住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期不宜收費(fèi)應(yīng)征稅

“在目前上位法沒(méi)有規(guī)定的情況下,國(guó)土資源部的這個(gè)處理是符合法治精神的理性做法。但是,一律免除費(fèi)用就會(huì)造成不公平。將來(lái)房地產(chǎn)稅出臺(tái)的時(shí)候可以綜合考慮這個(gè)情形。”北京市法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛給出了解決這一問(wèn)題的方法。

尹飛認(rèn)為,土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題公平合理也是簡(jiǎn)潔有效的做法,就是征收房產(chǎn)稅。

“無(wú)論全國(guó)人大常委會(huì)將物權(quán)法一百四十九條的‘自動(dòng)續(xù)期’解釋為有償還是無(wú)償、如果有償?shù)脑捓m(xù)期多久,都是有道理的,但都可能面臨是否公平的問(wèn)題。”尹飛說(shuō)。

尹飛認(rèn)為,征收房產(chǎn)稅之所以千呼萬(wàn)喚不出來(lái),有個(gè)問(wèn)題是繞不過(guò)去的,就是過(guò)高的房?jī)r(jià)或者說(shuō)過(guò)高的地價(jià)。雖然從理論上講,土地使用權(quán)出讓金與房產(chǎn)稅截然不同,但二者之間的聯(lián)系也十分密切。作為一個(gè)理性的開(kāi)發(fā)商拿地時(shí),其報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)是將來(lái)購(gòu)房者能夠接受的房?jī)r(jià)。

他舉例說(shuō),在沒(méi)有房產(chǎn)稅的情況下,可能合理的購(gòu)房者愿意1平方米出10萬(wàn)元購(gòu)房,但如果每年要征收2%房產(chǎn)稅的話,可能合理的購(gòu)房者1平方米只會(huì)出兩萬(wàn)元。所以說(shuō),這種情況下再去征收房產(chǎn)稅顯然是不公平的。但對(duì)于這種期限屆滿尤其是規(guī)定了遠(yuǎn)低于法定長(zhǎng)期限的房產(chǎn),一步到位直接征收房產(chǎn)稅可能是比較好的選擇。

具體來(lái)說(shuō),征收房地產(chǎn)稅有幾個(gè)好處:一是避免了自動(dòng)無(wú)償永遠(yuǎn)續(xù)期可能帶來(lái)的國(guó)家土地所有權(quán)無(wú)法體現(xiàn)的問(wèn)題。二是避免了房屋所有權(quán)無(wú)期限和土地使用權(quán)有期限的矛盾。土地到期,通過(guò)繳納房產(chǎn)稅權(quán)利人可以繼續(xù)享有建設(shè)用地使用權(quán)。在房屋老舊時(shí),也完全可以申請(qǐng)重建。三是一并解決了續(xù)期續(xù)多久的問(wèn)題。由于各地、各處、各時(shí)期房屋的設(shè)計(jì)壽命、實(shí)際使用壽命不一,無(wú)論確定什么樣的續(xù)期期限可能都無(wú)法適應(yīng)實(shí)踐中的要求。如果完全以房屋壽命來(lái)確定土地使用權(quán)期限,可能會(huì)浪費(fèi)土地資源。四是解決了如果續(xù)期收費(fèi),權(quán)利人拒不繳納的問(wèn)題。因?yàn)榉蓪?duì)欠稅有比較全面的懲治措施,而對(duì)于權(quán)利人拒不繳納出讓金,目前還沒(méi)有比較有效的治理措施。

基于稅收法定原則,尹飛建議針對(duì)到期土地及其上住宅,盡快先行啟動(dòng)房產(chǎn)稅立法。此外,考慮到土地所有權(quán)國(guó)家所有即全民所有的性質(zhì),如何處理這個(gè)問(wèn)題,應(yīng)由全國(guó)人大至少是當(dāng)?shù)厝舜笞鞒?可能更符合法理。