？

一、會計處理：按權(quán)責發(fā)生制確認收入

《企業(yè)會計準則第14號-收入》：

第十七條 讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：

（一）相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；

（二）收入的金額能夠可靠地計量。

第十八條 企業(yè)應(yīng)當分別下列情況確定讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入金額：

（一）利息收入金額，按照他人使用本企業(yè)貨幣資金的時間和實際利率計算確定。

（二）使用費收入金額，按照有關(guān)合同或協(xié)議約定的收費時間和方法計算確定。

二、稅收規(guī)定

1、企業(yè)所得稅政策

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》：第十九條 企業(yè)所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。

租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知（國稅函【2010】79號）》：第一條 關(guān)于租金收入確認問題

根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

2、增值稅政策

財稅【2016】36號附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》：

第四十五條 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：

（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。

國家稅務(wù)總局公告2016年第86號《關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》：七、納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。

三、業(yè)務(wù)分析

通過政策，可以了解到，企業(yè)出租資產(chǎn)，免租期間不交增值稅。

會計上按權(quán)責發(fā)生制確認收入；

企業(yè)所得稅按租賃合同約定付租金的日期確認收入；如果跨年度租賃合同、且租金提前一次收取的，可以按權(quán)責發(fā)生制分期確認收入；

增值稅是在租賃過程中以收到租金、開具發(fā)票或合同約定付款日期孰先來確認收入。

2017年一次收取其后兩年租金，會計上確認的租金收入為2017年度的部分；企業(yè)所得稅也按2017年度應(yīng)享有的部分作為計稅收入；企業(yè)所得稅申報收入與會計收入沒有稅會差異。

收到的租金要全額計算繳納增值稅，按發(fā)票管理辦法，應(yīng)當全額開具增值稅發(fā)票。有的企業(yè)可能只就當年確認收入部分的開具發(fā)票，未開具發(fā)票的部分也要按未開票收入申報繳納增值稅，待來年開具發(fā)票時，再在未開票收入處以負數(shù)填列沖減，但以負數(shù)填報時可能無法自行填寫、或者會引起稅務(wù)機關(guān)的關(guān)注，需要與稅務(wù)機關(guān)提前溝通。

| 作者：盛老師（正保會計網(wǎng)校答疑專家）