黨的十八屆三中全會《決定》指明了土地管理制度改革的方向，《決定》沒有提及房地產(chǎn)調(diào)控，但強調(diào)市場對資源配置的決定性作用，并在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、房地產(chǎn)稅立法等方面有了明確提法。

中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇指出，土地資源分配應(yīng)堅持市場化方向，房產(chǎn)稅改革應(yīng)以永續(xù)使用權(quán)和繼承權(quán)換取征稅權(quán)，才能實現(xiàn)較為平穩(wěn)的過渡和可持續(xù)發(fā)展。

土地資源分配：堅持市場化方向當(dāng)前我國的土地資源配置現(xiàn)狀如何？與真正的市場化還有多大的距離？對此，中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇指出，土地指標(biāo)下去，政府把所有土地都儲備起來，然后招拍掛，拍賣實際上是政府行政寡頭壟斷賣地。地價越高的時候，政府越高興，地價低了，就說流拍了，所以對于高房價，地方政府需要負一定的責(zé)任。

從經(jīng)濟學(xué)上講，比如政府儲備糧食，糧價高了，政府拋出糧食，糧價低了，政府購入糧食，這是穩(wěn)定糧價和保證農(nóng)民利益的做法。而我們現(xiàn)在的土地市場是什么狀況呢？房價高了，政府就以饑餓療法供地，推出更高價的土地，導(dǎo)致更高的房價。地價低了，就土地流拍，不想降低房價，這是和政府職能相反的操作，所以很多人說地方政府是公司，指的就是這個。

那么土地指標(biāo)該怎么分配？周天勇舉了個例子，比如說集體建設(shè)用地要直接進入市場，是要政府實行行政寡頭壟斷“招拍掛”，還是徹底交給市場中心掛牌交易？國土部現(xiàn)在出臺的方案肯定還是讓他們來賣，因為三中全會說要讓市場起決定作用，但是土地分配并不是市場起決定作用。未來還是應(yīng)該按照三中全會決議，依據(jù)市場決定原則，讓土地資源分配真正往市場化的方向上走。

目前房產(chǎn)稅思路：雖易啟動但后患無窮《決定》中同時也提出了“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，那么應(yīng)該如何進行房產(chǎn)稅改革？

周天勇首先指出，目前研究開征房產(chǎn)稅方案的一個思路是：居民住宅年期不永續(xù)化，基本居住消費部分免征房產(chǎn)稅，對多套房累進開征房產(chǎn)稅，對企業(yè)開征房地產(chǎn)稅。具體表現(xiàn)為：（1）現(xiàn)有土地管理法規(guī)定使用年限40—70年，到期重新申請，按照使用期結(jié)束時的價格交納出讓金后可繼續(xù)使用，否則國家收回土地使用權(quán)和地面建筑。

（2）住宅法定面積，或者第一套不征，從第二套起按市價累進征收。比如，一居民在北京有四套住宅，均為150平方米，價格均為5萬元。第二套按市價2%征收，則需交稅金15萬元；第三套按市價3%征收，需交稅金22.5萬元；第四套住宅，按4%稅率征收，需交30萬元。

這個方案帶來的結(jié)果是：（1）開征房產(chǎn)稅的前幾年中，由于累進征稅，加上房產(chǎn)稅擠出住宅交易，地方財政房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)交易稅收入大幅度增加。

（2）房產(chǎn)稅開征后，為了降低持有成本，多套房的居民將二套以上拋出，其一使得地方政府的房產(chǎn)稅減少，如果大部分都將一套以上拋出，只保留居住房，由于第一套免稅，政府住宅房產(chǎn)稅部分又陷入枯竭；其二是如果僅開征企業(yè)的房地產(chǎn)稅，稅收負擔(dān)就會全部壓在企業(yè)身上，稅負過重會影響企業(yè)經(jīng)營和就業(yè)崗位的穩(wěn)定和增加；其三，房屋供應(yīng)量大增，房價下跌，可能使銀行壞賬增加，金融風(fēng)險加大，政府房產(chǎn)稅征稅價格水平也下降，收入也會減少。

（3）城鎮(zhèn)居民基本消費住宅不交房產(chǎn)稅，二套要交稅，不論是一套還是多套，都只是在規(guī)定期限內(nèi)有使用產(chǎn)權(quán)，過期不補則土地和建筑物無償收歸國有。

按照這種思路，一是雖然無損基本居住居民，但持有多套房的中產(chǎn)階層財富再分配過猛，將嚴(yán)重損害中產(chǎn)階層利益，不利于中產(chǎn)階層的擴大；二是中產(chǎn)階層拋完一套以上房產(chǎn)后，居住房產(chǎn)方面失去了地方財政的穩(wěn)定稅源，不符合“居住并有房屋財產(chǎn)，政府就要提供公共服務(wù)，居住人相對應(yīng)需要交納稅收”這一原則。這種思路的改革方案，雖然易于啟動，但是后患無窮。

房產(chǎn)稅改革：以永續(xù)使用權(quán)換征稅權(quán)周天勇進一步指出，房產(chǎn)稅改革不啟動，或者基本居住消費部分不改革而對多套房累進進行大改，這兩種思路都是行不通的。正確的思路應(yīng)該是：以永續(xù)使用權(quán)和繼承權(quán)換取征稅權(quán)。土地所有制改革的方向，是全部國有、永續(xù)使用，對全部土地進行發(fā)證確權(quán)；區(qū)分消費與投資并按居住面積分類征稅；根據(jù)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平對消費性住宅征稅，并且分六年逐步征收到位；根據(jù)市價對投資性房產(chǎn)進行征稅；對于原本征收了高額土地出讓金的部分土地先征后退，避免重復(fù)征稅。

按照這樣的思路去設(shè)計具體的房地產(chǎn)稅征收政策和過渡方案，才能兼顧政府、企業(yè)和高、中、低不同收入人群各自的利益，實現(xiàn)較為平穩(wěn)的過渡和可持續(xù)發(fā)展。