內(nèi)容摘要：目前與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種已達(dá)到了9個(gè)，主要在建設(shè)、交易環(huán)節(jié)。

據(jù)報(bào)道，日前，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃經(jīng)調(diào)整后再次公布。調(diào)整后的立法規(guī)劃一、二類(lèi)項(xiàng)目從原有的68件增至102件，實(shí)際增加了包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34個(gè)項(xiàng)目。

據(jù)悉，目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國(guó)人大預(yù)工委牽頭抓緊起草，財(cái)政部配合立法。

此前，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在向十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第十五次會(huì)議作2014年中央決算報(bào)告時(shí)就表示，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。

實(shí)際上，早在2013年11月的中共十八屆三中全會(huì)上就明確“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。

房地產(chǎn)稅已列入立法規(guī)劃，那么，作為將來(lái)關(guān)系到每個(gè)人切身利益的直接稅種之一，何時(shí)完成立法？立法過(guò)程中有哪些難題？現(xiàn)行的稅費(fèi)如何調(diào)整？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響如何？什么時(shí)間開(kāi)征?......本報(bào)記者就此專(zhuān)訪了中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文教授。

各方達(dá)成共識(shí)很關(guān)鍵

從爭(zhēng)議“房地產(chǎn)稅到底該不該征”，到列入本屆人大立法規(guī)劃，表明房地產(chǎn)稅的立法及開(kāi)征，在落實(shí)稅收法定的原則之下，正有條不紊地逐步向前推進(jìn)。

施正文在接受《財(cái)會(huì)信報(bào)》記者采訪時(shí)表示，此次立法規(guī)劃的調(diào)整，充分體現(xiàn)了落實(shí)稅收法定原則的精神。將房地產(chǎn)稅的立法寫(xiě)入本屆人大五年立法規(guī)劃，意味著這部法律在2017年年底之前將獲得通過(guò)。他進(jìn)一步補(bǔ)充道，就目前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)稅法明年有望向社會(huì)公開(kāi)公開(kāi)征求意見(jiàn)，如果進(jìn)展順利，會(huì)在2016年年底進(jìn)行審議，若各方能形成共識(shí)，2017年通過(guò)該部立法的可能性非常大。

之前曾有消息稱(chēng)，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率或由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定，目前正在內(nèi)部征求意見(jiàn)及完善中。

2015年“營(yíng)改增”面臨收官，這對(duì)地方財(cái)政勢(shì)必造成較大的沖擊。營(yíng)業(yè)稅廢止后，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征被賦予了很大期望，希望其能取代營(yíng)業(yè)稅，繼而成為地方取得財(cái)政收入的主體稅種。

施正文表示，按照稅收法定的原則，只有盡快完成房地產(chǎn)稅的立法，才能為地方開(kāi)征房地產(chǎn)稅提供法律依據(jù)，地方政府才可以開(kāi)征房地產(chǎn)稅。他同時(shí)表示，立法通過(guò)后，也并不意味著房地產(chǎn)稅就會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)全面開(kāi)征，完成和通過(guò)立法與稅收的開(kāi)征并不是完全同步的。房地產(chǎn)稅是地方的主體稅種，開(kāi)征時(shí)間將授權(quán)地方政府，由其自行決定，并非同時(shí)全面開(kāi)征。

施正文建議，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征應(yīng)設(shè)免征額，最好是設(shè)定免征面積，中央可以設(shè)定一個(gè)最低標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)之上，各地免征面積可以自行決定是否上浮。他認(rèn)為，設(shè)定人均60平方米的免征面積比較合理。同樣，稅率中央也可以設(shè)定一個(gè)區(qū)間，各地方政府在這個(gè)區(qū)間范圍內(nèi)自主確定具體稅率。“目前國(guó)際上稅率的普遍標(biāo)準(zhǔn)是1%，我國(guó)可以低一些。”施正文說(shuō)。

房地產(chǎn)稅曾是爭(zhēng)議最大的稅種，也是改革難度最大的稅種。施正文認(rèn)為，難度之一首先體現(xiàn)在觀念上，即全社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)稅的立法與改革所具有的意義和價(jià)值，目前還沒(méi)有形成共識(shí)，還有一部分人對(duì)此缺乏科學(xué)、全面、正確的認(rèn)識(shí)，有一些不同的聲音，還需進(jìn)行必要的交流、探討和分析，澄清一些誤解，消除一些片面的看法。因?yàn)樵诠沧R(shí)的前提下，才能很好的確立立法方向。這是最大的挑戰(zhàn)。

其次是達(dá)成共識(shí)后，如何科學(xué)合理地制定一部?jī)?yōu)良的《房地產(chǎn)稅法》，從而讓房地產(chǎn)稅的功能和價(jià)值真正落地，得到實(shí)質(zhì)性的發(fā)揮，這也是其中的難點(diǎn)。我們經(jīng)常說(shuō)良法善治，良法是善治的前提和基礎(chǔ)。在《房地產(chǎn)稅法》的制定過(guò)程中，諸如免征額的設(shè)定、稅率的設(shè)計(jì)、開(kāi)征路線的選擇、征管中的問(wèn)題解決等款項(xiàng)，都需要先進(jìn)的理念、健全完善的制度安排、操作上的科學(xué)可行，然后按照法律要求去嚴(yán)格執(zhí)法。

此外，在技術(shù)層面上，征管的信息采集是否全面完整，房地產(chǎn)評(píng)估力量能否做到公開(kāi)公正，從當(dāng)前來(lái)看，技術(shù)條件已基本成熟。

提升直接稅降低流轉(zhuǎn)稅

據(jù)了解，目前與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種已達(dá)到了9個(gè)，主要在建設(shè)、交易環(huán)節(jié)。其中，房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、建筑安裝營(yíng)業(yè)稅及附征城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅和印花稅；交易環(huán)節(jié)，賣(mài)方銷(xiāo)售需繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附征的城建稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。

對(duì)此，施正文解釋?zhuān)�房地產(chǎn)涵蓋的范圍較廣。從納稅人角度來(lái)講，有開(kāi)發(fā)商、企業(yè)、自然人等；從征稅對(duì)象角度來(lái)講，有商業(yè)用房、經(jīng)營(yíng)用房、個(gè)人居住用房等。不同房產(chǎn)、不同主體相關(guān)的征收稅種累計(jì)達(dá)到9個(gè)，但就某一納稅主體或征稅對(duì)象，則沒(méi)有這么多。最顯而易見(jiàn)的是，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不用繳納個(gè)人所得稅，而對(duì)個(gè)人而言也不用繳納企業(yè)所得稅。

房地產(chǎn)稅屬于新開(kāi)征的稅種，必然會(huì)涉及到增稅還是減稅的問(wèn)題。施正文就此分析認(rèn)為，從保有環(huán)節(jié)看顯然是增稅，因?yàn)楝F(xiàn)在保有（持有）環(huán)節(jié)特別是個(gè)人居住用房的保有環(huán)節(jié)是不征稅的，商業(yè)性用房、經(jīng)營(yíng)性用房目前每年要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，開(kāi)征房地產(chǎn)稅就是要把征稅范圍擴(kuò)大到個(gè)人居住用房。

但房地產(chǎn)稅施行初期，征稅范圍肯定有限，首先是會(huì)設(shè)定免征額，另外稅率會(huì)比較低，稅負(fù)輕，大多數(shù)人是不用繳稅的，繳稅的是擁有財(cái)產(chǎn)多且價(jià)值高的納稅人。房地產(chǎn)稅的開(kāi)征是要提升直接稅的比例，隨著房地產(chǎn)稅改革的不斷深入，征稅范圍的逐步擴(kuò)大以及征管制度和水平的不斷完善，將來(lái)和房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)相關(guān)的流轉(zhuǎn)稅種，有的會(huì)逐步降低稅負(fù)，有的會(huì)進(jìn)行減并，還有的會(huì)考慮廢除。增加了房地產(chǎn)稅，而其他相關(guān)稅種會(huì)以其他形式逐步減少。比如，將來(lái)開(kāi)征房地產(chǎn)稅的地區(qū)，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅自然就廢止了。

記者在前期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”進(jìn)行采訪時(shí)，部分專(zhuān)家就對(duì)土地增值稅的存廢問(wèn)題存在爭(zhēng)議。有專(zhuān)家表示土地增值稅目前處于一種尷尬境地；有人認(rèn)為，土地增值稅是造成房?jī)r(jià)上漲的因素之一；也有人認(rèn)為隨著房地產(chǎn)稅的征收，“營(yíng)改增”的完成，土地增值稅的歷史使命也就完成了，將其取消是必然的；還有人認(rèn)為，土地增值稅的存留并不取決于其自身，而是取決于整體的稅制改革。那么討論房地產(chǎn)稅，自然繞不過(guò)這個(gè)話題。

土地增值稅，是國(guó)家運(yùn)用稅收手段規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要舉措，其立法原則是適度加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控；抑制土地炒買(mǎi)炒賣(mài)，保障國(guó)家的土地權(quán)益；規(guī)范國(guó)家參與土地增值收益的分配方式，增加財(cái)政收入。

施正文認(rèn)為，土地增值稅和房地產(chǎn)稅的發(fā)展是此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，目前土地增值稅并沒(méi)有得到嚴(yán)格執(zhí)行，它的累進(jìn)稅率造成了高稅負(fù)，背離了原有的功能，沒(méi)有起到其應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用，而且很難征收到位。施正文建議，就當(dāng)前情況看，土地增值稅的累進(jìn)稅率可以考慮改成比例稅率，統(tǒng)一降到20%，而且現(xiàn)在就可以啟動(dòng)，適當(dāng)降低稅負(fù)。隨著房地產(chǎn)稅開(kāi)征范圍逐步擴(kuò)大，替代土地增值稅，可以考慮繼續(xù)調(diào)低稅率或廢止，這樣就保證地方政府收入不受影響，又避免納稅人的稅負(fù)過(guò)重。

能抑制和降低當(dāng)前過(guò)高房?jī)r(jià)

對(duì)于房產(chǎn)稅的開(kāi)征，民眾尤其是無(wú)房者或者有換房需求的人還有一個(gè)更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題就是能否抑制或降低房?jī)r(jià)。

近期有媒體人士分析，通過(guò)房產(chǎn)稅打壓房?jī)r(jià)，可能只是無(wú)房者一廂情愿的想法。從國(guó)內(nèi)征稅前景看，將來(lái)我國(guó)房產(chǎn)稅的稅基和稅率，將總體小于發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊沒(méi)想象得那么大。繼而建議，生活在大城市，在中心區(qū)擁有多套普通住宅，沒(méi)必要因?yàn)楹ε?ldquo;累進(jìn)型”房產(chǎn)稅而賣(mài)房子，完全可以通過(guò)出租的方式將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去。

對(duì)此，施正文表示并不贊同。他認(rèn)為，開(kāi)征房地產(chǎn)稅對(duì)現(xiàn)在過(guò)高的房?jī)r(jià)肯定會(huì)起到抑制甚至降低的作用。因?yàn)橐郧百I(mǎi)多少套房持有環(huán)節(jié)也不用繳稅，現(xiàn)在則需要考慮持有成本，而擁有多套房的人大部分是用來(lái)投資或者投機(jī)的，這樣就要考慮產(chǎn)出和收益。持有成本增加了，投資或投機(jī)的收益相對(duì)也就減少，就會(huì)考慮出售。再投資和投機(jī)的概率就會(huì)小很多，也會(huì)慎重很多。如果再考慮買(mǎi)房，就會(huì)要求開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)，將稅負(fù)向前或向上一個(gè)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)嫁。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)稅的逐步完善和推進(jìn)，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)也會(huì)逐漸降低，從而使其開(kāi)發(fā)成本降低，那么房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)降低。房?jī)r(jià)降低了，買(mǎi)第一套房的人又不用繳稅，不需要考慮持有成本，更有利于無(wú)房者、中低收入者購(gòu)房。由此，租房的市場(chǎng)需求也會(huì)相對(duì)縮小，通過(guò)出租的方式轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)不一定可行。

施正文表示，隨著房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，增加了持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，有助于引導(dǎo)人們正確看待房地產(chǎn)消費(fèi)，抑制投資與投機(jī)，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步趨于理性，更有利于其健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。同時(shí)，也可以避免社會(huì)資源浪費(fèi)現(xiàn)象。

施正文最后特別指出，房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，作為直接稅種之一，其更重要的功能是籌集地方政府收入，調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距。稅收涉及廣大人民的切身利益，征收及使用如何做到公平合理、公開(kāi)透明，是否用于教育、醫(yī)療、環(huán)境等民生領(lǐng)域，廣大民眾會(huì)非常關(guān)注，這也將對(duì)政府治理現(xiàn)代化、法治化起到促進(jìn)作用，從而推進(jìn)依法治國(guó)。