租金收入財(cái)稅處理全方位解析

咨詢問(wèn)題：

企業(yè)出租辦公樓，2017年1月-2月是免租期，3月一次收到兩年的租金，2017年應(yīng)當(dāng)確認(rèn)多少收入？開(kāi)具多少金額的發(fā)票？免租期是否要交增值稅？

一、會(huì)計(jì)處理：按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)-收入》：

第十七條 讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：

（一）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

（二）收入的金額能夠可靠地計(jì)量。

第十八條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別下列情況確定讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入金額：

（一）利息收入金額，按照他人使用本企業(yè)貨幣資金的時(shí)間和實(shí)際利率計(jì)算確定。

（二）使用費(fèi)收入金額，按照有關(guān)合同或協(xié)議約定的收費(fèi)時(shí)間和方法計(jì)算確定。

二、稅收規(guī)定

1、企業(yè)所得稅政策

《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》：第十九條 企業(yè)所得稅法第六條第（六）項(xiàng)所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。

租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知（國(guó)稅函【2010】79號(hào)）》：第一條 關(guān)于租金收入確認(rèn)問(wèn)題

根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

2、增值稅政策

財(cái)稅【2016】36號(hào)附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》：

第四十五條 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：

（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。

取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期;未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)《關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》：七、納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷(xiāo)售服務(wù)。

三、業(yè)務(wù)分析

通過(guò)政策，可以了解到，企業(yè)出租資產(chǎn)，免租期間不交增值稅。

會(huì)計(jì)上按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入；

企業(yè)所得稅按租賃合同約定付租金的日期確認(rèn)收入；如果跨年度租賃合同、且租金提前一次收取的，可以按權(quán)責(zé)發(fā)生制分期確認(rèn)收入；

增值稅是在租賃過(guò)程中以收到租金、開(kāi)具發(fā)票或合同約定付款日期孰先來(lái)確認(rèn)收入。

2017年一次收取其后兩年租金，會(huì)計(jì)上確認(rèn)的租金收入為2017年度的部分；企業(yè)所得稅也按2017年度應(yīng)享有的部分作為計(jì)稅收入；企業(yè)所得稅申報(bào)收入與會(huì)計(jì)收入沒(méi)有稅會(huì)差異。

收到的租金要全額計(jì)算繳納增值稅，按發(fā)票管理辦法，應(yīng)當(dāng)全額開(kāi)具增值稅發(fā)票。有的企業(yè)可能只就當(dāng)年確認(rèn)收入部分的開(kāi)具發(fā)票，未開(kāi)具發(fā)票的部分也要按未開(kāi)票收入申報(bào)繳納增值稅，待來(lái)年開(kāi)具發(fā)票時(shí)，再在未開(kāi)票收入處以負(fù)數(shù)填列沖減，但以負(fù)數(shù)填報(bào)時(shí)可能無(wú)法自行填寫(xiě)、或者會(huì)引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)注，需要與稅務(wù)機(jī)關(guān)提前溝通。

| 作者：盛老師（正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答疑專(zhuān)家）