為進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知(國稅發(fā)【2006】187號(hào))、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知(國稅函【2010】220號(hào))等規(guī)定，現(xiàn)等規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅清算政策執(zhí)行中的有關(guān)問題指引如下，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

一、關(guān)于家具家電成本的扣除問題

隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動(dòng)，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計(jì)入開發(fā)成本予以扣除。其他家具、家電(如分體式空調(diào)、電視、電冰箱等)的外購成本予以據(jù)實(shí)扣除，但不得作為加計(jì)20% 扣除的基數(shù)。

二、關(guān)于項(xiàng)目管理費(fèi)、境外設(shè)計(jì)費(fèi)的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托第三方公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理，支付的有關(guān)項(xiàng)目管理費(fèi)用，能證明直接屬于該開發(fā)項(xiàng)目、貫穿于工程開發(fā)建設(shè)的全過程，且在財(cái)務(wù)核算時(shí)與行政管理部門、財(cái)務(wù)部門及銷售部門發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及銷售費(fèi)用分開核算的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許作為開發(fā)間接費(fèi)用予以扣除。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托境外設(shè)計(jì)公司發(fā)生的境外設(shè)計(jì)費(fèi)，真實(shí)、合理且能提供合法、有效憑證的，允許扣除。

三、關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)用地紅線外支出的扣除總問題

納稅人為取得土地使用權(quán)，在項(xiàng)目建設(shè)用地紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理的有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)【2006】187號(hào))第四條第(一)項(xiàng)確定的相關(guān)性原則，納稅人如果能提供國土房管部門的協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議，或者相關(guān)政府主管部門出具的證明文件的，允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除。

四、關(guān)于公共配套成本的扣除問題

(一)對(duì)于滿足下列條件之一，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有的公共配套設(shè)施，其成本、費(fèi)用可以扣除：

1.物權(quán)法等相關(guān)規(guī)定已明確為全體業(yè)主共有的;

2.房管部門在房地產(chǎn)登記簿上記載“某建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主共有”的;

3.房管部門出具的證明材料證明為全體業(yè)主共有的;

4.經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書面說明由全體業(yè)主共有的。

(二)對(duì)于滿足下列條件之一，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的公共配套設(shè)施，其成本費(fèi)用可以扣除。

1.納稅人與政府、公用事業(yè)部門簽訂了移交文書;

2.屬于政府、公用事業(yè)單位原因不能及時(shí)接收的，接收單位或者政府部門出具相關(guān)證明并經(jīng)清算小組合議通過的。

(三)對(duì)于建成后以成本核算價(jià)移交的公共配套設(shè)施，應(yīng)計(jì)入可售建筑面積與已售建筑面積，以移交價(jià)格確定為清算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

(四)對(duì)于建成后產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營性配套設(shè)施，有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用;出租或自用的，不予扣除成本、費(fèi)用。

五、關(guān)于扣除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)偟膯栴}

(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地及房地產(chǎn)開發(fā)成本能按照清算單位或房地產(chǎn)類型核算并準(zhǔn)確歸集的，清算時(shí)按照清算單位或房地產(chǎn)類型直接歸集。

(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地及房地產(chǎn)開發(fā)成本不能按清算單位或房地產(chǎn)類型核算并準(zhǔn)確歸集的，按照以下方法分?jǐn)傆?jì)算扣除項(xiàng)目金額。

1.同一清算單位內(nèi)的共同成本、費(fèi)用按照如下方式分?jǐn)偅?

(1)對(duì)于出租或自用的房地產(chǎn)，清算時(shí)按出租或自用房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算不予扣除的扣除項(xiàng)目金額。

(2)按已售房地產(chǎn)建筑面積和可售房地產(chǎn)建筑面積比例，計(jì)算允許扣除的扣除項(xiàng)目。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算單位內(nèi)部分可售房地產(chǎn)用于出租或自用的，則上述可售房地產(chǎn)建筑面積為已減去出租或自用的可售房地產(chǎn)建筑面積。

2.不同清算單位間的共同成本、費(fèi)用按照如下方式分?jǐn)偅?

(1)“取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”按照清算單位土地面積比例計(jì)算分?jǐn)偂?

(2)“建筑安裝工程費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用”按清算單位總可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)�。不能按照總可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偟?比如有未建項(xiàng)目，無法確定建筑面積時(shí))按清算單位土地面積比例計(jì)算分?jǐn)偂?

(三)在部分分期項(xiàng)目已完成清算后發(fā)生的，但屬于全體項(xiàng)目共同受益的公共配套設(shè)施費(fèi)，只在未完成清算的分期項(xiàng)目之間計(jì)算分?jǐn)偅�已完成清算的分期�?xiàng)目不再參與分?jǐn)偂?

六、關(guān)于一方出地、一方出資，合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目且不成立合營企業(yè)的土地增值稅計(jì)算問題

(一)出地方已取得國有土地使用權(quán)證，需出資方辦理轉(zhuǎn)讓加名手續(xù)的

1.房屋建成后，合作雙方按約定比例分房自用的，出地方發(fā)生了以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)的行為，出資方發(fā)生了以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)換取部份土地使用權(quán)的行為。根據(jù)《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字(1995)48號(hào))第一條規(guī)定，對(duì)出地方向出資方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、出資方向出地方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)的行為，免征土地增值稅。

2.對(duì)出地方分回房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓的，適用舊房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定計(jì)算征收土地增值稅。對(duì)出資方分回房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓的，適用新建房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定計(jì)算征收土地增值稅。

3.出資方進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以房屋建成后交付使用時(shí)點(diǎn)，出地方分回房地產(chǎn)的市場公允值計(jì)入出資方的土地成本，同時(shí)作為出資方的收入。

(二)出地方需聯(lián)合出資方共同與國土部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同的

1.房屋建成后，合作雙方按約定比例分房自用的，屬于共有產(chǎn)權(quán)的分割，沒有發(fā)生出地方“以地?fù)Q房”、出資方“以房換地”的行為，不征收土地增值稅。

2.出地方分回房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓的，適用舊房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定計(jì)算土地增值稅。對(duì)出資方分回房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓的，適用新建房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定計(jì)算征收土地增值稅。

3.出資方進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，出地方分回開發(fā)產(chǎn)品(不含土地)的建安成本計(jì)入出資方的土地成本，且出地方分得的房地產(chǎn)不作為出資方的收入。

七、關(guān)于舊房評(píng)估價(jià)格中地價(jià)的扣除問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項(xiàng)目金額包括房屋建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。其中，對(duì)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，納稅人應(yīng)提供國土房管部門出具的相關(guān)憑據(jù)確定，不能提供的，可參照取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)確定。

本指引自下發(fā)之日起執(zhí)行，已進(jìn)入清算審核程序但尚未發(fā)出清算書面審核結(jié)論的清算項(xiàng)目，可適用本指引。