房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增：購(gòu)地能否抵扣成關(guān)鍵

內(nèi)容摘要：若房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行11%的增值稅稅率，企業(yè)內(nèi)部管控良好，與實(shí)行營(yíng)業(yè)稅相比，稅負(fù)可降低1個(gè)百分點(diǎn)。

增值稅稅率是11%還是17%，一直是房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增討論的焦點(diǎn)之一，從目前釋放的消息來(lái)看，實(shí)行11%的可能性更大。

今年被外界看作“營(yíng)改增”的收官之年。國(guó)務(wù)院此前明確提出，力爭(zhēng)“十二五”期間全面完成營(yíng)業(yè)稅改增值稅(下稱“營(yíng)改增”)改革。

截至目前，還有建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)尚未納入“營(yíng)改增”。多位稅務(wù)人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”將會(huì)一起推出。

安永間接稅合伙人周澔宇預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”很可能與建筑業(yè)“營(yíng)改增”一起在上半年推出，而相關(guān)文件則會(huì)較快出臺(tái)。

包括周澔宇在內(nèi)的多位稅務(wù)人士對(duì)本報(bào)表示，業(yè)內(nèi)人士更傾向11%的稅率。而有媒體近日援引國(guó)稅總局專家觀點(diǎn)稱，房地產(chǎn)增值稅稅率暫定11%。

不過(guò)，北京“營(yíng)改增”工作小組成員陳志堅(jiān)對(duì)本報(bào)記者表示，目前還不能確定具體稅率。“11%和17%都有可能，如果定在11%將會(huì)與建筑業(yè)同步，定在17%是與固定資產(chǎn)同步。具體稅率還沒(méi)交給我們討論。”

目前房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。有稅務(wù)人士預(yù)測(cè)，若房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行11%的增值稅稅率，企業(yè)內(nèi)部管控良好，與實(shí)行營(yíng)業(yè)稅相比，企業(yè)稅負(fù)大概可以降低1個(gè)百分點(diǎn)。

但由于目前稅率和抵扣項(xiàng)目尚不明朗，企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理情況不一，而上下游行業(yè)增值稅抵扣情況也不明晰，多位稅務(wù)人士表示，目前還很難判斷“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增減情況。

房地產(chǎn)企業(yè)成本主要來(lái)自土地成本、實(shí)際建筑安裝成本、財(cái)務(wù)成本三部分。其中，土地成本一般占據(jù)總成本的50%以上。因此，“營(yíng)改增”后，土地購(gòu)置價(jià)能不能抵扣、怎么抵扣，就成為決定房企稅負(fù)的關(guān)鍵。

根據(jù)前述媒體援引國(guó)稅總局專家觀點(diǎn)，目前的版本是政府允許房企憑財(cái)政部門(mén)監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，也就是說(shuō)隨著建筑業(yè)、金融業(yè)的“營(yíng)改增”試點(diǎn)展開(kāi)，房企的稅負(fù)將有所減輕。

周澔宇告訴本報(bào)記者，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，土地購(gòu)置時(shí)的地方政府并非企業(yè)，所以也不可能開(kāi)具增值稅發(fā)票，可以采用虛擬抵扣。比如像上述政府允許房企憑財(cái)政部門(mén)監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，實(shí)際操作簡(jiǎn)單，政府監(jiān)管也方便。不過(guò)，這對(duì)于地方財(cái)政收入影響到底有多大，會(huì)成為政策制定者考慮的重點(diǎn)問(wèn)題。

除此之外，實(shí)行增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)的新老項(xiàng)目如何處理也是難點(diǎn)。

比如，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)完工但銷(xiāo)售尚未結(jié)束，如果在這個(gè)時(shí)點(diǎn)實(shí)行營(yíng)改增，稅率將從此前的5%營(yíng)業(yè)稅變?yōu)?1%或17%的增值稅。由于項(xiàng)目已經(jīng)完工，不可能取得原材料等進(jìn)項(xiàng)抵扣發(fā)票，而房屋的銷(xiāo)售合同已經(jīng)確定，房企也很難修改價(jià)格，這將會(huì)明顯增加房企稅負(fù)。

上述國(guó)稅總局專家稱，房地產(chǎn)領(lǐng)域的“營(yíng)改增”將采取過(guò)渡性政策，即根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)工情況進(jìn)行營(yíng)改增試點(diǎn)。

實(shí)行“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)業(yè)將在賬務(wù)處理、業(yè)務(wù)模式、發(fā)票管理和企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)系統(tǒng)等面臨諸多挑戰(zhàn)。

專家建議，企業(yè)應(yīng)提前從內(nèi)部先著手梳理業(yè)務(wù)模式、梳理現(xiàn)有采購(gòu)銷(xiāo)售合同情況、考慮會(huì)計(jì)核算可能產(chǎn)生的變化、測(cè)算“營(yíng)改增”潛在的稅務(wù)和利潤(rùn)影響、考慮定價(jià)調(diào)整策略、變更合同模板、制定內(nèi)部發(fā)票報(bào)管和內(nèi)控制度、制定系統(tǒng)升級(jí)改造行動(dòng)計(jì)劃等。