內(nèi)容摘要：個人非營業(yè)性房地產(chǎn)是納稅的主力群體，那我們面臨要繳納多少稅？

按現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅基和稅率計算，稅基為房產(chǎn)評估價的7折，1.2%的稅率，合計一年需繳稅2.52萬，合每月2100元，接近上海城鎮(zhèn)職工社會平均工資的4成。

近日（7月16日）有媒體報道稱，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，正在內(nèi)部征求意見并不斷完善中。據(jù)悉，房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。

現(xiàn)有的房地產(chǎn)相關(guān)稅收主要的征稅對象以企業(yè)為主，針對建設(shè)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)征收，如果考慮土地出讓金，每年政府收走的稅費、政府性基金的規(guī)模超過5萬億。這些成本最終體現(xiàn)在房價上，最終多數(shù)由購房者承擔。

流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收有其優(yōu)點，征稅成本低，雖然成本是由普通老百姓承擔的，但他們稅收苦痛感相對較弱。以房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)為主征稅模式的劣勢也很明顯，層層累加的稅收最終反映在房價上，極大地提高了潛在購房者的門檻，造成嚴重的代際不公。同時，這種模式也透支了房地產(chǎn)的征稅潛力，等到?jīng)]地可賣的時候，來自于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收甚至會降為零。

房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是現(xiàn)有稅種中針對土地和房產(chǎn)的所有人征稅的稅收，主要是城鎮(zhèn)里的國有土地及其房屋附著物。目前納稅義務(wù)人主要以企業(yè)所有人和經(jīng)營性房屋（土地）所有人為主，公眾最關(guān)注的個人持有的非營業(yè)性住宅免征這兩項稅。2014年國家更征收了3844億，占稅收總額不到4%。

而合并現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅后的房地產(chǎn)稅的納稅人，將涵蓋所有的房產(chǎn)和土地的所有人，個人非營業(yè)性房地產(chǎn)是納稅的主力群體。那我們面臨要繳納多少稅？

中國主要城市的人均居住面積約為30平米，按3口之家計算，每套房子約為90平米。在上海內(nèi)環(huán)、北京五環(huán)內(nèi)，這樣的房子至少在三百萬，按現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅基和稅率計算，稅基為房產(chǎn)評估價的7折，1.2%的稅率，合計一年需繳稅2.52萬，合每月2100元，接近上海城鎮(zhèn)職工社會平均工資的4成。相比之下，對個人住宅而言，城鎮(zhèn)土地使用稅可以忽略。

現(xiàn)在看來，哪怕上述稅收打5折，絕大多數(shù)家庭都是繳不起的。而據(jù)調(diào)查顯示，中國家庭的自有住房擁有率高達89.68%，城市戶口家庭的平均資產(chǎn)達247萬元，房產(chǎn)是資產(chǎn)的主要形成，這意味著房產(chǎn)稅適用的納稅人基數(shù)要遠遠超過工薪稅適用的人群（2011年時為3000余萬）。這也意味著房地產(chǎn)稅向個人住宅延伸征收的時候，勢必會有大量的免征、減免政策。

問題來了，減免政策是按家庭核算，還是按自然人核算？是按房產(chǎn)面積核定還是按房產(chǎn)總價核定？房產(chǎn)的計稅總價又以何種標準核定，購買價格還是當前市場公允價值？所有這些分歧直指家庭的最大一宗財產(chǎn)的價值。

減免政策無論如何劃定，背后都會有一大批強有力的得利和失利群體，如何既擺平失利群體的抗爭，又保證征得足夠多的稅是房地產(chǎn)稅主要要解決的問題。

影響更深遠是區(qū)域之間的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施的差異。如果真如設(shè)想，房地產(chǎn)稅從建設(shè)、交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)為持有環(huán)節(jié)征收，那么發(fā)達城市的房地產(chǎn)價值總量要遠遠超過不發(fā)達地區(qū)，這些地區(qū)的公共服務(wù)好、政府治理水平高，納稅意識也要好于不發(fā)達地區(qū)，發(fā)達地區(qū)相比不發(fā)達地區(qū)的稅收優(yōu)勢過于明顯。如果稅收收入與公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施好形成互動，但不發(fā)達地區(qū)顯然會掉入低水平均衡，底特律就是典型的例子。顯然，這需要中央財政從一般轉(zhuǎn)移支付上給予矯正，避免這種情況的出現(xiàn)。